Was unterscheidet bauliche Veränderungen von anderen Maßnahmen?

Was unterscheidet bauliche Veränderungen von anderen Maßnahmen

Ein Wohnungseigentümer darf grundsätzlich mit seinem Wohnungseigentum nach Belieben verfahren. Bei baulichen Veränderungen muss er jedoch dabei das deutsche Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen. Diese Regelung ist im § 13 Abs. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht festgelegt.

In diesem Gesetz steht beispielsweise, dass keinem anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwachsen darf, welcher über ein im geordneten Zusammenleben unvermeidliches Maß hinausgeht. Das bedeutet, dass jegliche bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Wohneigentums grundsätzlich einer Zustimmung der Wohngemeinschaft bedarf. Ausgenommen sind Instandhaltung oder Instandsetzung der unmittelbaren eigenen Wohnräume beziehungsweise des gemeinschaftlichen Eigentums. Für Maßnahmen, die Miteigentümer beeinträchtigen oder benachteiligen könnten, müssen zuvor alle Wohnungseigentümer zustimmen.

Veränderungen des Gesamtbildes

Der § 14 des Wohneigentumsgesetzes nennt konkrete Beispiele, was ein Wohnungseigentümer in seinem Sondereigentum machen darf und was nicht hinzunehmende Benachteiligungen von Miteigentümern sind. Ein Nachteil liegt vor, wenn sich eine bauliche Maßnahme auf den optischen Gesamteindruck eines Gebäudes auswirkt und diesen stark verändert. Bei einem Vorher-Nachher-Vergleich wird beispielsweise beurteilt
welche Bedeutung die veränderten, hinzugefügten oder entfernten Bauteile für den optischen Gesamteindruck des Gebäudes haben

  • ob die bauliche Maßnahme den Eindruck prägen beziehungsweise
  • ob sich Veränderungen in das Gesamtbild harmonisch einfügen.

Bei einer Sanierung wird betrachtet, ob

  • konstruktiv-gestalterischen Möglichkeiten überhaupt bestehen und
  • ob sich die zu sanierenden Bauteile überhaupt originalgetreu ersetzen lassen.

Sollte die Beurteilung ergeben, dass die geplante bauliche Maßnahme in der Tat eine beträchtliche Veränderung des Gesamtbildes verursacht, bedarf diese der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Zustimmung der Miteigentümer

Häufige Fälle baulicher Veränderungen des architektonischen Gesamteindrucks eines Gebäudes, welche die Zustimmung aller Miteigentümer benötigen sind

  • Balkon- oder Loggiaverglasungen
  • Errichtung von Wintergärten oder Gartenhäuschen
  • Bau massiver Stein- oder Steinkorbmauern
  • Errichtung von Carports oder zusätzlicher Garagen sowie
  • das Anpflanzen stark wachsender Bäume auf Gemeinschaftseigentum.

Bäume anzupflanzen gilt als eine bauliche Veränderung, weil große Bäume das Gesamtbild und den Charakter einer Wohnanlage verändern. Ebenso ist das eigenmächtige Fällen von Bäumen einer Wohnanlage keinesfalls möglich. Kommunale Baumschutzsatzungen schützen Bäume einer bestimmten Größe und drohen bei Verstößen mit Bußgeldern.