Wenn es um Immobiliengeschäfte geht, müssen Verkäufer und besonders potenzielle Käufer auch auf die sogenannten Dienstbarkeiten beim Immobilienverkauf achten. Denn wer ein Grundstück oder ein Haus erwirbt, übernimmt auch die eventuell damit verbundenen Pflichten oder Rechte anderer Personen. Daher sollten interessierte Investoren vor jeder Anschaffung alle erhältlichen Informationen über die betreffenden Immobilien einholen.
Arten von Dienstbarkeiten
Alle Dienstbarkeiten beim Immobilienverkauf müssen in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und damit für alle Kaufinteressenten ersichtlich sein, und darauf haben die Verkäufer von Immobilien vor Vertragsabschluss zu achten. Arten von Dienstbarkeiten können Rechte von Dritten an einem Grundstück sein oder auch Pflichten des Eigentümers. Die häufigsten sind:
- Wohnrecht, um Teile eines Gebäudes zu persönlichen Zwecken zu nutzen
- Nießbrauchrechte, um die Immobilie nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch wirtschaftlich zu nutzen, etwa zur Vermietung an Dritte
- Nutzungsrechte Dritter, wie etwa Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (Strom, Wasser, Gas und andere Leitungen)
- Überbaurechte betreffen das Bauen über die eigene Grundstücksgrenze hinaus, was in Deutschland jedoch nicht erlaubt ist
Grunddienstbarkeiten
Eine andere Art der Unterscheidung betrifft Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten. Grunddienstbarkeiten betreffen alle Nachbarn, der als Eigentümer des betreffenden Grundstücks im Grundbuch eingetragen sind. Diese können daher die Nutzung einer Immobilie stark einschränken. Persönliche Dienstbarkeiten gelten nur zugunsten einer bestimmten Person, wie etwa das Wohnrecht.
Zu beachten ist, dass Wohnrechte auch nicht beim Kauf der Immobilie erlöschen, sondern erst mit dem Tod des Wohnrechtnehmers. Geht es um Nutzungsrechte Dritter, sollte man vor dem Kauf überprüfen, ob sich diese Berechtigten zur Zahlung einer finanziellen Entschädigung verpflichtet haben.
Ist eine bestehende Dienstbarkeit, wie etwa Fahrrechte von Nachbarn, in der Zwischenzeit gegenstandslos geworden, ist diese von Amts wegen im Grundbuch zu löschen.
Einschränkungen durch Dienstbarkeiten
Eine weitere Auswirkung von Dienstbarkeiten beim Immobilienverkauf betrifft eine im Grundbuch festgeschriebene Nutzungseinschränkung, beispielsweise dass die Besitzer die Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken verwenden dürfen. Damit wäre eine Nutzung durch Gewerbebetriebe ausgeschlossen.
Eine andere Art der Einschränkung als Dienstbarkeit betrifft die Bebauung. Die Nachbarn können sich beispielsweise darauf einigen, bestimmte Abstände zur Grundstücksgrenze einzuhalten, was auch für einen neuen Eigentümer bindend wäre.
Mögliche Auswirkungen
Die meisten Dienstbarkeiten beim Immobilienverkauf stellen eine Einschränkung der Eigentümer von Immobilien dar. Es geht entweder um Rechte Dritter oder um die Unterlassung bestimmter Tätigkeiten. Das kann die Auswirkung haben, dass sich der Verkehrswert einer Immobilie verringert. Es ist beim Kauf einer Immobilie daher wichtig, die Einträge in der Abteilung II des Grundbuchs genau durchzulesen oder einen Immobilien-Experten damit zu beauftragen.
