Provisionsanspruch nach § 652 BGB

Anspruch auf Maklerlohn

Die Gesetzgebung in Deutschland hat kein eigenes Gesetz geschaffen, das die Regelungen für die Maklerprovision betrifft. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) finden sich nur Vorschriften zur Maklertätigkeit, die allgemein gehalten sind. Überdies sind es gleich mehrere Gesetzestexte und Paragraphen, die unter anderem auch die Maklertätigkeit betreffen. Viele dieser Gesetzestexte sind bereits 1896 entstanden, wie etwa jene zum Maklervertrag und zur Maklergebühr beziehungsweise zur Maklercourtage. Der Provisionsanspruch nach § 652 BGB regelt beispielsweise nur die Entstehung eines Lohnanspruchs. Der Nachteil dieser teilweise zu allgemein formulierten Gesetzestexte ist, dass sie einer genauen Auslegung durch aktuelle Gerichtsurteile bedürfen.

Provisionsanspruch nach § 652 BGB

Der Gesetzestext für Provisionsanspruch nach § 652 BGB zum Thema Entstehung des Lohnanspruchs betont ausdrücklich, dass ein Vertrag alleine nicht ausreicht. Der Makler hat hier Erfolgszwang, denn eine Pflicht zur Entrichtung des Maklerlohns gibt es nur dann, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Beinhaltet der Vertrag eine aufschiebende Bedingung, kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn diese Bedingung eintritt, beispielsweise Baugenehmigung oder Vorkaufsrecht. Weiters ist ausdrücklich erwähnt, dass Aufwendungen dem Makler nur dann zu ersetzen sind, wenn dies vereinbart ist. Allerdings gilt diese Regelung auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Das Bürgerliche Gesetzbuch

Im Bürgerlichen Gesetzbuch oder BGB regeln §652-656 alle Fragen zur Maklerprovision (oder „Mäklerlohn“, wie es im Originaltext heißt). Jedoch bezieht sich § 656 ausschließlich auf die Maklertätigkeit bei der Heiratsvermittlung. In der Alltagspraxis stehen zur genaueren Auslegung diverse Urteile zu Streitfällen an den Amts-, Landes- und Oberlandesgerichten sowie dem Bundesgerichtshof (BGH) zur Verfügung. Grundsätzlich lässt sich davon ausgehen, dass eine Maklergebühr unzulässig ist, wenn ein Makler bei seiner Tätigkeit und in seinem Maklervertrag zu stark von den Gesetzestexten abweicht.

Anspruch auf Maklerlohn

Im Gesetzestext selbst sind die Bedingungen für einen Provisionsanspruch nach § 652 BGB nicht genau definiert. Betont wird, dass eine Maklerprovision nur bei einer erfolgreichen Nachweis- oder Vermittlertätigkeit des Maklers zu bezahlen ist. Jedoch gilt in der Praxis, dass ein Anspruch eines Maklers auf Gewährung des Maklerlohnes bei folgenden Anforderungen besteht:

  • Zustandekommen eines gültigen Maklervertrages nach allgemeinen Grundsätzen des Vertragsschlusses, Einhaltung von Formvorschriften ist nicht erforderlich
  • Erbringung der Maklerleistung: Dies ist je nach Maklervertrag entweder eine Mitteilung des Maklers an die Kunden, um diese in konkrete Verhandlungen über den angestrebten Hauptvertrag zu bringen, oder die finale Herbeiführung der Abschlußbereitschaft eines Hauptvertrages
  • Zustandekommen des Hauptvertrages: Keine Rolle spielt hier das generelle gesetzliche Rücktrittsrecht bei einem Kaufvertrag. Ist der Rückttrittsgrund jedoch ein arglistig verschwiegener Sachmangel des Verkaufsgegenstandes, entfällt der Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns.
  • Direkte Kausalität der Maklerleistung für einen Vertragsschluss: Die Maklerleistung muss für den Vertragsschluss zumindest mitursächlich gewesen sein.