Verkehrswert Rechner

Verkehrswert Rechner

Als Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie bezeichnet man jenen Preis, den man am freien Markt für die Immobilie erzielen kann. Der Verkehrswert einer Immobilie in Deutschland basiert meist auf den Vorlagen der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Diese Verordnung legt fest, welches Berechnungsverfahren bei welcher Immobilie zum Einsatz kommt. Derartige Berechnungen können als Schätzungen durchVerkäufer oder potenziellen Käufer erfolgen oder auch über Kreditinstitute, Immobilienmakler und spezialisierte Immobilienbewerter, Sachverständige und Gutachter sowie über spezielle Online-Anbieter.

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Unterschiedliche Bewertungsmethoden

Zur Verkehrswertermittlung stehen drei unterschiedliche Verfahren zur Auswahl: Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren, und das Ertragswertverfahren. Die Anwendung einer Methode hängt vorwiegend von Art und Nutzung des zu bewertenden Objektes ab.

Vergleichswert

Bei Grundstücken und Eigentumswohnungen kommen die Vergleichswerte tatsächlicher Marktpreise zum Tragen. Um diesen Verkehrswert zu ermitteln, kommen jüngst erzielte Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in ähnlicher oder selber Lage zum Einsatz. Die individuellen wertbeeinflussenden Eigenschaften einer Immobilie dienen dabei zum Auf- oder Abwerten.

Sachwert

Selbst genutzte Immobilien ziehen die Sachwerte heran, also ist die Grundlage der Berechnung die Substanz und die Herstellungskosten der Immobilie: Der Grundstückswert auf Basis der Bodenrichtwerte und der Gebäudesachwert. Bei der Ermittlung des Gebäudesachwertes zählt, wie viel der Neubau der Immobilie aktuell kosten würde (Gebäudeherstellungskosten). Anschließend kommt eine baujahrbedingte Wertminderung durch das Alter und der Bausubstanz zum Tragen, um den Restwert des Gebäudes zu ermitteln. Der Verkehrswert auf Sachwertbasis ergibt sich also aus der Summe von Gebäuderestwert und Bodenwert.

Als Formel ausgedrückt:

Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) * Marktanpassungsfaktor

Ertragswert

Bei vermieteten Immobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, welches auf den Mieterträgen einer Immobilie basiert. Hier kommt der zu erwartende Ertrag, den das Gebäude erwirtschaften kann, zum Tragen: Die erzielbaren Mieterträge werden gegengerechnet mit den laufenden Kosten für Instandhaltung, Finanzierung und Bewirtschaftung. Es zählen also die zukünftigen langfristig prognostizierten Renditen der Immobilie, die erzielbaren Mieteinnahmen, die Restnutzungsdauer und die Instandhaltungskosten sowie der Liegenschaftszins.

Als Formel ausgedrückt:
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen.

Einflüsse auf den Verkehrswert einer Immobilie

  • Lage der Immobilie (Wohngebiet, Gewerbegebiet, frei gelegen oder Teil einer Siedlung)
  • Größe des Grundstücks
  • Ausrichtung des Grundstücks und der Immobilie
  • durchschnittliches Alter der Nachbarschaft und Beliebtheit der Wohngegend
  • Größe der Nutzfläche oder der Wohnfläche
  • Bebaubarkeit des Grundstücks, falls es noch unbebaut ist
  • Ausstattung und Zustand der Immobilie (bei Gebäuden: neuwertig oder renovierungsbedürftig)
  • Belastungen (Hypotheken, falls vorhanden)
  • Nießbrauchrechte (Rechte zur Verfügung, Nutzung oder Fruchtziehung von Personen, die jedoch keine Eigentümer sind, sofern vorhanden)
  • Verhältnis von Angebot und Nachfrage
  • Makrolage (Bundesland) und Mikrolage (Stadtteil, Straße, Ortschaft)
  • Infrastruktur und Verkehrsanbindungen
  • Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten in der Umgebung
  • Baujahr der Immobilie
  • Eigenschaften des Gebäudes (Bauart, Extras wie Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage, Swimming Pool)