Schönheitsreparaturen bei einer Immobilie

Schönheitsreparaturen bei einer Immobilie

In vielen Mietverträgen in Deutschland ist eine Passage festgehalten, welche die Schönheitsreparaturen bei einer Immobilie betrifft. Dabei gilt der allgemeine Grundsatz, dass ein Mieter nur eigene Abnutzungsspuren in einer Wohnung beseitigen muss. Der Umfang von Schönheitsreparaturen ist in der Gesetzgebung deutlich definiert. Geht eine Verpflichtung für Renovierungen im Mietvertrag über dieses Maß hinaus, muss der Vermieter einen angemessenen Ausgleich bereitstellen. Ansonsten sind derartige Klauseln und Regelungen in Verträgen vor dem Gesetz ungültig. Jedoch fällt die Beweispflicht für bereits vor dem Einzug bestehende Abnutzungen oder unrenovierte Wohnräume und Mängel dem Mieter zu.

Schönheitsreparaturen

Die meisten Malerarbeiten zur Ausbesserung gehören zu den üblichen Schönheitsreparaturen bei einer Immobilie. Sie dienen einem rein dekorativen Zweck zur Behebung oberflächlicher Schäden dienen.
Laut Gesetz gelten beispielsweise folgende Arbeiten als Schönheitsreparaturen:

  • Beseitigung von kleinen Beschädigungen (Dübel- oder Schraubenlöcher, durch Alterung entstandene Deckenrisse)
  • das Entfernen von Dübeln
  • das reine Abziehen von alten Tapetenflächen
  • Tapezieren, Streichen oder Kalken von Wänden und Decken
  • Lackieren der Heizkörper (einschließlich der Heizrohre) und Fußböden, beziehungsweise Grundreinigung des Teppichbodens
  • Streichen der Innentüren sowie die Innenseite der Fenster und der Außentüren

Renovierungen

Geht es um aufwendigere Renovierungen, gehören sie laut Gesetz definitiv nicht zu den üblichen Schönheitsreparaturen bei einer Immobilie. Renovierungen und Grundsanierungen gehören zu den Aufgaben eines Vermieters. Beispiele dafür sind Arbeiten an der Fassade, wie etwa der Anstrich der Außenseiten von Fenstern und Eingangstüren, Balkontüren, von Loggien oder Balkonen oder das Abschleifen und Versiegeln von Parkettbodens. Zur Grundsanierung gehört unter anderem die Beseitigung von Rissen im Mauerwerk, die Neuverlegung eines Teppichbodens oder die Erneuerung des Putzes. Auch wenn ein Mietvertrag oder ein Übergabeprotokoll eine oder mehrere derartige Anforderungen an den Mieter beinhalten sollte, ist diese Renovierungsklausel ungültig und insgesamt automatisch unwirksam. Das bedeutet, der Mieter muss überhaupt nicht renovieren.

Wohnungsübergabe

Geht es um eine unrenovierte oder renovierungsbedürftig übergebene Wohnung, können Vermieter die Schönheitsreparaturen bei einer Immobilie ebenfalls nicht einfach per Vertragsklausel auf die Mieter abwälzen. Mieter sind laut Gesetz keinesfalls dazu verpflichtet, sämtliche Gebrauchsspuren eines Vormieters zu beseitigen und die Wohnung sogar in einem besseren Zustand zurückzugeben, als sie bei der Übernahme war.

Als unrenoviert gilt eine Wohnung bereits dann, wenn sie deutliche Gebrauchsspuren aus einem vorhergegangenen Mietverhältnis aufweist. Es ist daher jedem Mieter anzuraten, beim Einzug in eine Wohnung den Istzustand mit Übergabeprotokoll oder mit Fotos festzuhalten. Denn der Mieter muss beweisen können, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.

Ausnahmen sind jedoch zulässig, wenn etwa der Vertrag einen angemessenen Ausgleich für jene vom Mieter erledigten Reparaturen beinhaltet. Beispielsweise kann eine Entschädigung für erledigte Renovierungen und Schönheitsreparaturen die Mietbefreiung für einen bestimmten Zeitraum sein. Abhängig vom Zustand einer abgewohnten Wohnung ist der Erlass von bis zu drei Monatsmieten als Ausgleich möglich. Eine derartige Vereinbarung gilt auch, wenn sie außervertraglich festgehalten ist und nur im Übergabeprotokoll steht.

Unwirksame Regelungen

Weitere Regelungen in einem Mietvertrag oder dem Protokoll bei einer Übergabe sind vor dem Gesetz ungültig. Ein Mieter muss sich beispielsweise nicht dem Farbdiktat unterwerfen. Jeder Mieter hat das Recht, während der Mietzeit die Wohnung farblich frei nach eigenem Geschmack zu gestalten. Ein starrer Fristenplan für eine Renovierung, eine Abgeltungsklausel (Quotenabgeltungsklausel) oder eine Endrenovierungsklausel, welche keine Rücksicht auf den tatsächlich erforderlichen Renovierungsbedarf nehmen, gelten ebenfalls nicht. Der Mieter kann jedoch während der Mietzeit generell zu den allgemein üblichen Schönheitsreparaturen bei einer Immobilie verpflichtet werden. Ist dem Mieter beim Auszug die Unwirksamkeit bestimmter Klauseln nicht bekannt und führt er die verlangten Schönheitsreparaturen durch, hat er Anspruch auf Schadenersatz.