Welche Regelungen sind für die Heizkostenabrechnung bei einer Eigentümergemeinschaft möglich?

Welche Regelungen sind für die Heizkostenabrechnung bei einer Eigentümergemeinschaft möglich?

Die Eigentümer einer Wohnung sind zugleich Teil einer Eigentümerwohngemeinschaft und haben Anteil am Gemeinschaftseigentum. Dieses ist für alle Eigentümer nutzbar, jedoch bestehen auch Verpflichtungen gegenüber diesem Gemeinschaftseigentum. Zu diesen Verpflichtungen gehört es beispielsweise, die jeweiligen Anteile an laufend anfallenden Betriebskosten und Verwaltungskosten einer Wohnanlage zu tragen. Diese anteiligen Kosten sind unter der Bezeichnung Hausgeld bekannt. Das Hausgeld dient zur Erfüllung der laufenden Zahlungsverpflichtungen der Wohngemeinschaft, wie etwa für Hausstrom, Abfallentsorgung und die Heizung. Für die Aufteilung des Hausgelds und die darunter fallende Heizkostenabrechnung gibt es ganz bestimmte Regelungen.

Zweck des Hausgelds

Das Hausgeld bezieht sich auf die Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten des Gemeinschaftseigentums einer Wohngemeinschaft. Beispiele dafür sind die laufenden Kosten für einen Hausmeister, die Treppenhausreinigung, die Gartenpflege, den Hausstrom und diverse Telekommunikationseinrichtungen (Kabelanschluss), Heizung, Abfallentsorgung, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Anteile an der Wohngebäudeversicherung, Aufwendungen für Bankkontoführung und andere Maßnahmen zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Höhe des Hausgeldes unterscheidet sich von Wohnanlage zu Wohnanlage, denn es ist von Alter, Größe, Zustand und Ausstattung einer Immobilie abhängig.

Jahresabrechnung und Heizkostenabrechnung

Die Höhe des monatlichen Hausgelds für jeden Wohnungsbesitzer wird im Wirtschaftsplan der Wohnungsgemeinschaft über den Jahresplan innerhalb einer Eigentümerversammlung beschlossen. Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Gremium einer jeden Wohngemeinschaft. Dort finden Beratungen der Eigentümer untereinander statt und kommen Entscheidungen über die wesentlichen Verwaltungsangelegenheiten zustande.

Die Jahresabrechnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft beinhaltet die Gesamtabrechnung für die gesamte Anlage und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen für jeden Eigentümer. Die Abrechnung ist einmal jährlich vom Verwalter zu erstellen nach jenem Verteilungsschlüssel, der vom Gesetz oder Gemeinschaftsordnung vorgegeben ist. In jeder Einzelabrechnung sind die Betriebskosten in einem eigenen Kostenblock zusammengefasst, welcher die Heizungs- und Warmwasserkosten enthält. Jeder Wohnungseigentümer kann die Abrechnungsunterlagen für die jeweilige Jahresabrechnung einsehen.

Die Heizkostenverordnung

Für die Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung, welche laut Gesetzgeber Vorrang hat vor allen anderen Vereinbarungen. Die Heizkostenverordnung verpflichtet jede Verwaltung einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage, also die Wohnungseigentümergemeinschaft, zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten. Eine Ausnahme gilt nur für Gebäude mit maximal zwei Wohneinheiten, von denen eine vom Eigentümer der Anlage selbst bewohnt wird.

Zur Geltung der Heizkostenverordnung bedarf es keinerlei Beschlusses der Wohnungseigentümer. Diese Regelung gilt immer und auf jeden Fall für die Heizkostenabrechnung. Die Wohnungseigentümer können nur über die Art der Verbrauchserfassung abstimmen, die Festkosten und über die Größe des Flächenanteils in seiner prozentualen Wertung. Außerdem können sie noch bestimmen, wie der Flächenanteil gemessen werden soll, wenn dies nicht ausdrücklich in der Teilungserklärung festgehalten ist.

Die Höhe der jeweiligen Heizkosten errechnet sich aus den Verbrauchskostenanteilen und den Festkostenanteilen. Festkostenanteile hängen von der jeweiligen Wohn- und Nutzfläche oder vom umbauten Raum einer Wohnanlage ab und können zwischen 30 und 50 Prozent betragen. Die Verbrauchskostenanteile machen im Regelfall zwischen 50 und 70 Prozent der gesamten Heiz- und Warmwasserkosten aus.