10 Tipps für die Finanzierung einer Eigentumswohnung

10 Tipps für die Finanzierung einer Eigentumswohnung

Mit diesen 10 Tipps Finanzieren Sie Ihre Eigentumswohnung im Handumdrehen

Wenn Sie davon träumen, sich eine Eigentumswohnung anzuschaffen und von nun an keine Miete mehr zu zahlen, sondern in Ihre Altersvorsorge zu investieren, sollten Sie hinsichtlich der Immobilienfinanzierung jedoch einiges beachten.

Worauf es hierbei ankommt, das verraten wir Ihnen in diesem Artikel.

Tipp 1:

Seien Sie realistisch

Wer sich einmal für den Immobilienkauf entschieden hat, stürzt sich oft blind in den Kauf, ohne darüber nachzudenken, ob die Finanzierung einer Eigentumswohnung eigentlich realistisch ist. Angebote von Banken sind vor allem in diesen zinsgünstigen Zeiten schnell gefunden, sodass viele Immobilienkäufer überhaupt nicht über die Kreditangebote nachdenken.

Das kann jedoch fatale Folgen haben, beispielsweise, wenn Sie im Lauf der Jahre nicht mehr in der Lage sind, die Kreditschulden zu tilgen.

Gehen Sie daher nicht blindlinks vor, sondern finden Sie zunächst heraus, ob Sie finanziell überhaupt in der Lage sind, eine Eigentumswohnung zu finanzieren.

  • Wie viel Eigenkapital können Sie aufbringen?

Zwar gibt es Banken, die Eigentumswohnungen ganz ohne die Einlage von Eigenkapital erbringen. Dies wirkt sich jedoch hinsichtlich der Zinshöhe negativ aus.

Sie sollten daher mindestens 20 Prozent der Kaufsumme in Form von Eigenkapital einbringen. Ebenso sollten Sie die für den Kauf anfallenden Nebenkosten wie Steuern und Notargebühren bestenfalls aus eigener Tasche begleichen.

  • Können Sie sich die monatliche Finanzierung leisten?

Berechnen Sie großzügig, ob monatlich genug Geld für die Finanzierung zur Verfügung steht, ohne dass Sie anderweitige Abstriche in Kauf nehmen müssen. Beachten Sie, dass auch immer der Fall eintreten kann, dass Sie unvorhergesehen Reparaturen oder Sanierungen durchführen müssen. Auch diese Kosten sollten Sie im Vorfeld kalkulieren.

  • Wie hoch ist Ihr Finanzierungsbedarf?

Finden Sie heraus, wie hoch die durch die Bank finanzierte Summe sein muss. Auch wenn die Zinsen aktuell sehr niedrig sind, sollten Sie nur so viel Geld leihen, wie Sie tatsächlich benötigen.

Wenn Sie feststellen, dass Sie die gewünschte Eigentumswohnung nicht finanzieren können, können Sie entweder weiter zur Miete wohnen oder aber nach einer günstigeren Immobilie suchen.

Tipp 2

Planen Sie auch Nebenkosten ein

Bei der Berechnung Ihrer finanziellen Möglichkeiten sollten Sie auch an die Kalkulation der Nebenkosten denken. Diese fallen nicht nur für den Kauf der Wohnung an, sondern spielen auch hinterher eine entscheidende Rolle.

Folgende Neben-/Zusatzkosten sollten Sie berücksichtigen:

  • Notargebühren für die Beurkundung vom Kaufvertrag, Steuern, Gebühren für den Makler und weitere Kosten, die für den Wohnungskauf anfallen
  • Wohnnebenkosten in Form des Hausgeldes wie Strom, Wasser und Abwasser, Müllgebühren (Das Hausgeld zahlt der Wohnungsbesitzer an den Verwalter. Dieser bezahlt davon alle Nebenkosten und deckt seine eigenen Kosten ab. Daher müssen Sie für das Hausgeld bis zu 30 Prozent mehr einkalkulieren, als für die Nebenkosten, die Sie in einer Mietwohnung bezahlen würden.)
  • Instandhaltungskosten für alle Dinge, die von den Eigentümern anteilig zu tragen sind (Hierzu gehört beispielsweise die Erneuerung der Fassade. Auch diese Kosten werden an den Verwalter gezahlt.)
  • Renovierungs- und Sanierungskosten, die für die Instandhaltung der eigenen Wohnung anfallen

Tipp 3

Angebote vergleichen

Dies bezieht sich nicht nur auf Angebote verschiedener Banken, sondern bereits auf die Auswahl der Eigentumswohnung. Schauen Sie sich am besten mehrere Immobilien an und entscheiden Sie dann, welches Wohneigentum zu Ihnen passt und ob Sie dieses problemlos finanzieren können.

