Was eine Zweitimmobilie besonders macht

Eine zweite Immobilie wird selten aus reinem Wohnbedarf heraus erworben. Häufig stehen Kapitalanlage, Feriennutzung oder eine Kombination aus beidem im Vordergrund. Das verändert die Anforderungen an den gesamten Kaufprozess erheblich.

Im Gegensatz zum Erstkauf liegt der Schwerpunkt nicht auf der emotionalen Passung, sondern auf Rentabilität, steuerlichen Aspekten und langfristiger Wertentwicklung. Wer eine Ferienwohnung kauft, denkt gleichzeitig über Vermietbarkeit, Instandhaltungskosten und die Situation auf dem jeweiligen Teilmarkt nach. Wer eine städtische Anlagenwohnung erwirbt, interessiert sich für Mietrendite und Leerstandsrisiken.

Dieser unterschiedliche Fokus zieht sich durch den gesamten Kaufprozess. Auch die Kommunikation mit dem Makler verläuft anders: Es geht weniger um Besichtigungen aus dem Bauch heraus und mehr um belastbare Zahlen, lokale Marktkenntnisse und realistische Einschätzungen. Ein guter Makler für Zweitimmobilien versteht diese Perspektive und arbeitet entsprechend.

Die besonderen Herausforderungen bei der Maklerauswahl

Wer zum ersten Mal eine Zweitimmobilie kaufen will, unterschätzt oft, wie viel von der richtigen Maklerauswahl abhängt. Die Fallstricke sind zahlreich und nicht immer offensichtlich.

Fehlende Marktkenntnisse am Zielort

Viele allgemeine Makler kennen ihren Heimatmarkt gut, sind aber an einem anderen Standort, etwa in einer beliebten Ferienregion oder im Ausland, kaum verankert. Lokale Besonderheiten, rechtliche Rahmenbedingungen, saisonale Preisschwankungen und die tatsächliche Nachfrage in einem Teilmarkt lassen sich nicht aus der Ferne beurteilen. Wer einen Makler beauftragt, der diese Kenntnisse nicht mitbringt, riskiert eine Fehleinschätzung des Marktpreises oder übersieht relevante Kaufrisiken.

Interessenkonflikte und Doppelvertretung

Im Immobiliengeschäft ist es nicht unüblich, dass ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig ist. Das führt zu strukturellen Interessenkonflikten, die im schlimmsten Fall zulasten des Käufers gehen. Wer eine Zweitimmobilie kauft, sollte frühzeitig klären, wen der Makler tatsächlich vertritt und wie seine Provision geregelt ist. Ein Makler, der ausschließlich im Interesse des Käufers handelt, ist in dieser Hinsicht die sauberere Lösung.

Mangelnde Spezialisierung auf Käufer von Zweitimmobilien

Nicht jeder Makler ist auf das Segment der Zweitimmobilien spezialisiert. Wer hauptsächlich Erstimmobilien an Eigennutzer vermittelt, denkt in anderen Kategorien. Für Anleger oder Ferienwohnungskäufer relevante Themen wie Mietpotenzial, Eigentümergemeinschaften, Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen spielen in diesem Beratungsansatz oft eine untergeordnete Rolle.

Worauf bei der Auswahl wirklich zu achten ist

Ein guter Makler für Zweitimmobilien bringt eine Reihe konkreter Qualitäten mit, die sich systematisch prüfen lassen.

Nachweisbare Marktkenntnis am Zielstandort

Das wichtigste Kriterium ist die tiefe Kenntnis des Zielmarkts. Das bedeutet nicht nur, dass der Makler dort Objekte anbietet, sondern dass er die Preishistorie kennt, lokale Besonderheiten versteht und einschätzen kann, welche Lagen und Objekttypen langfristig wertstabil sind. Käufer sollten gezielt nachfragen: Wie viele vergleichbare Objekte hat der Makler in den letzten zwölf Monaten in dieser Region vermittelt? Welche Käuferprofile kommen typischerweise vor? Wie entwickeln sich die Preise in verschiedenen Mikrolagen?

Als Orientierung eignen sich auch Referenzen, also abgeschlossene Transaktionen vergleichbarer Art, die der Makler nachweisen kann. Ein seriöser Anbieter wird diese Informationen ohne Zögern bereitstellen.

Transparenz über Vergütung und Vertretung

Vor der Beauftragung sollte klar sein, auf welcher Basis der Makler tätig wird. Käufer einer Zweitimmobilie sollten nicht nur nach der Höhe der Provision fragen, sondern auch danach, ob der Makler exklusiv für die Käuferseite oder im Interesse beider Parteien agiert. In einigen Ländern ist eine Doppelvertretung Standard, in anderen ist sie eingeschränkt oder reguliert. Wer das von Anfang an klärt, vermeidet unangenehme Überraschungen.

Wie deutscher Makler auf Mallorca in der Praxis zeigen kann, schätzen gerade Käufer aus dem deutschsprachigen Raum besonders die klare Kommunikation über Kosten, Abläufe und rechtliche Rahmenbedingungen, wenn sie in einem ihnen weniger vertrauten Markt kaufen.

