Kaum jemand kann sich den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung so einfach leisten und meist ist dazu ein langfristiger Kredit notwendig. Jedoch kann es bei langfristigen Bauprojekten auch ungeplante Probleme geben und Käufer sind gezwungen, aus der Baufinanzierung auszusteigen oder die Immobilie zu verkaufen. Grundsätzlich jedoch ist eine Kündigung der Hausfinanzierung innerhalb der festgelegten Zinsbindungsfrist nicht möglich. Denn Banken rechnen fest mit den Zahlungen in monatlichen Raten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienkauf dient dazu, den Banken die entstehenden Verluste der Zinszahlungen zu ersetzen.
Vorzeitige Kreditauflösung
Die Umschuldung, die vorzeitige Zurückzahlung eines Kredits oder dessen Kündigung vor Ende der Zinsbindungsfrist bedeutet für die Bank, dass ihr ein erheblicher Teil der Zinsen entgeht. Zum Ausgleich verlangt die Bank vom Kreditnehmer in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Es gibt jedoch Fälle, in welchen diese Vorfälligkeitsentschädigung bei der vorzeitigen Kündigung eines Immobilienkredits wegfällt:
wenn die Bank selbst ein Darlehen außerordentlich kündigt, weil der Kreditnehmer mit seinen Raten in Verzug geraten ist
wenn ein Kreditnehmer nach 10 Jahren ein Baufinanzierungsdarlehen mit einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung kündigt. Dabei gelten der Tag der vollständigen Auszahlung des Darlehens als Stichtag und eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Wenn die Bank in ihrem Vertrag eine falsche Widerrufsbelehrung verwendet hat.
Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung entschädigt die Bank für die Verluste aus Zinseinnahmen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung liegt im Durchschnitt bei rund 11 Prozent des vorzeitig abgelösten Kredites. Das bedeutet, die geforderte Entschädigung einer Bank beträgt meist mindestens 10.000 Euro und ein Vielfaches mehr. Die Kreditnehmer können diese teuren Entschädigungen jedoch auch von der Steuer absetzen. Beispielsweise wenn es sich um eine Umschuldung handelt, um anderswo einen Kreditvertrag zu günstigeren Konditionen zu erhalten. Voraussetzung dafür ist, dass die betroffene Immobilie vermietet oder verpachtet ist.
Die Besitzer einer Immobilie, die vermietet oder verpachtet wird, können meist auch die Immobilien-Kreditzinsen von der Steuer absetzen.
