Mietverhältnisse über Wohnraum

Mietverhältnisse über Wohnraum

In Deutschland haben Mieter eine Vielzahl von Rechten, welche unter anderem die Mietverhältnisse über Wohnraum betreffen. Ein derartiges Mietverhältnis über Wohnraum liegt vor, wenn ein Vermieter Räume zu Wohnzwecken an Mieter zur Verfügung stellt. Grundsätzlich gilt dabei, dass der Inhalt des Mietvertrags den Ausschlag gibt und nicht die tatsächliche Nutzung durch den Mieter. Es gibt auch Sondervorschriften zum Schutz der Mieter im Vergleich zum Mietrecht über Räume, die nicht Wohnräume darstellen. All diese Regelungen sind als Teilbereich des deutschen Mietrechts festgehalten.

Wohnraum

Als Wohnraum gilt grundsätzlich jeder Gebäudebestandteil, welcher sich für dauerhafte private Wohnnutzung eignet und dafür auch bestimmt ist. Vorübergehendes Wohnen wie in einem Hotelzimmer fällt daher nicht unter die Regelungen für Mietverhältnisse über Wohnraum. Die Regelungen betreffen auch nicht jenen Wohnraum, welcher vom Vermieter selbst bewohnt ist oder Räume, welche eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat.

Soziales Mietrecht

Die deutsche Verfassung sieht vor, dass es vor dem Gesetz keine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung von Mieter oder Vermieter geben darf. Im deutschen Wohnraummietrecht ist daher auch das sogenannte soziale Mietrecht geregelt als Kompensation für die marktwirtschaftliche Freigabe des Wohnungsmarkts. Dieses soziale Mietrecht beachtet die überragende Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins. Der Gesetzgeber sieht daher besondere Regelungen zu Kündigungs- und Räumungsschutz vor.

Mietvertrag

Bei einem Mietvertrag sind bestimmte Vorschriften hinsichtlich Inhalt und Form zu beachten. Allerdings besteht keinerlei Anspruch auf einen schriftlichen Mietvertrag oder eine Verpflichtung, eine Schriftform nachzuholen. Der vertraglich vereinbarte Mietzweck kann auch formlos, wie etwa als eine mündliche Vereinbarung erfolgen. Derartig abgeschlossene Mietverträge sind ebenso gültig wie schriftliche Vereinbarungen. Schlüssiges Verhalten gilt ebenfalls als ein formloser Mietvertrag. Da es immer wieder zu Streitigkeiten kommen kann, sind schriftliche Verträge allen anderen Arten von Vereinbarungen vorzuziehen.

Jede Art der Vereinbarung sollte zumindest folgende Inhalte konkret festlegen:

  • die Vertragsparteien: Vermieter und Mieter
  • die Anschrift und Anzahl der Räumlichkeiten
  • die Höhe der Miete und deren Fälligkeit
  • den Beginn des Mietverhältnisses

Weitere Vertragsbestandteile können die Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel (Haus- und Wohnungstüre, Briefkasten, Keller), mitgemietete Einrichtungsgegenstände (Einbauküchen, Teppichböden), Haustiere und weitere vertragliche Rechte und Pflichten geregelt. Letztere können die Verpflichtung von Schönheitsreparaturen beziehungsweise Nutzungsrechte von Kellerräumen, Gemeinschaftsräumen (Waschküche, Spielplatz) oder Garagen betreffen.

Auch bei einer formlosen Vereinbarung der Mietverhältnisse über Wohnraum kann ein Mieter nur das nutzen, was im Mietvertrag als mitgemietet genannt ist. Eine Ausnahme sind Mietsachen, die zum Gebrauch der Wohnräume notwendig sind oder sich aus der Situation ergeben. Das gilt etwa für einen Hof oder Gartenflächen. Nutzen beispielsweise auch andere Mieter im Haus den Hof als Abstellfläche für Fahrzeuge, gilt dies als Gewohnheitsrecht und daher auch für einen neuen Mieter im Haus, auch wenn der Vertrag dies nicht eigens erwähnt.

Mietrechtsnovellen

1983 und 2001 gab es einige Mietrechtsänderungen, unter anderem

  • die Einführung von Staffelmietenverträgen für Neu- und Altbauten und von Zeitmietverträgen im Falle von Eigenbedarf
  • Lebenspartner aus nichtehelichen Lebensgemeinschaften dürfen im Falle des Ablebens eines Mieters in den Mietvertrag eintreten
  • Kündigungsfrist eines Mietvertrags von drei Monaten beziehungsweise drei Jahren, wenn der Käufer einer in eine Eigentumswohnung gewandelten Mietwohnung wegen Eigenbedarfs kündigen möchte

2013 trat eine weitere Novellierung des Mietrechts in Kraft, die vor allem die energetische Gebäudesanierung, Räumungsangelegenheiten und das Vorgehen gegen Mietnomaden sowie den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen betraf.

Novelle wegen COVID-19

Wegen Covid-19 wird für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerberaummietverträge. Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 sind kein Kündigungsgrund, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie in Deutschland beruhen. Die Verpflichtung der Mieter zur Nachzahlung der Mietrückstände bleibt jedoch bestehen. Diese Regelung gilt auch für Pachtverhältnisse.

Spezialvorschriften

Das Wohnraummietrecht enthält auch vertragsrechtliche und prozessrechtliche Spezialvorschriften. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum gelten überdies weitere Einschränkungen.

Vertragsrechtlich zu beachten sind

  • Form und Inhalt von Mietverträgen und Zeitmietverträgen
  • Miete, Mieterhöhung, Mietminderung und Kautionshöhe (Mietsicherheit)
  • Betriebskosten
  • Vermieterpfandrecht
  • Kündigung
  • Wechsel der Vertragspartner

Vermieter dürfen übrigens vor Abschluss eines Mietvertrags keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen verlangen, sondern lediglich eine Quittung für geleistete Zahlungen.

Die prozessrechtlichen Besonderheiten bei Mietverhältnissen über Wohnraum betreffen unter anderem Streitigkeiten: Dafür ist unabhängig vom Streitwert in erster Instanz das Amtsgericht zuständig. Bei Räumungsurteilen gibt es meist eine Frist und bei jedem Besitzer oder Mitbesitzer einer Wohnung ist ein gesonderter Räumungstitel nötig.