Sprachliche und kulturelle Kompetenz

Wer eine Zweitimmobilie im Ausland oder in einer touristisch geprägten Region kauft, ist auf einen Makler angewiesen, der nicht nur die Landessprache spricht, sondern auch die kulturellen und rechtlichen Gepflogenheiten des Ziellands kennt. Das betrifft Vertragsgestaltung, notarielle Abläufe, Grundbuchrecht und steuerliche Pflichten. Ein Makler, der in beiden Welten zu Hause ist, übersetzt im wörtlichen wie im übertragenen Sinne.

Praktische Hinweise für den Auswahlprozess

Wer mehrere Makler miteinander vergleicht, sollte nicht nur auf Internetpräsenz und Objektportfolio achten. Ein persönliches Erstgespräch gibt weit mehr Aufschluss. Dabei lassen sich folgende Aspekte gut einschätzen:

• Beantwortet der Makler Fragen zu konkreten Marktdaten und Preislagen präzise oder bleibt er vage?
• Spricht er Risiken offen an oder verkauft er ausschließlich Vorzüge?
• Nimmt er sich Zeit für die individuelle Situation des Käufers oder folgt er einem Standardscript?

Ergänzend empfiehlt es sich, Bewertungen anderer Käufer zu recherchieren, die in vergleichbarer Situation ein Objekt erworben haben. Plattformen mit verifizierten Käuferrezensionen geben hier einen guten ersten Eindruck.

Ein weiteres Qualitätsmerkmal ist das Netzwerk des Maklers. Gute Anbieter verfügen über stabile Kontakte zu Notaren, Steuerberatern und Hausverwaltungen am Standort, was den gesamten Kaufprozess erheblich vereinfacht.

Häufig gestellte Fragen

Brauche ich beim Kauf einer Zweitimmobilie immer einen Makler?

Grundsätzlich ist kein Makler vorgeschrieben. In der Praxis erweist sich die Beauftragung eines spezialisierten Vermittlers jedoch häufig als sinnvoll, weil er Zugang zu Objekten hat, die nicht öffentlich inseriert sind, und den Kaufprozess erheblich erleichtern kann. Besonders bei Käufen in wenig vertrauten Märkten oder im Ausland ist professionelle Begleitung ratsam.

Was sollte ein Makler für Zweitimmobilien nachweisen können?

Ein seriöser Makler sollte konkrete Referenztransaktionen in der Zielregion vorweisen können, Kenntnisse über lokale Marktpreise und rechtliche Rahmenbedingungen besitzen sowie transparent über seine Vergütungsstruktur informieren. Zertifizierungen oder Mitgliedschaften in Berufsverbänden können zusätzlich als Qualitätsindikator dienen.

Wie unterscheidet sich die Maklerauswahl beim Auslandskauf?

Beim Kauf im Ausland spielen rechtliche und sprachliche Kompetenz eine besonders große Rolle. Der Makler sollte nicht nur das lokale Kaufrecht kennen, sondern auch die typischen Fallstricke für ausländische Käufer erläutern können, etwa in Bezug auf Eigentümerstrukturen, steuerliche Pflichten oder Genehmigungserfordernisse. Ein auf internationale Käufer spezialisierter Anbieter ist hier einem allgemeinen Generalisten in der Regel überlegen.

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Der Ablauf eines professionellen Immobilienverkaufs

Ein strukturierter Verkaufsprozess bildet die Grundlage für einen erfolgreichen Abschluss. Professionelle Makler arbeiten nach einem klaren Phasenmodell, das nichts dem Zufall überlässt.

Phase 1: Erstberatung und Bestandsaufnahme

Am Anfang steht ein ausführliches Gespräch zwischen Makler und Eigentümer. Dabei werden die Verkaufsmotivation, der gewünschte Zeitrahmen und individuelle Rahmenbedingungen besprochen. Der Makler verschafft sich gleichzeitig einen ersten Eindruck vom Objekt und gibt eine realistische Einschätzung zur Marktlage. Diese Phase ist entscheidend, denn hier werden die Weichen für alle weiteren Schritte gestellt.

Phase 2: Professionelle Wertermittlung

Die Immobilienbewertung ist das Herzstück des gesamten Prozesses. Ein erfahrener Makler nutzt vergleichende Marktanalysen, berücksichtigt Lage, Baujahr, Ausstattung und den aktuellen Zustand des Objekts. Dabei fließen auch Faktoren wie Energieeffizienzklasse, Grundriss und Erschließungszustand ein. Ein zu hoch angesetzter Preis schreckt Kaufinteressenten ab; ein zu niedriger Preis kostet bares Geld. Die präzise Wertermittlung schützt vor beiden Szenarien.

Phase 3: Exposé-Erstellung und Vermarktung

Auf Basis der Bewertung erstellt der Makler ein professionelles Exposé – mit hochwertigen Fotos, präzisen Grundrissen und einer ansprechenden Objektbeschreibung. Dieses wird auf relevanten Immobilienportalen, in sozialen Netzwerken und im eigenen Kundenstamm platziert. Manche Makler setzen zusätzlich auf virtuelle 3D-Touren oder Drohnenaufnahmen, um das Interesse gezielt zu steigern.

Vorteile eines Maklers beim Immobilienverkauf

Der Immobilienverkauf mit Makler bietet Eigentümern eine Reihe konkreter Vorteile, die weit über die reine Vermittlungsleistung hinausgehen.

