In Deutschland gilt laut Grundgesetz die sogenannte Baufreiheit, welche allen Grundeigentümern das Recht gibt, das eigene Grundstück zu bebauen. Jedoch ist es in den meisten Fällen notwendig, eine den jeweiligen Landesbauordnungen entsprechende Baugenehmigung einzuholen. Ein Bauherr, der ohne Bauerlaubnis baut, riskiert empfindliche Bußgelder und den Abriss des Gebäudes. Es gibt allerdings auch Bauprojekte, welche keine Genehmigung benötigen.
Form und Zweck der Baugenehmigung
Die Baugenehmigung oder Bauerlaubnis im öffentlichen Baurecht ist rechtlich gesehen ein Verwaltungsakt und eine Bescheinigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Sie muss schriftlich erfolgen und gestattet die Errichtung, Änderung oder Beseitigung einer geplanten baulichen Anlage, sofern dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Baugenehmigungen sind stets befristet, mit unterschiedlichen Auflagen verbunden und müssen auf der Baustelle stets zur Verfügung stehen. Sie dienen auch dazu, die Allgemeinheit vor Gefährdungen durch rechtswidrige Bauvorhaben zu schützen.
Für den Bauherren dient die offizielle Bauerlaubnis als Absicherung gegen rechtliche Hindernisse. Anspruch auf Erteilung der Genehmigung besteht immer dann, wenn keinerlei bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Bedenken vorliegen. Jede erteilte Genehmigung verliert jedoch ihre Gültigkeit innerhalb von drei Jahren.
Für manche Bauvorhaben gibt es ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren oder Freistellungsverfahren beziehungsweise Kenntnisnahmeverfahren. In diesen Fällen erfolgt eine Prüfung nur für bestimmte Punkte der Bauvorlage. Beim Kenntnisnahmeverfahren gilt die Baugenehmigung innerhalb einer Frist von zirka vier bis sechs Wochen nach Einreichung automatisch als erteilt, wenn von der Baubehörde keine andere Mitteilung erfolgt.
Genehmigungsfreie Bauten
Die häufigsten Gründe für einen Bauantrag betreffen einen Neubau, einen Anbau oder eine Modernisierung bestehender Gebäude. Grundsätzlich ist für jede Errichtung, Nutzungsänderung und jeden Abriss eine Baugenehmigung erforderlich. Das Baurecht unterscheidet sich jedoch auf Länderebene und kleine bauliche Veränderungen wie Wintergarten oder Dachgauben sind in einigen genehmigungsfrei, benötigen in anderen Ländern jedoch eine Baugenehmigung. Unterschiede im Baurecht gibt es auch bei Gartenhäuschen, Terrassenüberdachungen, Carports und Garagen, Photovoltaik, Sonnenkollektoren und Wasserbecken. Daher lohnt sich bei Bauvorhaben ein Blick in die jeweilige Landesbauordnung oder eine Beratung beim örtlichen Baureferat, Bauaufsichtsamt oder Bauamt.
Zu beachten ist, dass auch genehmigungsfreie Bauvorhaben den Anforderungen des öffentlichen Baurechts unterliegen und anzeigepflichtig sind. Das bedeutet, dass die Bauherren auf alle Fälle diverse Formulare ausfüllen und Dokumente einreichen müssen.
Antrag auf Baugenehmigung
Die Beantragung einer Baugenehmigung erfolgt über Bauantrag (auch Bauvorlage genannt), welcher gebührenpflichtig ist. Zusätzlich sind alle notwendigen Unterlagen zur Prüfung des Bauvorhabens vorzulegen. Die zuständige Behörde prüft, ob der Bauantrag die bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorgaben erfüllt. Bei Unternehmen und bestimmten Bauformen, wie etwa bei Gaststättenbetrieben, sind zusätzlich weitere gesonderte Genehmigungen vorzulegen.
Ebenso wie die Regelungen unterscheiden sich auch die Kosten einer Baugenehmigung je nach Bundesland und auch je nach Raumvolumen, betragen aber im Schnitt etwa ein Prozent der Bausumme. Die Zahlung ist nach Genehmigung und Erhalt des Kostenbescheids fällig. Für den Bauantrag sind zirka 0,5 Prozent der Baukosten (ohne Nebenkosten) zu kalkulieren.
Notwendige Unterlagen
Da ein Bauantrag fachmännische Planungsunterlagen zum Bauvorhaben erfordert, muss häufig ein Architekt oder Bauingenieur den Antrag stellen. Bei kleineren Maßnahmen können auch Handwerksmeister die Antragsdokumente verfassen. Bauanträge sind in dreifacher Ausführung einzureichen, zusammen mit allen Unterlagen für die Beurteilung der Baumaßnahme. Folgende Unterlagen zur Baugenehmigung sind einzureichen und benötigen einen Genehmigungsvermerk (Stempel) der Behörde:
- Bauzeichnungen (Schnitt, Ansichten, Grundriss), meist die eines Architekten
- Baubeschreibung
- Lageplan (Exzerpt aus dem Liegenschaftskataster)
- Formblatt
- Entwässerungsplan
- Angaben zur wegemäßigen Erschließung
- Technische Beschreibung des Gebäudes
- Statik
- Brandschutz, Schallschutz, Wärmedämmung
- Nachweis der Wärmeschutzberechnung
- Bauzahlenberechnung (Wohn- und Nutzflächen, umbauter Raum)
- Höhenplan
- Berechnung der versiegelten Grundstücksflächen
- Nachweis der Standsicherheit (Statistik)
- eventuell auch Zustimmungserklärung angrenzender Nachbarn
Bearbeitungsdauer
Erst wenn die örtliche Baubehörde eine Baugenehmigung erteilt, kann man mit den Baumaßnahmen beginnen. Es gibt keine bundesweiten Regeln für die Bearbeitungsdauer, daher kann diese von vier Wochen bis hin zu sechs Monaten betragen. Die Dauer hängt auch von der Art des Projekts ab: Ein durchschnittliches Wohnhaus im Neubaugebiet erhält schneller eine Genehmigung als eine vergleichbare Baulücke in einer denkmalgeschützten Altstadt.
