Eigentumswohnung finanzieren – so rechnet die Bank

Eigentumswohnung finanzieren

Der Ablauf einer Finanzierung ist für viele Käufer von Eigentumswohnungen ein Buch mit sieben Siegeln. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten sich Kreditnehmer rechtzeitig mit der Finanzierungspraxis der Banken vertraut machen.

Zunächst prüft die Bank, ob ud wie hoch das Objekt beliehen werden kann. Wenn es sich um eine bereits fertig gestellte oder gebrauchte Eigentumswohnung handelt, schauen sich die Banken das Objekt in der Regel vor Ort an. Sie stützen sich dabei entweder auf eigene Experten oder geben ein Wertgutachten in Auftrag. Bei Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung orientiert sich der Schätzer oft am so genannten Sachwert, das heißt an der Summe aus anteiligem Bodenwert und aktuellem Zeitbauwert. Auch das Vergleichswertverfahren kann Anwendung finden.

Bank berechnet Beleihungswert der Eigentumswohnung

Beim Finanzierungsgespräch in der Bank werden üblicherweise folgende Beleihungsunterlagen verlangt: Beglaubigter Grundbuchauszug, Auszug aus dem Liegenschaftsbuch (mit Flurkarte), Feuerversicherungsnachweis, Kaufvertrag bzw. Entwurf, Aufstellung der Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), bautechnische Unterlagen bei Neubau-Eigentumswohnungen (Baupläne, Baubeschreibung, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung, Berechnung des umbauten Raumes) und die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan.

Der Beleihungswert soll ein dauerhaft erzielbarer Wert sein, der bei einem späteren freihändigen Verkauf unter normalen Umständen jederzeit erzielt werden kann. Daher wird die Bank den Beleihungswert vorsichtshalber zu niedrig ansetzen. Bei selbst genutzten Eigentumswohnungen liegt der Beleihungswert meist 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis. Gängige Praxis ist es, den anteiligen Bodenwert aufgrund von Bodenrichtwerten zu ermitteln und beim Zeitbauwert beziehungsweise Herstellungswert (Neubauten) einen Risikoabschlag anzusetzen.

Beispiel:

Kaufpreis einer Neubau-Eigentumswohnung 300.000 Euro

– Bodenwert 50.000 Euro

= Herstellungswert 250.000 Euro

– 15 % Risikoabschlag 37.500 Euro

insgesamt 212.500 Euro

+ Bodenwert 50.000 Euro

= Beleihungswert 262.500 Euro