Wieviel Miete darf ich bei einer Neuvermietung verlangen

Wieviel Miete darf ich bei einer Neuvermietung verlangen

Grundsätzlich ist der Mietpreis abhängig von der Lage und Größe der Wohnung sowie der Wohnraumart. Außerdem gibt es Unterschiede hinsichtlich preisgebundener und preisfreier Wohnungen, wobei nur letztere Mieterhöhungen ermöglicht. Dem Vermieter sind stets Grenzen durch den Gesetzgeber gesetzt: Die Kappungsgrenze besagt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen darf. In Gebieten mit Wohnungsnot gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Jede Mieterhöhung ist auch durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, einsehbar im Mietpreisspiegel hinterlegt ist. Jedoch können Vermieter eine deutlich erhöhte Miete bei Neuvermietung verlangen, auch über die ortsüblichen Vergleichsmieten hinaus. Jedoch gibt es auch hier eine Beschränkung für jene Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gilt.

Preisgebundene und preisfreie Wohnungen

Preisgebundene Wohnungen sind Sozialwohnungen und die mit Steuerbegünstigungen oder. Fördermitteln gebauten Wohnungen. Für diese gilt eine festgelegte Kostenmiete, gebunden durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Die nicht preisgebundenen Wohnungen sind durch die sogenannte Marktmiete gekennzeichnet. Deren maximale Höhe ist im § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes festgesetzt: Unzulässig sind Mietpreise über 20 Prozent der ortsüblichen Miete.

Der § 302 a StGB stellt überdies die sogenannte Wuchermiete unter Strafe. Mietwucher liegt beispielsweise vor, wenn ein Vermieter vorsätzlich eine Zwangslage des Mieters ausnützt und einen Mietzins fordert, welcher in keinem Verhältnis zur Leistung (beispielsweise die Größe des Wohnraums) steht. Mietwucher kann vorliegen, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 50 Prozent übersteigt.

Kappungsgrenze und Mietpreisbremse

Wenn es um eine Erhöhung der Miete bei Neuvermietung geht, hat der Vermieter die Kappungsgrenze zu beachten. Diese besagt grundsätzlich, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen darf. Darüber hinaus gibt es in einzelnen Bundesländern auch Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, wo der Gesetzgeber die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf nur 15 Prozent abgesenkt haben.

Die Mietpreisbremse ist durch zahlreiche Verordnungen umgesetzt, die es zu beachten gilt. Besteht für eine Wohnung die Mietpreisbremse, darf ein neuer Mietvertrag lediglich 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nicht betroffen von der Mietpreisbremse sind Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. In diesen Fällen darf die Miete nach Modernisierungen innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen, in einigen Fällen sogar nur um zwei Euro.

Liegt die bisherige Miete bereits über der zulässigen Höhe, kann ein neuer Mieter allerdings auch keine Reduzierung verlangen, es gilt der Bestandsschutz.

Auskunftspflicht

Alle Vermieter sind seit dem 1.1.2019 verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen. Dies gilt in jenem Fall, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB eine Miete verlangen wollen, die über jener nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete liegt. Ist eine Modernisierung die Begründung der Mieterhöhung über die Grenze der Mietpreisbremse hinaus, besteht auch hier unaufgeforderte Auskunftspflicht nach folgenden Gesetzen: Vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB).

Versäumt ein Vermieter diese Auskunftspflicht, darf er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, also maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dies gilt auch für den Fall, dass eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Vermieter können allerdings diese Auskunft nachholen und sich bis zu zwei Jahren nach dem Nachholen auf Ausnahmen berufen.