Zugang zu einem qualifizierten Käufernetzwerk

Erfahrene Makler verfügen über eine Kartei vorgemerkter Kaufinteressenten, die aktiv nach Objekten suchen. Das bedeutet: Ein geeignetes Angebot findet bereits vor der öffentlichen Vermarktung seinen Weg zu potenziellen Käufern. Diese sogenannte Stille Vermarktung schont die Privatsphäre der Verkäufer und kann den Verkaufsprozess erheblich beschleunigen.

Rechtssicherheit und Vertragsexpertise

Kaufverträge für Immobilien sind rechtlich anspruchsvolle Dokumente. Ein Makler kennt die typischen Fallstricke – von unklaren Gewährleistungsausschlüssen bis hin zu fehlenden Unterlagen beim Notar. Er koordiniert alle Beteiligten, bereitet die notwendigen Dokumente vor und begleitet den Eigentümer bis zur Schlüsselübergabe. Fehler in diesem Stadium können teuer werden; die Fachkenntnis eines Maklers wirkt hier wie eine Absicherung.

Verhandlungsführung auf Augenhöhe

Kaufpreisverhandlungen erfordern Erfahrung, Marktkenntnisse und emotionale Distanz. Eigentümer sind verständlicherweise mit ihrer Immobilie emotional verbunden – das kann die Verhandlungsposition schwächen. Ein Makler tritt als neutraler Vermittler auf, führt Gespräche sachlich und kennt die üblichen Spielräume im Markt. Das Ergebnis sind häufig bessere Verkaufspreise als bei privat verhandelten Abschlüssen.

Wie Immobilienmakler in Grünwald betonen, ist eine fundierte Marktstrategie die Basis für jeden erfolgreichen Verkauf – unabhängig von der Objektgröße oder dem Preissegment.

Unterlagen und rechtliche Anforderungen beim Immobilienverkauf

Ein reibungsloser Verkauf setzt vollständige Dokumentation voraus. Fehlende Unterlagen verzögern den Prozess oder gefährden den Abschluss.

Welche Dokumente werden benötigt?

Zu den wichtigsten Unterlagen gehören:

• Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• Energieausweis (Pflicht seit der Energieeinsparverordnung)
• Baupläne und Baugenehmigungen
• Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung (bei Eigentumswohnungen)
• Nachweise über durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen

Ein erfahrener Makler prüft die vorhandenen Unterlagen frühzeitig, identifiziert Lücken und unterstützt bei der Beschaffung fehlender Dokumente. Das spart später Zeit und verhindert Überraschungen beim Notartermin.

Die Rolle des Notars im Verkaufsprozess

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar ist eine neutrale Instanz, die den Vertrag verliest, offene Fragen klärt und anschließend die Eigentumsübertragung im Grundbuch veranlasst. Der Makler koordiniert im Vorfeld alle Details mit dem Notariat und sorgt dafür, dass beide Parteien gut vorbereitet in den Termin gehen.

Kosten und Provisionsmodelle im Überblick

Die Maklercourtage ist das häufigste Diskussionsthema beim Immobilienverkauf mit Makler – und häufig auch Quelle von Missverständnissen.

Wie wird die Provision geregelt?

Seit der Reform des Maklerrechts im Jahr 2020 gilt in Deutschland eine klare Regelung: Bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen darf der Makler die Provision nicht mehr einseitig auf den Käufer abwälzen. Beide Parteien teilen sich die Courtage zu gleichen Teilen. Die übliche Gesamtprovision liegt je nach Marktlage zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises.

Ist die Maklercourtage verhandelbar?

Die Provision ist grundsätzlich verhandelbar – sie richtet sich nach dem Aufwand, der Marktlage und dem vereinbarten Leistungsumfang. Wer ein vollständiges Leistungspaket wünscht – von der Bewertung über die Vermarktung bis zur Übergabe – zahlt in der Regel mehr als jemand, der nur einzelne Teilleistungen in Anspruch nimmt. Wichtig: Günstigere Angebote gehen manchmal mit eingeschränktem Service einher.

Praktische Expertentipps für einen erfolgreichen Immobilienverkauf

Der folgende Abschnitt bündelt praxisbewährte Empfehlungen für Eigentümer, die ihren Verkauf optimal vorbereiten möchten.

Den richtigen Zeitpunkt wählen ist entscheidend. Immobilienmärkte unterliegen saisonalen Schwankungen. Frühjahr und Herbst gelten traditionell als besonders aktive Vermarktungsphasen, da Kaufinteressenten dann intensiver suchen. Ein Makler kann einschätzen, wann der Einstieg in den Markt am günstigsten ist.

Homestaging gezielt einsetzen lohnt sich oft mehr als erwartet. Eine aufgeräumte, ansprechend eingerichtete Immobilie erzielt in der Regel bessere Fotos und hinterlässt bei Besichtigungen einen stärkeren Eindruck. Professionelle Homestager können mit vergleichsweise geringem Aufwand erhebliche Wirkung erzielen.

Besichtigungen gut vorbereiten bedeutet: Unangenehme Gerüche beseitigen, ausreichend Licht schaffen und alle relevanten Unterlagen griffbereit halten. Käufer entscheiden oft innerhalb der ersten Minuten emotional – erste Eindrücke zählen.

