Die Eigentümerversammlung ist wichtig und verpflichtendes Gremium jeder Wohngemeinschaft. In deren Rahmen finden Beratungen der Eigentümer untereinander statt und es kommen Entscheidungen über die wesentlichen Verwaltungsangelegenheiten zustande. Die Regeln zur Eigentümerversammlung sind im Paragrafen 25 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes festgehalten. Die wichtigste Regelung für die Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung ist, dass sie unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden muss. Weiters ist die Anzahl der anwesenden Eigentümer als Vertretung aller Miteigentumsanteile wichtig, damit gefasste Beschlüsse auch gültig sind.
Regelungen in der Gemeinschaftsordnung
Die Regelungen für die Eigentümerversammlung der jeweiligen Wohngemeinschaft finden sich in ihrer Gemeinschaftsordnung. In dieser sind Veränderungen der gesetzlichen Regeln möglich und zulässig. Derartige Änderungen betreffen hauptsächlich
- die Art der Stimmrechts (Wertprinzip, Objektprinzip, Kopfprinzip)
- die Art der Einberufung (schriftliche Einladung, Frist, Versenden der Tagesordnung)
- Festlegung der Beschlusskompetenz und der Mehrheiten (Öffnungsklausel)
- die Art der Vertretungsmöglichkeit in der Versammlung (schriftliche Erklärung)
Beschlüsse und Regeländerungen
Die Beschlussfähigkeit bei einer Eigentümerversammlung ist gegeben, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile mit den anwesenden stimmberechtigten Wohnungseigentümern repräsentiert sind. Die Miteigentumsanteile können sowohl durch anwesende Wohnungsbesitzer als auch durch bevollmächtigte Vertreter anwesend sein. Vor jeder einzelnen Beschlussfassung muss außerdem die Beschlussfähigkeit festgestellt und gesichert sein.
Allerdings können die Wohnungseigentümer die für die Beschlussfähigkeit erforderlichen Miteigentumsanteile verändern. Die Eintragungen im Grundbuch sind für die Berechnung der Miteigentumsanteile maßgeblich. Das bedeutet, dass in einer Teilungserklärung die Beschlussfähigkeitsregelung des Paragrafen 25 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes auch Änderungen möglich sind. Derartige Änderungen sind rechtlich durchaus zulässig.
Auch kann die Beschlussfähigkeit nach anderen Kriterien erfolgen, wie beispielsweise nach dem Objektprinzip anstelle des gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips. Das bedeutet, dass nicht mehr die Größe der Miteigentumsanteile für die Beschlussfähigkeit zählt, sondern rein die Anzahl der erschienenen Eigentümer. Möglich ist auch eine Zählweise je nachdem, wie viele Wohnungen einem jeweiligen Eigentümer gehören (Wertprinzip). Die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander kann auch ein anderes Quorum für die Beschlussfähigkeit oder einen gänzlichen Verzicht darauf vorsehen. Andere Voraussetzungen zur Feststellung der Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung sind jedoch eher selten.
