In Deutschland können auch Privatpersonen grundsätzlich Kreditkosten in ihrer Steuererklärung teilweise geltend machen. Eine Voraussetzung dafür ist, dass diese in Zusammenhang mit erzielten Einkünften stehen müssen. Das bedeutet, nur wer seine Immobilie verkauft oder vermietet, kann die Kosten zur Beschaffung des Kredits sowie die laufenden Zinsbelastungen bei der Steuererklärung berücksichtigen. Und es lassen sich nicht die Kredite selbst oder die Tilgungsraten, sondern nur die Kreditzinsen bei Immobiliendarlehen absetzen.
Steuervorteile
- Grundsätzlich gelten Steuervorteile für Kreditnehmer nur dann, wenn mithilfe des Kredits steuerpflichtige Einkünfte wie beispielsweise Mieteinnahmen erzielt werden. Die Begründung ist, dass bei Vermietung und Verpachtung eine Kreditaufnahme üblich ist, um zum Beispiel Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen.
- Es lassen sich nur die Zinsen und nicht die Tilgungsraten für einen Kredit steuerlich absetzen.
- Wer das Haus oder die Wohnung selbst nutzt, kann keine Kreditzinsen bei Immobiliendarlehen absetzen. Jedoch lässt sich ein derartiger Kredit für den Privatgebrauch unter Umständen in der Steuererklärung als zusätzliche finanzielle Belastung unter die Betriebs- oder Werbungskosten einbringen.
- Weiters lassen sich Kosten wie etwa Beschaffungskosten für Wirtschaftsgüter und Arbeitsmittel im Rahmen der Absetzung für Abnutzung als Werbungskosten angeben. Die Begründung ist, dass Selbstständige und Unternehmer kleinere und größere Beträge in Wirtschaftsgüter investieren, die sie zur Erfüllung ihrer Leistungen benötigen. Daher sind die Kreditzinsen für Anschaffungen und die Beschaffungskosten des Kredits abzugsfähig.
Ausnahme: Zweitwohnung
Obwohl sich nur dann Kreditzinsen bei Immobiliendarlehen absetzen lassen, wenn der Eigentümer nicht selbst dort wohnt, gibt es eine wichtige Ausnahme von dieser Regelung. Muss ein Kreditnehmer in einem anderen Ort aus beruflichen Gründen eine Wohnung nehmen, kann er die Kosten für den dafür aufgenommenen Privatkredit steuerlich geltend machen.
Immobilienkredite für Vermieter
Liegt ein Immobilienkredit für ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung vor, kann der Vermieter die volle jährliche Zinssumme in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben. Das gilt auch für alle weitere Kosten, die in direktem Zusammenhang mit diesem Kredit stehen, wie etwa Kosten für eine Finanzierungsberatung oder Kontoführungsgebühren. Ist ein Teil der Wohnfläche vom Kreditnehmer selbst bewohnt, gelten die Steuervorteile nur für den Anteil der vermieteten Wohnfläche. In diesem Fall wäre es für die Steuererklärung einfacher, zwei Kredite – einen für die eigene, den zweiten für die vermietete Wohnung – aufzunehmen.
Die Kreditzinsen fallen bei vermieteten Objekten unter die Werbungskosten, also alle Ausgaben für die Sicherung des Einkommens (Reparaturen, Renovierungen, Modernisierungen der Immobilie). Sanierungen stellen die Mieteinnahmen sicher, welche über die Einkommenssteuererklärung angegeben und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden müssen.
Weitere absetzbare Kosten sind auch Nebenkosten, beispielsweise die Maklergebühren für die Suche nach einem Mieter. Die so entstandenen Gebühren lassen sich von den Mieteinnahmen abziehen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter für die Maklercourtage aufkommt.