Transparenz schafft Vertrauen. Wer bekannte Mängel offen kommuniziert, vermeidet spätere Regressforderungen und signalisiert Seriosität. Ein guter Makler begleitet diesen Dialog sachlich und lösungsorientiert.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf mit Makler durchschnittlich?

Die Dauer variiert je nach Marktlage, Objektart und Preisniveau. Im Durchschnitt dauert ein professionell begleiteter Verkauf in Deutschland zwischen zwei und sechs Monaten – vom ersten Beratungsgespräch bis zur Schlüsselübergabe. In nachfragestarken Märkten kann dieser Zeitraum deutlich kürzer ausfallen.

Welche Pflichten hat der Makler gegenüber dem Verkäufer?

Ein Makler ist zur Sorgfaltspflicht, Interessenwahrung und transparenten Kommunikation verpflichtet. Er muss alle wesentlichen Informationen offenlegen, den Verkäufer über den Verhandlungsstand informieren und in dessen Interesse handeln. Vertragliche Grundlage ist der Maklervertrag, der Leistungsumfang, Laufzeit und Provisionsvereinbarung regelt.

Kann man einen Maklervertrag kündigen?

Ja, ein Maklervertrag kann unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden. Bei einfachen Maklerverträgen ohne Exklusivitätsbindung ist dies meist jederzeit möglich. Beim Alleinauftrag – der häufigsten Vertragsform – gelten festgelegte Laufzeiten. Eigentümer sollten vor Vertragsunterzeichnung die Kündigungsmodalitäten genau prüfen und bei Unklarheiten rechtlichen Rat einholen.

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Ein kompetenter Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen, den gesamten Prozess reibungslos und erfolgreich zu gestalten. Doch welche Merkmale und Qualifikationen sprechen für einen kompetenten und seriösen Immobilienmakler und wo kann man einen solchen Makler überhaupt finden? 

Was macht einen kompetenten Immobilienmakler aus? 

Immobilienmakler gibt es wie Sand am Meer, dennoch fällt die Auswahl oft nicht leicht. Einen kompetenten Makler wie beispielsweise Immobilienmakler Neumarkt zu finden, spielt eine bedeutende Rolle, denn diese Entscheidung hat maßgeblichen Einfluss auf den Erfolg des Immobiliengeschäfts. Es gibt jedoch einige Merkmale, an denen sich leicht erkennen lässt, ob ein Immobilienmakler Ihren Anforderungen entspricht. 

1. Rechtliche Grundlagen 

Zunächst sollten Sie sicherstellen, dass es sich um einen vertrauenswürdigen Makler handelt. Dieser sollte somit unter anderem beim Gewerbeamt registriert sein. Die Zulassung ist an entsprechende Bedingungen geknüpft und verpflichtet den Immobilienmakler, Ihre Interessen als Kunden zu wahren und sich an verschiedene Gesetze wie beispielsweise die Makler-Bauträgerverordnung (MaBV) oder das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG) zu halten. 

2. Prinzipien 

Ein seriöser Immobilienmakler handelt stets nach ethischen Grundsätzen. Integrität, Transparenz und Ehrlichkeit sind wesentliche Eigenschaften, die ein Immobilienmakler verkörpern sollte. Er sollte offen mit Ihnen über potenzielle Herausforderungen und Chancen sprechen und Ihnen realistische Erwartungen für Ihr Immobilienvorhaben vermitteln. 

3. Qualifikationen und Marktkenntnis 

Ein hochqualifizierter Immobilienmakler verfügt über die notwendigen Zertifikate und Lizenzen, die seine Fachkompetenz belegen. Zudem ist die Mitgliedschaft in einem Verband ein wichtiger Indikator für einen seriösen Makler. Darüber hinaus zeichnet sich ein guter Immobilienmakler durch eine umfassende Kenntnis des örtlichen Immobilienmarktes aus. Ein solcher Makler versteht die Preisentwicklung, die Nachfrage, das Angebot und andere Trends, die den Markt beeinflussen. 

4. Kundenpflege 

Ein weiteres Merkmal für einen Immobilienmakler, bei dem Sie gut aufgehoben sind, ist sein Umgang mit potenziellen Kunden. So ist dieser nicht nur am Abschluss eines Maklervertrages interessiert, sondern ist bereits vor Unterzeichnung des Vertrages und selbst nach Abschluss des Immobiliengeschäfts für Sie da. Kontinuierliche Kommunikation und Unterstützung sind entscheidend, um das Vertrauen und die Zufriedenheit der Kunden aufrechtzuerhalten. 

5. Beratung 

Ein qualifizierter Immobilienmakler ist nicht nur ein Vermittler, sondern auch ein Berater. Er sollte also in der Lage sein, fundierte Ratschläge zu geben, die auf Marktkenntnissen und individuellen Zielen basieren. Außerdem erkennen Sie einen guten Makler daran, dass er sich ausreichend Zeit für Sie nimmt und bemüht ist, Ihre Wünsche und Anforderungen in die Tat umzusetzen. 