Dann heißt es, Angebote der Banken einzuholen.

Unterschreiben Sie niemals den erstbesten Vertrag, weil Sie glauben, kein anderes Angebot zu erhalten. Warten Sie ab, bis Sie mehrere Angebote vorliegen haben und vergleichen Sie dann die Konditionen.

Wichtige Faktoren für die Finanzierung sind die Zinsbindungsfrist und der effektive Jahreszins. Die Zinsbindung wird meist für 5 Jahre, 10 Jahre oder 15 Jahre abgeschlossen. Sie sichert Ihnen während dieser Frist einen identischen Zinssatz zu. Wenn Sie ein Finanzierungsangebot mit einem wirklich günstigen Zinssatz erhalten, versuchen Sie, eine möglichst lange Zinsbindungsfrist herauszuschlagen. Sind die Zinsen hingegen sehr hoch und besteht die Wahrscheinlichkeit, dass diese in den nächsten Jahren sinken, sollten Sie sich für eine kurze Zinsbindungsdauer entscheiden.

Bei den Zinsen ist der effektive Jahreszins entscheidend, denn nur dieser beinhaltet alle anfallenden Kosten. Er wird daher auch als „tatsächlicher Zinssatz“ bezeichnet.

Tipp 4

Vereinbaren Sie Sondertilgungen

Viele Baufinanzierungen sehen eine Sondertilgung gar nicht vor. Dies hat den Grund, dass der Bank hierdurch Zinsen entgehen. Angenommen, Sie schließen einen Finanzierungsvertrag mit einer Zinsbindungszeit von 10 Jahren ab. Nach 5 Jahren finden Sie eine Bank, die die Finanzierung zu einem deutlich günstigeren Zinssatz fortführen würde. Dann könnten Sie in den meisten Fällen den Kreditvertrag mit der aktuellen Bank kündigen und den Vertrag umschulden. Die neue Finanzierung würde die alte Finanzierung ablösen.

Da Sie jedoch 5 Jahre eher aus dem Vertrag aussteigen, nimmt die Bank für die übrigen 5 Jahre keine Zinsen mehr ein. Deshalb legen die meisten Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fest, die teilweise hohe Zahlungen erfordert. Hierdurch sollen die Zinseinbußen ausgeglichen werden.

Ehe Sie eine Baufinanzierung unterschreiben, stellen Sie sicher, dass Sie zumindest einen Teil der Summe mittels einer Sondertilgung abbezahlen können, sodass keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird.

Ein anderes Beispiel wäre, wenn Sie durch einen eingetretenen Erbfall plötzlich das Darlehen ablösen könnten. Sie würden dies tun, um Zinsen zu sparen. Wenn Sie jedoch keine kostenlose Sondertilgung leisten könnten, wäre der Traum vom Zinsensparen futsch.

Tipp 5

Wählen Sie eine möglichst hohe Tilgung

Je höher die Tilgungsrate ist, desto schneller können Sie den Kredit abbezahlen. Die Banken bieten in der Regel Tilgungssätze von 1 bis 3 Prozent an.

Entscheiden Sie sich für eine geringe Tilgungsrate von 1 Prozent, profitieren Sie zwar im ersten Moment von einer günstigeren monatlichen Kreditrate. Sie werden im Endeffekt jedoch deutlich länger an Ihrem Kredit abbezahlen.

Deshalb sollten Sie eine Tilgung von mindestens 2 Prozent, besser sogar 3 Prozent (sofern es Ihr finanzieller Spielraum zulässt) wählen.

Tipp 6

Sparen bei niedriger Tilgung

Wenn Sie die Entwicklung Ihrer Finanzen nicht absehen können, macht es natürlich keinen Sinn, eine hohe Tilgung zu wählen, die Sie im Laufe der Zeit nicht mehr bedienen können.

