Privaten Eigentümern von Häusern oder Grundstücken stellt sich früher oder später die Frage, welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an? Denn nur unter bestimmten Bedingungen kann der Verkauf eines Hauses steuerfrei bleiben. Für gewöhnlich ist damit zu rechnen, dass die sogenannte Spekulationssteuer anfällt und oft auch Gewerbe- und Umsatzsteuer. Jedoch kann man diese Abgaben unter bestimmten Umständen verringern oder sogar völlig vermeiden.
Die Spekulationssteuer
Die sogenannte Spekulationssteuer kommt besonders dann zum Tragen, wenn es um vermieteten Wohnraum als Kapitalanlage geht. Dabei entscheidend ist die Zehn-Jahres-Frist oder Spekulationsfrist, ob die Steuer auf den Verkaufserlös anfällt oder nicht. Denn die Spekulationssteuer ist nur dann fällig, wenn Sie eine Wohnung früher als nach 10 Jahren verkaufen möchten. Daher ist es auf alle Fälle günstiger, diese 10-Jahresfrist für den Verkauf nach Möglichkeit abzuwarten.
Die Höhe der Spekulationssteuer hängt ab vom Wertzuwachs und somit dem Veräußerungsgewinn, was die Steuerbemessungsgrundlage und daher den zu zahlenden Betrag erhöht. Zusätzlich gilt der Einkommenssteuersatz als Grundlage des Steuersatzes. Das bedeutet, dass für Besserverdienende ein erhöhter Steuersatz gilt.
Steuerverringerung
Die Spekulationssteuer verringern können Privatpersonen beispielsweise durch
- Überschreibung an ein Kind oder Ihren Ehepartner, was einer Erbschaft gleichgesetzt ist. Anstelle der Spekulationssteuer kann hier jedoch eine Schenkungssteuer anfallen, sollten die entsprechenden Freibeträge überschritten sein.
- Ratenzahlung des Kaufpreises, um den Veräußerungsgewinn auf mehrere Jahre zu verteilen und die entsprechenden Freigrenzen zu nutzen
- Senkung des Verkaufswerts und somit des Gewinns, etwa durch Mitnahme beweglicher Güter aus der Immobilie
Steuerfreiheit
Unter bestimmten Umständen kann der Gewinn aus Ihrem Wohnungsverkauf steuerfrei bleiben.
- der Kauf der Immobilie erfolgte vor mehr als zehn Jahren
- der Verkauf von selbstgenutztem Wohnraum, vorausgesetzt dass dieser im Verkaufsjahr und in den zwei vorherigen Kalenderjahren dementsprechend genutzt worden ist
Gewerbe- und Umsatzsteuer
Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an, wenn es mehr als einen Immobilienverkauf gibt? Bei der Veräußerung von drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren gilt man nicht mehr als Privatperson, sondern fällt in den gewerblichen Bereich des Immobilienhandels. Damit kommen Gewerbe- und Umsatzsteuer zusätzlich zur Spekulationssteuer ins Spiel. Diese Drei-Objekt-Grenze gilt übrigens auch, wenn der Besitzer eines Mehrfamilienhauses nur mehrere Wohnungen in dem Gebäude innerhalb von fünf Jahren verkauft.
Geerbte Immobilie
Vielen mag sich die Frage stellen, welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an, wenn es um eine Erbschaft geht. Grundsätzlich können alle, die eine Immobilie erben und anschließend verkaufen möchten, die Spekulationsfrist des Erblassers nutzen. Beträgt diese Frist länger als zehn Jahre oder hat der Erblasser die Immobilie im Jahr des Vererbens und den zwei Kalenderjahren zuvor selbst genutzt, klappt ein Verkauf, ohne den Gewinn versteuern zu müssen. Allerdings kann eine Erbschaftssteuer anfallen.