6. Schriftliche Vereinbarungen 

Einige Immobilienmakler treffen mündliche Vereinbarungen hinsichtlich der Provisionshöhe und den damit verbundenen Dienstleistungen. Darauf sollten Sie sich jedoch in keinem Fall verlassen. Ein seriöser Makler hält jegliche Vereinbarungen in einem detaillierten, schriftlichen Vertrag fest und lässt zudem keine Fragen offen. Die schriftliche Dokumentation dient dazu, Missverständnisse zu vermeiden und ein klares Verständnis darüber zu schaffen, was während der Zusammenarbeit zu erwarten ist. So wird ein kompetenter Makler stets darauf bestehen, dass alle Parteien die Vereinbarung vor der Unterzeichnung verstehen und akzeptieren.

Wo kann man einen seriösen Immobilienmakler finden? 

Um einen kompetenten Immobilienmakler für Ihr Immobilienvorhaben zu finden, stehen Ihnen verschiedene Optionen offen. Zu den drei häufigsten Möglichkeiten gehören folgende: 

1. Onlinesuche: Das Internet ist eine der ersten Anlaufstellen bei der Suche nach einem geeigneten Immobilienmakler. Auf Online-Vergleichsportalen können Sie alle Immobilienmakler in Ihrer Region finden, ebenso wie entsprechende Rezensionen von ehemaligen oder Bestandskunden. Überprüfen Sie auch unbedingt die Webseite des Immobilienmaklers, denn diese kann Ihnen einen ersten Eindruck von seiner Professionalität bieten. 

1. Inserate: Sowohl in Zeitungen als auch auf Immobilienportalen können Sie ebenfalls fündig werden. Lesen Sie die Inserate aufmerksam, um Ihren geeigneten Immobilienmakler zu finden. Wenn Sie einen Makler finden, der Ihr Interesse weckt, können Sie sich zusätzlich online über ihn informieren und ihn anschließend kontaktieren. 

1. Empfehlungen: Zu guter Letzt können Sie auch auf Empfehlungen von Freunden, Familie oder Kollegen vertrauen. Hat jemand aus Ihrem Umfeld bereits positive Erfahrungen mit einem Immobilienmakler gemacht, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass es sich hierbei um einen vertrauenswürdigen und kompetenten Makler handelt. Stellen Sie dennoch sicher, dass dieser auch Ihren individuellen Anforderungen und Bedürfnissen genügt. 

Fazit

Die Wahl eines kompetenten und seriösen Maklers ist besonders entscheidend. Mit ihr steht und fällt der Erfolg Ihres Immobiliengeschäfts. Wählen Sie daher mit Bedacht und vertrauen Sie schlussendlich auf Ihr Bauchgefühl. Mit dem richtigen Immobilienmakler wird Ihr Vorhaben zum vollen Erfolg!

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Aufteilung der Maklerprovision

Der Deutsche Bundestag lehnte ein absolutes Bestellerprinzip für den Immobilienverkauf ab. Ein derartiges Prinzip besagt, dass ausschließlich jene Partei, welche den Makler beauftragt, diesen dann alleine und vollständig bezahlt. Stattdessen trat am 23. Dezember 2020 das Gesetz für Maklerprovisionen in Kraft, das sich umgangssprachlich als „Bestellerprinzip Kauf“ oder „Bestellerprinzip Verkauf“ bezeichnet lässt. Seit 2015 gilt ebenfalls das Bestellerprinzip bei der Vermietung zur Regelung der Zahlung der Maklerprovision bei der Vermittlung von Mietimmobilien.

Die Eckpunkte des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“:

• keine provisionsfreie Tätigkeit des Maklers für den Verkäufer, was Abwälzung der vollen Kosten auf den Käufer bedeutet
• es gilt ausschließlich für Maklerverträge für Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, jedoch nicht für Verkäufe von Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und Gewerbeimmobilien
• es gilt nur für Immobilienverkäufe an Verbraucher und nicht für Immobilienkäufe von Unternehmern
• der Maklervertrag muss Textform aufweisen, eine rein mündliche Vereinbarung ist nicht ausreichend

Bestellerprinzip Kauf und Verkauf

Grundsätzlich besagt die 2020 Regelung, dass Käufer von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen künftig nicht mehr Maklerprovision zahlen als der Verkäufer. In der Praxis kommt es meist zu einer 50:50-Aufteilung der Maklerprovision zwischen den Parteien. Andere Varianten sind jedoch auch möglich:

Doppelprovision: Ein Makler kann im Vorfeld einen Vertrag sowohl mit Verkäufer als auch dem Käufer abschließen, jedoch müssen die Gebühren für beide Parteien gleich hoch ausfallen.

Abwälzung: Wenn nur eine Partei mit dem Makler einen Vertrag abschließt, in der Regel der Verkäufer, geht er die Verpflichtung ein, die volle Provision zu übernehmen. Hinterher wälzt der Verkäufer einen Teil der Provision auf den Käufer ab, meist im Kaufvertrag im Rahmen eines selbstständigen Provisionsversprechens gemäß § 328 BGB. Maximal gestattet ist die Hälfte der Provision und der Verkäufer muss seinen Anteil nachweislich zuerst zahlen.

Nur eine Partei trägt die volle Provisionszahlung: Dieser Fall kann eintreten, wenn Makler und Verkäufer eine reine Innenprovision vereinbaren, beziehungsweise wenn ein Käufer mit einem Makler eine reine Außenprovision für einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht an der Hand hatte.

