Die Rechtslage in Deutschland besagt, dass grundsätzlich in einer Eigentümerversammlung abgestimmt werden muss, wenn die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft von einem Um- oder Ausbau betroffen ist. Nicht jede bauliche Maßnahme bei einer Eigentumswohnanlage verlangt jedoch die Zustimmung aller Eigentümer. Eine einfache Eigentümermehrheit genügt beispielsweise bei einer Modernisierungsmaßnahme mit vorwiegendem Instandsetzungscharakter. Das betrifft sowohl Reparaturen und Erneuerungen am Gebäude als auch innerhalb einer Eigentumswohnung, welche keine Auswirkungen auf das bauliche Gesamtbild des Gebäudes haben. Wenn jedoch bauliche Veränderungen an einer Eigentumswohnanlage den Gebrauchswert der Wohnungen erhöhen und sich auf das bauliche Gesamtbild des Gebäudes auswirken, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen.
Einfache Eigentümermehrheit entscheidet
Bauliche Maßnahmen, welche eine Wohnanlage in ihrer Gesamtheit nicht stark optisch verändern, sind Reparaturen, Erneuerungen, Verschönerungen oder Modernisierungsmaßnahmen. Maßnahmen, die langfristig den Verbrauch von Wasser oder Energie verringern sollen, sind ebenfalls Teil einer Modernisierung. Ein Beispiel für modernisierende Erneuerung wäre, bestehende Balkonbrüstungen aus Holz durch Stahlelemente zu ersetzen. Damit wird der Gebrauchswert der Wohnungen erhöht, ohne die Anlage optisch erheblich zu beeinträchtigen. Hier genügt eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer, die sich in einer Abstimmung für eine derartige Maßnahme ausspricht.
Ermessungsspielraum
Bei Sanierungsmaßnahmen hat die Eigentümergemeinschaft einen Ermessensspielraum bei ihren Beschlüssen. Das bedeutet, dass zusätzliche Arbeiten über die Mindestsanierung hinaus vergeben werden können. Das gilt auch dann, wenn deren Ausführung nicht zwingend notwendig, aber dennoch vertretbar ist. Ist ein Beschluss in der Eigentümversammlung gefasst, hat dieser fast gesetzgebenden Charakter für die Wohngemeinschaft. Das gilt besonders im Fall von Sanierungsmaßnahmen.
Die einfache Mehrheit kann auch zu vergebende Arbeiten beschließen, um dem technischen Fortschritt und den gebräuchlichen Änderungen im Wohnverhalten Rechnung zu tragen. Dies kann nicht nur kommende Reparaturen betreffen, sondern beispielsweise auch die Erneuerung einer Gegensprechanlage oder Dämmauflagen nach der neuen Energieeinspar-Verordnung.
Kostenbeteiligung
Die Wohnungseigentümer in der Minderheit, die einer derartigen modernisierenden Instandsetzung nicht zustimmen, müssen sich dennoch an den Kosten beteiligen. Liegt ein gültiger Mehrheitsbeschluss vor, muss sich nach den §§ 16, 21 WEG die komplette Eigentümergemeinschaft an den Kosten einer Sanierung gemäß dem festgelegten Umlageschlüssel beteiligen.
