Eigentumswohung als Kapitalanlage: Worauf kommt es wirklich an? 

Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Sie planen den Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage? Die Investition in eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist bei der richtigen Verbreitung eine lukrative Möglichkeit, langfristige finanzielle Freiheit zu erreichen. Doch bevor Sie sich für einen Kauf entscheiden, ist es wichtig, die grundlegenden Prinzipien zu verstehen und sich mit den wesentlichen Überlegungen vertraut zu machen. Von der Analyse der Immobilie bis hin zur Sicherstellung einer soliden Finanzierung – in diesem Leitfaden werden wir die essentiellen Schritte durchgehen, die Ihnen helfen werden, eine durchdachte Entscheidung zu treffen!

Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Grundlagen

Worauf kommt es wirklich an? Am Anfang steht immer das Eigenkapital. Wer über seine erste Eigentumswohnung nachdenkt, kauft in der Regel seine erste Immobilie. So eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage will aber gut überlegt sein. Doch wie findet man heraus, ob eine Eigentumswohnung eine gute Kapitalanlage ist?

Anlageformen: Investment vs. Rendite

Wer eine Wohnung kauft, zum Eigennutz, achtet auf vollkommen andere Aspekte, als jemand, der eine Wohnung als Kapitalanlage kauft.

Es gibt zwei Formen der Geldanlage:

  • Investment-Immobilie = Gewinn beim Verkauf (Wertsteigerung)
  • Rendite-Immobilie = Sofortiger Gewinn (Mieteinnahmen höher als Kosten)

Wenn Sie Ihre erste Immobilie als Kapitalanlage kaufen, wollen Sie wahrscheinlich wie viele sofort Gewinn erzielen. Warum? So haben Sie keine monatlichen Kosten, im Gegenteil, Sie verdienen Geld durch Vermietung.

Der Schlüssel ist die Rendite einer Wohnung. Einfach gesagt, stellt sie die Kosten ins Verhältnis zu den Einnahmen. So finden Sie durch eine einfache Berechnung, bzw. eine einfache Formel heraus, ob sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage eignet.

Schauen wir uns die Rendite einer Eigentumswohnung im Detail an.

Rendite der Eigentumswohnung

Zunächst die Formel der sogenannten Nettomietrendite. Sie betrachtet folgende Kosten und Einnahmefaktoren:

  • Monatskaltmiete
  • Vermieter-Kosten (dazu gleich mehr)
  • Kaufpreis der Wohnung
  • Kaufnebenkosten

Formel zur Berechnung der Rendite

So sieht dann die Formel aus, mit der Sie die potenzielle Rendite ihrer Kapitalanlage berechnen:

  • Nettomietrendite (%) = ([ Monatskaltmiete – Vermieter-Kosten ] * 12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

So würde eine Berechnung aussehen:

  • 3,7 % = ([ 500 – 166,67 ] * 12 ) / (100.000 + 8.500)

Vermieter-Kosten sind:

  1. Betriebskosten: Dies sind Kosten für Wartung, Reparaturen und allgemeine Verwaltung der Immobilie
  2. Verwaltungskosten: Falls der Vermieter einen Immobilienverwalter beauftragt hat, um sich um die Vermietung zu kümmern, werden diese Kosten berücksichtigt
  3. Instandhaltungskosten: Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten an der Immobilie
  4. Versicherungskosten: Kosten für die Gebäude- oder Vermieterhaftpflichtversicherung

Der große Clou dabei: Wenn ihre Rendite über einem bestimmten Niveau liegt, dann zahlt ihr Mieter oder ihre Mieterin ihre Kapitalanlage ab.

Wie hoch muss die Rendite sein?

Einfache Renditeberechnung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage:

Kostenfaktorp.a. (pro Jahr)
Tilgung2 %
Aktuelle ZinsenX %
Instandhaltung und Rücklagen2 %
  
Kosten insgesamt4 + X %

Das bedeutet, um Ihre Kosten zu decken, müssen Sie eine Mindestrendite von 6% erzielen. Ihr angestrebtes Ziel liegt daher bei 7% oder höher. Je höher die Rendite, desto mehr zusätzliche Einnahmen können Sie generieren (positiver Cashflow).

Die 6% stellen somit die Untergrenze dar, wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, die Ihnen sofort zusätzliches Einkommen verschafft.

  • Mindestrendite: 6% (bei 2% Zins)
  • Sie wollen also 7% und mehr Rendite

Einfluss von Zinsen:

  • 2% = Mindestens 6% Rendite
  • 3% = Mindestens 7% Rendite
  • 4% = Mindestens 8% Rendite
  • 5% = Mindestens 9% Rendite
  • und so weiter

Liegt Ihre Rendite über diesem Ziel, herzlichen Glückwunsch!