Bestellerprinzip bei Vermietung

Die Regelungen im Wohnungsvermittlungsgesetz lassen sich kurzfassend als „wer bestellt, bezahlt“ beschreiben:

• Beauftragt der Vermieter einen Makler, muss er auch vollständig für die Gebühren der Vermarktung der Mietwohnung aufkommen. Vermieter müssen den Makler auch dann bezahlen, wenn ein Wohnungssuchender einen Vermittlungsvertrag mit dem Makler geschlossen hat und sich der Vermieter anschließend mit einem Vermarktungsauftrag an denselben Makler wendet.
• Beauftragt ein Mietinteressent einen Makler zur Wohnungsfindung, muss er nach Abschluss eines Mietvertrags auch die Maklerkosten zahlen. Voraussetzung dafür ist, dass der Makler die vermittelte Wohnung vor Auftrag des Mieters noch nicht im Portfolio hatte.
• In jedem Fall müssen die Verträge schriftlich abgeschlossen sein, also als Papierdokument, als E-Mail oder Fax, eine Originalunterschrift ist nicht notwendig.

Die Höhe der Maklergebühren, die ein Vermieter zu bezahlen hat, ist nicht gedeckelt. Die Höhe der Maklergebühren für Mieter beträgt maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer). Ist eine Staffelmiete vereinbart, bestimmt die Miete im ersten Jahr die Provisionshöhe.

Unerlaubte Maßnahmen

Mieter sollten sich vergewissern, dass einzelne Makler und Vermieter nicht versuchen, das Bestellerprinzip durch unerlaubte Maßnahmen zu umgehen. Makler könnten beispielsweise versuchen, nachträglich Verträge mit Mietern über Suchaufträge abzuschließen, obwohl sie das zu vermietende Objekt schon im Portfolio haben. Oder sie verlangen, dass Mietinteressenten eine Reservierungsbestätigung unterschreiben und dann für Auslagen des Maklers aufkommen sollen, obwohl sie diese dann aber nicht mieten. Nicht gestattet sind auch eine Reihe angeblicher Gebühren, welche Makler als Voraussetzung für den Mietvertrag von Interessenten verlangen, wie etwa Servicegebühren, Verwaltungspauschalen, Gebühren für Wohnungsbesichtigungen oder Vertragsausfertigungsgebühren. Bei derart ungesetzlichen Vereinbarungen besteht keinerlei Zahlungspflicht auch bei unterschriebener Zahlungsverpflichtung.

Vermieter könnten überhöhte Abstandsforderungen für vorhandene Ausstattung nutzen, um ihre eigenen Maklergebühren abzudecken. Für möblierte Wohnungen gilt ebenfalls das Bestellerprinzip und es ist unzulässig, von Mietern Provision zu verlangen.

Ein Verstoß gegen das Bestellerprinzip ist eine Ordnungswidrigkeit und es gilt ein Bußgeld bis zu 25.000 Euro.

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Sie planen den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses in Seevetal? Hier finden Sie eine Auswahl von Immobilienmakler die Ihnen beim Kauf oder auch Verkauf Ihrer Eigentumswohnung mit Ihrem Immobilien Know How unterstützen:

Ulrich & Ulrich Immobilien in Seevetal – Hittfeld

Ulrich & Ulrich Immobilien GmbH
Kirchstraße 10
21218 Seevetal

Telefon: 04105 / 55 59 55
Telefax: 04105 / 55 59 58
E-Mail: info@ulrich-ulrich.de
https://www.ulrich-ulrich.de

Haferkamp Immobilien in Seevetal

Haferkamp Immobilien GmbH
Bremer Str. 181
21073 Hamburg

Email: info@haferkamp-immobilien.de
Tel.: +49 (0) 40 / 766 5000
Fax: +49 (0) 40 / 766 5009

Immobilienkollektiv in Seevetal – Meckelfeld

Immobilienkollektiv GmbH
Rönneburger Str.2
21217 Seevetal
Telefon: 040 – 22 61 60 690
Telefax: 040 – 22 61 60 692
info(at)immobilienkollektiv.de
www.immobilienkollektiv.de

TQ Immobilien in Buchholz i.d. Nordheide

TQ Immobilien
21244 Buchholz in der Nordheide
Hopfenberg 16C
Telefon: 04181- 230 41 50
Mobil: 0176- 960 44 517
Fax: 04181- 939 285 89
Email: info@tq-immobilien.de

Eisele Immobilen in Seevetal

Eisele Immobilien
Theesweg 20
21220 Seevetal
Telefon: 04105 / 692 600
Telefax: 04105 / 692 9626
E-Mail: info@eisele-immobilien.com

Seevetaler Immobilien – Alternative zum Immobilienmakler in Seevetal

Seevetaler Immobilien
Bruchwiesen 10
21217 Seevetal
Telefon: 0171 / 6840932
www.seevetaler-immobilien.de
E-Mail: info@seevetaler-immobilien.de

Informationen über die Gemeinde Seevetal

Bundesland: Niedersachsen
Landkreis: Harburg
Höhe: 14 m ü. NHN
Fläche: 105,21 km2
Einwohner: 41.506 (31. Dez. 2018)
Bevölkerungsdichte: 395 Einwohner je km2
Postleitzahlen: 21217, 21218, 21220
Vorwahlen: 04105, 04185, 040
Kfz-Kennzeichen: WL
Gemeindeschlüssel: 03 3 53 031
Adresse der Gemeindeverwaltung: Kirchstraße 1121218 Seevetal
Website: www.seevetal.de
Bürgermeisterin: Emelie Wede (CDU)

Wir hoffen der Überblick über Immobilienmakler in Seevetal hat Ihnen weitergeholfen und Sie haben den passenden Makler für Ihre Bedürfnisse gefunden.