In solchen Situationen lohnt es sich, eine Tilgung von 1 bis 2 Prozent zu wählen, gleichzeitig aber Eigenkapital aufzubauen. Dieses können Sie zum Ende der Zinsbindung einzahlen, um die Kreditsumme schneller abzubezahlen.

Wenn Sie bei der Bank einen Kreditvertrag mit Sondertilgungsrecht erhalten, können Sie dieses Eigenkapital sogar jederzeit einzahlen, ohne mit zusätzlichen Kosten rechnen zu müssen.

Tipp 7

Nutzen Sie verschiedene Finanzierungsformen

Es erweist sich als sinnvoll, unterschiedliche Finanzierungsformen zu verwenden. Hierdurch können Sie den Kredit unter Umständen schneller abbezahlen oder nach der Zinsbindungsfrist einen Teil oder gar die komplette Restschuld ablösen.

Ein Modell, welches gern gewählt wird, ist die Kombination aus der herkömmlichen Baufinanzierung mittels Hypothek und eines Bausparvertrages. In diesen zahlen Sie während der Zinsbindungsfrist zusätzlich Geld ein, sodass dieses Ihnen nach Ablauf der Zinsbindung zur Tilgung der Restschuld (oder eines Teils davon) zur Verfügung steht.

Ebenso können Sie den Hypothekenkredit mit einem KfW-Kredit kombinieren.

Tipp 8

Informieren Sie sich über mögliche Förderungen

Wenn Sie Kinder haben und eine Eigentumswohnung kaufen möchten, bestehen ebenso Möglichkeiten der Förderung, wie beim Kauf einer neuen, energieeffizienten Eigentumswohnung.

Informieren Sie sich vor dem Kauf ausführlich, ob Ihnen eine Förderung zusteht und wann und wie Sie diese beantragen müssen. Hier gibt es spezielle Fristen und Verfahrensweisen, die Sie unbedingt einhalten müssen, wenn Sie die Ablehnung des Förderantrages nicht riskieren möchten.

Tipp 9

Investieren Sie nicht das gesamte Eigenkapital

Eigenkapital anzusparen ist eine Sache, die mühsam ist und mitunter lange dauert. Dennoch sollten Sie nicht sofort, wenn Sie ausreichend Eigenkapital gebildet haben, eine Eigentumswohnung kaufen. Es lohnt sich, noch einige Zeit länger zu sparen, um für finanzielle Risiken gewappnet zu sein.

Unvorhergesehenes passiert oft. Das Auto ist kaputt und muss ersetzt werden. Sie benötigen neue Möbel oder Elektrogeräte und sicherlich möchten Sie in den kommenden Finanzierungsjahren auch nicht nur für die Eigentumswohnung schuften, sondern sich hin und wieder auch einen Urlaub gönnen.

Da lohnt es sich, zunächst ein finanzielles Polster anzusparen, welches auch nach der Einzahlung des Eigenkapitals noch groß genug ist, damit Sie Ihr Leben ohne finanzielle Nöte dauerhaft genießen können.

Tipp 10

Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist ein Kredit, den Sie abschließen, um die Anschlussfinanzierung zu sichern. Sinnvoll ist dies vor allem in zinsgünstigen Zeiten.

Angenommen, Sie schließen für den Kauf Ihrer Eigentumswohnung einen Kreditvertrag mit zehnjähriger Zinsbindungsfrist ab. Dann können Sie sich mit einem Forward-Darlehen schon heute eine ebenso günstige Anschlussfinanzierung sichern, denn wer weiß schon, wie hoch die Zinsen in 10 Jahren sind.

Der Abschluss eines Forward-Darlehens macht jedoch nur Sinn, wenn die Zinsen ein sehr niedriges Niveau erreicht haben, sodass nicht davon auszugehen ist, dass diese in 10 Jahren ohnehin noch günstiger wären.

Pünktlich zum Ende der Zinsbindungsfrist wird das günstige Forward-Darlehen ausgezahlt.

Alternativ zu einem solchen Darlehen können Sie auch einen Bausparvertrag abschließen oder auf andere Weise Eigenkapital aufbauen.