Was ist eine Genossenschaftswohnung?

Genossenschaftswohnung

Wohnbaugenossenschaften bildeten sich Ende des 19. Jahrhunderts, als die Wohnsituation in den Städten Deutschlands desolat war. Diese Genossenschaften kennt man auch unter der Bezeichnung Baugenossenschaft, Wohnungsgenossenschaft, Wohnbaugenossenschaft, Siedlungsgenossenschaft oder Bauverein. Eine Wohnungsbaugenossenschaft hat das Ziel, deren Mitglieder dauerhaft mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen. Eine Genossenschaftswohnung hat den Vorteil, dass sie im Vergleich zu anderen Wohnungen viel günstiger ist und auf dauerhaften Verträgen beruht. In Deutschland gibt es an die 1800 Baugenossenschaften, welche über 2 Millionen Genossenschaftswohnungen verwalten.

Genossenschaften zur Selbsthilfe

Die ersten Wohnungsgenossenschaften in den deutschen Städten dienten der arbeitenden Bevölkerung zur Selbsthilfe. Preußen erklärte schon 1867 diese Genossenschaften gesetzlich als gemeinnützig und das ermöglichte die Gründung von Vereinigungen mit beschränkter Haftungspflicht. So konnten Baugenossenschaften langfristige und zinsgünstige Kredite zur Schaffung von Wohnraum aufnehmen. Langsam verbreiteten sich in ganz Deutschland Wohnbaugenossenschaften, oft mit Stütze der Gewerkschaften. Durch die gemeinnützige Wohnungswirtschaft wurde die Genossenschaftswohnung die typische Wohnform für Arbeiter und Angestellte, auch in der DDR. Die Eisenbahner gründeten ihre eigene Wohnbaugenossenschaft und es bildeten sich auch Beamten-Wohnungsvereine. Neuerdings muss man sich aber nicht im beamteten Staatsdienst oder Eisenbahner sein, um dort einen Dauernutzungsvertrag zu bekommen. Jedoch ist die Mitgliedschaft in der jeweiligen Genossenschaft die unbedingte Voraussetzung, eine Genossenschaftswohnung zu bekommen.

Genossenschaftswohnbau

Wohnbaugenossenschaften sind zum Bau und die Vermietung von günstigen Wohnungen an ihre Mitglieder verpflichtet. Besonders in den Städten helfen unzählige Genossenschaften bei der Verwaltung von Wohnraum. In Berlin alleine gibt es über 80 Wohnungsbaugenossenschaften, die für mehr als 180.000 Wohnungen verantwortlich sind. Obwohl es 1989 eine Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit gab, blieben einige Vorteile erhalten. Die Gemeinnützigkeit besteht nach wie vor in Form der gemeinnützigen Vermietungsgenossenschaft laut Körperschaftsteuergesetz. Das bedeutet, Wohnungsgenossenschaften sind von der Körperschaftsteuer befreit. Voraussetzung dafür ist, dass die Vermietung von Wohnraum ausschließlich an die jeweiligen Mitglieder erfolgt. Die langfristigen Mietverträge bei einer Genossenschaftswohnung gilt auch als eigentumsartige Selbsthilfe im Wohnen. Seit 2006 gibt es die Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland. Genossenschaften sind auch im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertreten.

Genossenschaften und Mietrecht

Rechtlich weichen die Nutzungsverträge einer Genossenschaftswohnung nur geringfügig von Mietverträgen im Mietrecht ab. Für die Mitglieder der Genossenschaft gilt ein Gleichbehandlungsgrundsatz bei der Inanspruchnahme genossenschaftlicher Einrichtungen. Beschlüsse für Wohnobjekte werden gemeinschaftlich über Abstimmung bei den Genossenschaftsversammlungen gefasst. Ein Mieter muss einer Mieterhöhung oder Modernisierungsmaßnahmen nur in dem Umfange wie seine Nachbarn zustimmen. Erklärungen für Mieterhöhungen sind notwendig, besonders bei einer Erhöhung über den Mietspiegel hinaus. Auch haben die genossenschaftlichen Mieter das Recht, das Nutzungsentgelt wegen Mängeln oder Belästigungen zu vermindern. Mieter einer Genossenschaftswohnung können das Nutzungsrecht der Wohnung vererben. Die Kündigung eines Mietvertrags seitens der Genossenschaft ist nur unter besonderen Umständen möglich, beispielsweise wenn Mietzahlungen ausbleiben oder Sicherheitsgefährdung der gesamten Wohngemeinschaft vorliegt.