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Der qualifizierte Alleinauftrag bei Immobilienmaklern

Ein qualifizierter Alleinauftrag bedeutet, dass der Makler ausschließlich alle Verkaufsverhandlungen zur Veräußerung einer Immobilie durchführt. Es ist dem Verkäufer beziehungsweise Auftraggeber des Maklers untersagt, sich selbst um Käufer zu kümmern. Wenn der Verkäufer nicht alle Kaufinteressenten sofort an den Makler verweist oder weitere Makler beauftragt, begeht er einen Vertragsbruch. Die Interessenten am Kauf der Immobilie verhandeln also stets mit dem Makler und bei erfolgreichem Abschluss eines Hauptvertrags gibt es eine Provision. Diese Provision ist auf alle Fälle fällig, auch wenn der Verkaufsvertrag nicht direkt über die Initiative des Maklers zustande kommen sollte.

Der einfache Alleinauftrag

Der einfache Alleinauftrag ist eine Variante, wenn ein qualifizierter Alleinauftrag bei Maklern nicht in Frage kommt. Beim einfachen Alleinauftrag hat der Eigentümer weiterhin die Möglichkeit, eine Immobilie ohne Makler privat zu verkaufen. Der Vorteil für den Verkäufer ist, dass keine Maklerprovision anfällt, wenn der Verkäufer selbst einen Käufer findet. Andererseits ist diese Vertragsform für den Makler nicht wirklich attraktiv, um aktiv zu werden. So kann es unter Umständen lange bis zum Abschluss eines Kaufvertrags dauern.

Die Maklerprovision

Ein qualifizierter Alleinauftrag bei Maklern muss auch unbedingt die Höhe der Provision festlegen. Laut Maklerrecht gilt die sogenannte ortsübliche Provision, wenn keine anderweitige Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Makler getroffen wurde. Hierbei legen sich die Vertragspartner auf einen bestimmten Prozentsatz bezogen auf den Wert der Immobilie fest. Vertraglich vereinbart muss auch der Zeitpunkt werden, zu welchem die Provision zu bezahlen ist. Üblicherweise erfolgt die Zahlung, wenn der Makler den Verkauf der Immobilie abschließt und ein Notar den Kaufvertrag beurkundet. Bei Rechnungslegung gilt meist ein Zahlungsziel von maximal zwei Wochen.

Alles zum Thema: Was kostet eigentlich ein Immobileinmakler

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Provisionsanspruch nach § 652 BGB

Der Gesetzestext für Provisionsanspruch nach § 652 BGB zum Thema Entstehung des Lohnanspruchs betont ausdrücklich, dass ein Vertrag alleine nicht ausreicht. Der Makler hat hier Erfolgszwang, denn eine Pflicht zur Entrichtung des Maklerlohns gibt es nur dann, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Beinhaltet der Vertrag eine aufschiebende Bedingung, kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn diese Bedingung eintritt, beispielsweise Baugenehmigung oder Vorkaufsrecht. Weiters ist ausdrücklich erwähnt, dass Aufwendungen dem Makler nur dann zu ersetzen sind, wenn dies vereinbart ist. Allerdings gilt diese Regelung auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Das Bürgerliche Gesetzbuch

Im Bürgerlichen Gesetzbuch oder BGB regeln §652-656 alle Fragen zur Maklerprovision (oder „Mäklerlohn“, wie es im Originaltext heißt). Jedoch bezieht sich § 656 ausschließlich auf die Maklertätigkeit bei der Heiratsvermittlung. In der Alltagspraxis stehen zur genaueren Auslegung diverse Urteile zu Streitfällen an den Amts-, Landes- und Oberlandesgerichten sowie dem Bundesgerichtshof (BGH) zur Verfügung. Grundsätzlich lässt sich davon ausgehen, dass eine Maklergebühr unzulässig ist, wenn ein Makler bei seiner Tätigkeit und in seinem Maklervertrag zu stark von den Gesetzestexten abweicht.

