Für die lange Lebensdauer und Nutzbarkeit von Immobilien sind regelmäßige und gründliche Wartung und Instandhaltung der Gebäude und Wohnräume unerlässlich. Grundsätzlich geht es bei allen Instandhaltungsarbeiten also darum, den ursprünglichen baulichen Zustand und die Funktionsfähigkeit aufrechtzuerhalten. Anders ausgedrückt, geht es bei einer Instandhaltung um die Gesamtheit der Maßnahmen zur Bewahrung des Soll-Zustandes. Die Instandhaltung von Gebäuden beinhaltet üblicherweise Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung. Nur eine kontinuierlich durchgeführte Instandhaltung sichert den Wert einer Immobilie auch auf Dauer.
Zweck und Aufgaben von Instandhaltungsarbeiten
Im Vorfeld von Instandhaltungsarbeiten kommt es zur Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustands durch Inspektion, messen und prüfen. Dies dient unter anderem zur Ursachenforschung der Abnutzung. Als ursprünglicher oder Ist-Zustand gilt jener zum Zeitpunkt der Herstellung oder des Kaufs der Immobilie. Eine Verbesserung des ursprünglichen Zustandes führt zugleich zu einer deutlichen Aufwertung von Immobilien.
Zur Wartung und Instandhaltung zählen grundsätzlich alle Maßnahmen zur Bewahrung des Soll-Zustands und zur Verzögerung der Abnutzung, wie etwa durch Reinigen, Konservieren, Schmieren oder Nachfüllen verbrauchter Ressourcen. Bei Immobilien versteht man darunter alle Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zum Erhalt des Gebrauchs und zur Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel dienen. Es geht hier vor allem um wesentliche Ausstattungsmerkmale eines Gebäudes, wie Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen sowie Fenster, der Gesetzgeber lässt aber weitere Merkmale zu.
Eine Instandhaltung ist jedoch zu unterscheiden von der Instandsetzung, worunter alle Maßnahmen zur Wiederherstellung des Soll-Zustands fallen, wie etwa Reparaturen, Ausbesserungen oder das Austauschen von verschlissenen Teilen.
Instandhaltungsstrategien
Eine sogenannte Instandhaltungsstrategie fasst die Vorgabe von bestimmten Instandhaltungszielen, dem bestehenden Budget und Pläne, diese zu erreichen zusammen. Derartige Strategien kann man einteilen in
- Schadensabhängige Instandhaltungsstrategie: Reparaturen, wenn etwas kaputtgeht, ohne vorbeugende Maßnahmen
- Vorbeugende Instandhaltungsstrategie: systematisch vorbeugende Wartung nach vorher definierten Abständen auf der Basis von Nutzungsrichtlinien oder gesetzlichen Vorgaben
- Prospektive oder vorausschauende Instandhaltungsstrategie: ständige Überwachung während der Nutzung sowie basierend auf Analysen und Schätzungen der Lebensdauer; die Instandhaltung erfolgt je nach Bedarf
- Aufgeschobene Instandhaltungsstrategie: ein Schaden wird nicht sofort behoben, was kurzfristig Kosten spart, aber auf Dauer nicht empfehlenswert ist
- Periodische Instandhaltungsstrategie: Wartungen auf Basis eines Wartungsvertrags oder Wartungskalenders nach den Vorgaben der Hersteller oder nach Erfahrungswerten
- Zustandsorientierte Instandhaltungsstrategie oder Condition Monitoring: ständige Zustandsüberwachung, was das präzise Auffinden von Fehlern ermöglicht
Da es die perfekte Instandhaltungsstrategie für Immobilien nicht gibt, ist es sinnvoll, mehrere dieser Strategien miteinander zu kombinieren.
Kosten für Instandhaltungsarbeiten
Bei den Instandhaltungskosten für Haus oder Wohnung unterscheidet man kalkulierbare Ausgaben für Steuern wie beispielsweise Grundsteuer, Betriebskosten und Wartung sowie unerwarteten Kosten für Reparaturen.
Unter Betriebskosten fallen beispielsweise Müll- und Abwassergebühren, Versicherungen und Strom-, Wasser- und Heizkosten. Eine regelmäßige Wartung ist beispielsweise die jährliche Schornsteininspektion und Heizungswartung durch den Rauchfangkehrer.
Je nach Alter und Zustand der Gebäudeteile sind diverse Reparaturen und Instandhaltung notwendig, welche unterschiedlich hohe Instandhaltungskosten verursachen. Allerdings lassen sich die meisten dieser Instandhaltungsarbeiten im Vorhinein planen und die voraussichtlichen Kosten zumindest teilweise durch Rücklagen decken.
Instandhaltungsplanung
Die Erfahrung zeigt, dass sich viele Instandhaltungskosten für Haus und Wohnung planen lassen, da sich der Zeitpunkt abschätzen lässt. Die dabei zu berücksichtigenden Faktoren sind Alter, Bauweise, Bausubstanz und Standort der Immobilie.
Erfahrungsgemäß ist zu erneuern
- nach 5 – 15 Jahren: Tapeten und Anstriche innen, Dacheindeckungen bei Flachdächern, Außenanstrich
- nach 20 – 30 Jahren: Heizung, Dachrinnen und Fallrohre, Bäder, Einbauküche
- nach 30 – 50 Jahren: Dacheindeckung und Dachanschlüsse, Außenputz, Fenster und Haustür
In Deutschland ist es bei Wohngemeinschaften üblich, Instandhaltungsarbeiten langfristig zu planen, allein aus Gründen der Werterhaltung eines Gebäudes. Besonders Altgebäuden haben üblicherweise einen hohen Instandhaltungsbedarf.