Alles, was Sie geben, ist die Sicherheit in Form von Bonität und Eigenkapital. Ihre Eigentumswohnung zahlt sich von ganz allein durch die Vermietung.

Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung

Sie haben eine gewinnbringende Eigentumswohnung gefunden? Dann fehlt eigentlich nur noch ein zentraler Schritt: Die Finanzierung.

  1. Bonität (Kreditwürdigkeit)
  2. Eigenkapital (Sicherheit für Bankkredit)

Was bedeutet Bonität?

Für den Kauf einer Eigentumswohnung, aber auch im Allgemeinen, bezieht sich Bonität auf die Fähigkeit, die monatlichen Rückzahlungen und Zinszahlungen zu leisten, also die finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen.

Wie wird entschieden, ob Sie Kreditwürdig sind? Die Bonität wird anhand des Kreditverlaufs, des Einkommens und der bestehenden Schulden des Käufers bewertet. Eine gute Bonität ist entscheidend, um von Banken genehmigte Hypotheken zu erhalten und attraktive Zinssätze zu sichern.

Wie viel Eigenkapital benötigen Sie?

In der Regel brauchen Sie für Ihre erste Wohnung als Kapitalanlage 20% Eigenkapital. Achten Sie aber darauf, zum Kaufpreis gehört nicht nur der reine Kaufpreis der Wohnung, sondern auch die Kaufnebenkosten, die sich in jedem Bundesland unterscheiden.

20% Eigenkapitalanteil

Wie viel Wohnung können Sie sich leisten?

Berechnen wir Ihren maximalen Kaufpreis als Beispiel:

  • 25.000 Euro = 20% Eigenkapital
  • 100.000 Euro = 80% Immobilienkredit
  • 125.000 Euro = 100% maximaler Kaufpreis (inklusive Kaufnebenkosten)

Sie können sich im Beispiel also eine Eigentumswohnung für maximal 125.000 Euro kaufen. Beachten Sie deshalb unbedingt die Kaufnebenkosten.

Weiter geht es dann nur noch mit den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und deren Vorteilen und Nachteilen.

Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf

Typischerweise zählen zu den Kaufnebenkosten diese vier Faktoren, je nachdem, ob ein Makler beauftragt wurde.

  • Kaufpreis der Wohnung: 100.000 Euro
  • Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW): 6.500 Euro
  • Notarkosten (1,5 %): 1.500 Euro
  • Grundbucheintrag (0,5 %): 500 Euro
  • Maklerkosten (50% von 7,14% in NRW): 1.785 Euro

So würde eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen mit Kaufnebenkosten Folgendes kosten:

  • Kaufpreis der Wohnung: 100.000 Euro
  • Kaufnebenkosten: 10.285 Euro
  • Total: 110.285 Euro

Erinnern Sie sich an unsere Finanzierung mit 20% Eigenkapital? Sie hätten einen maximalen Kaufpreis von 125.000 Euro. Damit wäre Ihre Investition abgedeckt.

So funktioniert das Spiel aus Rendite & Finanzierung, wenn Sie eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen wollen.

Zukunftssicher investieren?

Wenn Sie zukunftssicher investieren wollen, sollten Sie nicht nur auf die aktuelle Nachfrage im Wohnungsmarkt achten, sondern auch auf die zukünftige. Ein Trend, der sich seit Jahrzehnten abzeichnet, ist, dass immer mehr Menschen allein leben. Bis 2040 lebt jeder vierte Mensch in Deutschland alleine leben.

Kleine Wohnungen als Geldanlage der Zukunft

Dementsprechend werden kleine Wohnungen, sogenannte Mikro-Appartements, attraktiver. Sie haben meist nur 20 bis 40 m², erwirtschaften aber pro Quadratmeter deutlich mehr als eine große Wohnung, zum Beispiel für eine große Familie. Zusätzlich können Sie solche kleinen Wohnungen auch an andere Zielgruppen vermieten, wie zum Beispiel Studenten, Monteure oder auch Pflegeappartements, die in Deutschland ein attraktives Investment darstellen.

Sie wissen nun, wie Sie herausfinden können, ob sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage rentiert oder nicht. Sie kennen auch den Weg zur Finanzierung einer solchen Eigentumswohnung und wie Sie auch in Zukunft einen guten Quadratmeterpreis erzielen können.

Zum Schluss fertigen Sie den Entwurf für den Kaufvertrag und, mit Unterschrift, haben Sie Ihre erste, rentable Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Über Andreas Kirchner 457 Artikel
Andreas Kirchner ist Herausgeber des Magazins ratgeber-eigentumswohnungen.de. Auf unserer Seite stellen wir Ihnen interessante Ratgeber rund um das Thema Immobilien, insbesondere Eigentumswohnungen, ausgiebig vor. Alles was Sie rund um die Eigentumswohnung wissen sollten erfahren Sie bei uns.