Der sogenannte Mietspiegel in Deutschland dient als eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein Mietspiegel bildet sowohl Neuvertragsmieten als auch Veränderungen der Bestandsmieten ab. Im frei finanzierten Wohnungsbau ist der Mietspiegel ein Begründungsmittel für Mieterhöhungen. Am häufigsten sind es Städte, seltener auch größere Gemeinden, welche einen Mietspiegel erstellen. Vom Gesetz her gibt es allerdings keine Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen. Daher gibt es nicht für jede Gemeinde eine solche Übersicht.
Da der Mietspiegel auch nur einen Durchschnittswert darstellt, kann die Spanne der berücksichtigten Mieten groß sein. Wo Mietpreise in den vergangenen Jahren stark anstiegen, klaffen die Bestandsmieten der Altverträge und die Neuvertragsmieten besonders weit auseinander.
Zweck des Mietspiegels
Der Mietspiegel in Deutschland kommt in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen wie Mieter- und Vermieterverbände zustande. Auf diese Weise erhalten Mieter einen guten Eindruck davon, wie viel Miete in den jeweiligen Städten tatsächlich zu zahlen ist. Die über den Mietspiegel ermittelte „ortsübliche Vergleichsmiete“ kommt nicht Vermietern und Investoren bei der Preisberechnung zugute. Diese lokale Kennzahl ist für den Gesetzgeber auch beispielsweise ein Anhaltspunkt bei der Mietpreisbremse.
Mietspiegel-Arten
Der Mietspiegel in Deutschland bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde und unterscheidet zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel.
- Der einfache Mietspiegel ist eine Übersicht über die üblichen Mietraten in der jeweiligen Gemeinde.
- Der qualifizierte Mietspiegel kommt nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre zustande und ist von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt.
Mietspiegel-Inhalt
Der Inhalt des Mietspiegels bezieht sich auf die verschiedenen Eigenschaften und Ausstattungsmerkmale einer Wohnung und wie diese sich auf den Mietzins einer vergleichbaren Wohnung auswirken. Es handelt sich also um eine typisierende Liste von Merkmalen und Mietpreisen. Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einer Wohnung müssen im Mietspiegel verpflichtend berücksichtigt werden. Je nach den örtlichen Gegebenheiten gibt es dazu verschiedene Kategorien, um eine Wohnung im Geltungsbereich des jeweiligen Mietspiegels zu beschreiben.
Derartige Kategorien können sein:
- die Wohnfläche in Quadratmetern
- der Stadtbezirk, in welchem die Wohnung liegt
- die Lage des Hauses hinsichtlich Verkehrslärm, ÖPNV-Anbindung, öffentliche Infrastruktur, Bebauungsdichte, Umgebungsvegetation
- das Baujahr des Hauses
- die Qualität der Wohnungsausstattung (Heizung, WC-Anlage, schalldichte Fenster, Parkettboden)
- der Zustand im Hinblick auf sparsamen Energieverbrauch (Wärmeschutzverglasung, Wärmedämmung)