Anspruch auf Maklerlohn

Im Gesetzestext selbst sind die Bedingungen für einen Provisionsanspruch nach § 652 BGB nicht genau definiert. Betont wird, dass eine Maklerprovision nur bei einer erfolgreichen Nachweis- oder Vermittlertätigkeit des Maklers zu bezahlen ist. Jedoch gilt in der Praxis, dass ein Anspruch eines Maklers auf Gewährung des Maklerlohnes bei folgenden Anforderungen besteht:

• Zustandekommen eines gültigen Maklervertrages nach allgemeinen Grundsätzen des Vertragsschlusses, Einhaltung von Formvorschriften ist nicht erforderlich
• Erbringung der Maklerleistung: Dies ist je nach Maklervertrag entweder eine Mitteilung des Maklers an die Kunden, um diese in konkrete Verhandlungen über den angestrebten Hauptvertrag zu bringen, oder die finale Herbeiführung der Abschlußbereitschaft eines Hauptvertrages
• Zustandekommen des Hauptvertrages: Keine Rolle spielt hier das generelle gesetzliche Rücktrittsrecht bei einem Kaufvertrag. Ist der Rückttrittsgrund jedoch ein arglistig verschwiegener Sachmangel des Verkaufsgegenstandes, entfällt der Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns.
• Direkte Kausalität der Maklerleistung für einen Vertragsschluss: Die Maklerleistung muss für den Vertragsschluss zumindest mitursächlich gewesen sein.

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Voraussetzungen für Kaufpreisfälligkeit

Ehe der Kaufpreis einer Immobilie zur Auszahlung fällig ist, muss der beauftragte Notar folgende Voraussetzungen erfüllt haben:

• sowohl Verkaufsvertrag als auch Beurkundung sind abgeschlossen
• keine weiteren Personen haben ein Vorkaufsrecht
• die benötigten Genehmigungen und Verzichtserklärungen sind angefordert
• das Finanzamt ist über den Verkauf informiert, denn das Grundbuchamt darf den Käufer nicht als Eigentümer eintragen, wenn keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt vorliegt
• die Gemeinde erhebt keinen Anspruch auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht
• die Abteilung II des Grundbuchs erhielt einen Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer
• eventuell vorhandene Grundschulden und Grundpfandrechte sind gelöscht oder die benötigten Löschungsbewilligungen sind von den Gläubigern angefordert

Es können weitere Punkte hinzukommen, auf welche der Notar im Normalfall Verkäufer und Käufer hinweist. Die Erfüllung all dieser Voraussetzungen ist notwendig um sicherzustellen, dass der Verkauf der Immobilie rechtlich gültig ist. Im Kaufvertrag ist für gewöhnlich auch vereinbart, dass der Käufer den Kaufpreis erst dann bezahlen muss, wenn alle diese Bedingungen erfüllt sind.

Eintritt der Kaufpreisfälligkeit

Sind alle Voraussetzungen für die Abwicklung des Verkaufs erfüllt, kann der Käufer den Kaufpreis zahlen, ohne Hindernisse für die Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch fürchten zu müssen. Der Notar informiert Käufer und Verkäufer jeweils schriftlich darüber, dass die Kaufpreisfälligkeit nun eingetreten ist und an wer den Kaufpreis erhalten soll. Eine Löschungsbewilligung kann zum Beispiel verlangen, dass ein Teil des Kaufpreises an die Bank und nicht an den Verkäufer bezahlt wird.

Der Käufer erhält zur Bezahlung des Kaufpreises einen bestimmten Zeitraum und diese Kaufpreisfälligkeit steht auch als Vereinbarung im Kaufvertrag. Üblich sind zwei Wochen und der Verkäufer bestätigt dem Notar schriftlich den Erhalt des Geldes. Dann ist sichergestellt, dass der Käufer nach Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer der Eigentümer der Immobilie wird und dass die Schlüsselübergabe erfolgen kann. Die Eintragung erfolgt in Abteilung I des Grundbuchs, was je nach Grundbuchamt einige Zeit dauern kann. Jedoch darf der Käufer bereits dann einziehen, sobald Kaufpreis und Grundsteuer entrichtet sind.

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Einheitliche Notarkosten

In Deutschland sind sämtliche Notarkosten, also Gebühren und Auslagen, durch das bundesweit einheitliche Gerichts- und Notarkostengesetz gesetzlich festgeschrieben und scheinen in einer Gebührentabelle auf. Ein Notar ist gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 der Bundesnotarordnung verpflichtet, diese gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren auch zu erheben. Dieses Gesetz gilt für alle in Deutschland tätigen Notare völlig unabhängig von ihrem Amtssitz.

Grundsätzlich gilt, dass die Höhe der Notarkosten sich nach Bedeutung und Geschäftswert richtet. Daher sieht das Notarkostengesetz für jedes Geschäft einen bestimmten Gebührensatz vor. Auf der Basis dieses Gebührensatzes errechnet sich die konkrete Gebühr nach einer Staffelung abhängig vom Geschäftswert. Sollten starre Gebührensätze in bestimmten Aufgabenbereichen so zu unangemessen hohen Notargebühren führen, geben Rahmengebühren eine gewisse Flexibilität im Preisumfang.

Notarkosten Berechnung

Wenn es um die Frage, was kostet ein Notar geht, lässt sich dies alleine auf der Basis des Geschäftswerts einer Immobilie leicht einschätzen. Dazu gibt es die gesetzlich vorgeschriebene Gebührentabelle. Jede Notarkostenberechnung beinhaltet daher die Berechnung der dem Notar zufließenden Kosten für eine vorgenommene Diensthandlung.

Diese Berechnung muss enthalten:

• die Bezeichnung des jeweiligen Verfahrens oder Geschäfts,
• die angewandten Nummern des Kostenverzeichnisses,
• den Geschäftswert, wenn es um Gebühren nach dem Geschäftswert geht
• die genauen Beträge der einzelnen Gebühren und Auslagen.

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