Ein Vermieter kann die Höhe der Miete für den Wohnraum nicht einfach frei bestimmen oder die Miete beliebig erhöhen. Der Vermieter darf beispielsweise die Miete bei einer Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnen. Welche Miete bei Neuvermietung angemessen ist, bestimmt unter anderem der Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde. Eine weitere Richtlinie zur Regelung der Mieterhöhung ist die sogenannte Kappungsgrenze. In rund 350 deutschen Städten und Gemeinden gilt überdies die Mietpreisbremse.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geht man von den im Ortsbereich üblichen Marktmieten für Wohnungen von vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung aus. Für die Bestimmung der ortsüblichen Kaltmiete gelten die Vorschriften der Oberfinanzdirektion. Diese bestimmt, dass die jeweiligen Finanzämter ein abgestuftes Ermittlungsverfahren mit 7 Prüfungsstufen vornehmen.
Mieterhöhung
Grundsätzlich ist der Mietpreis abhängig von der Lage und Größe der Wohnung sowie der Wohnraumart. Außerdem gibt es Unterschiede hinsichtlich preisgebundener und preisfreier Wohnungen, wobei nur letztere Mieterhöhungen ermöglicht. Dem Vermieter sind stets Grenzen durch den Gesetzgeber gesetzt: Die Kappungsgrenze besagt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen darf. In Gebieten mit Wohnungsnot gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Jede Mieterhöhung ist auch durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, die einsehbar im Mietpreisspiegel hinterlegt ist. Jedoch können Vermieter eine deutlich erhöhte Miete bei Neuvermietung verlangen, auch über die ortsüblichen Vergleichsmieten hinaus. Jedoch gibt es auch hier eine Beschränkung für jene Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gilt.
Liegt in einer Gemeinde ein Mietspiegel vor, darf die Miete bei Neuvermietug und auch generell höchstens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hat die Gemeinde eine Kappungsgrenze, dürfen es maximal 15 Prozent sein. Laut Gesetz darf der Vermieter im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete die Miete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen. Ist diese Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft, muss ein Vermieter drei Jahre warten, bis er die Miete wieder erhöhen darf.
Preisgebundene und preisfreie Wohnungen
Preisgebundene Wohnungen sind Sozialwohnungen und die mit Steuerbegünstigungen oder. Fördermitteln gebauten Wohnungen. Für diese gilt eine festgelegte Kostenmiete, gebunden durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Die nicht preisgebundenen Wohnungen sind durch die sogenannte Marktmiete gekennzeichnet. Deren maximale Höhe ist im § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes festgesetzt: Unzulässig sind Mietpreise über 20 Prozent der ortsüblichen Miete.
Der § 302 a StGB stellt überdies die sogenannte Wuchermiete unter Strafe. Mietwucher liegt beispielsweise vor, wenn ein Vermieter vorsätzlich eine Zwangslage des Mieters ausnützt und einen Mietzins fordert, welcher in keinem Verhältnis zur Leistung (beispielsweise die Größe des Wohnraums) steht. Mietwucher kann vorliegen, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 50 Prozent übersteigt.
Kappungsgrenze und Mietpreisbremse
Wenn es um eine Erhöhung der Miete bei Neuvermietung geht, hat der Vermieter die Kappungsgrenze zu beachten. Diese besagt grundsätzlich, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen darf. Darüber hinaus gibt es in einzelnen Bundesländern auch Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, wo der Gesetzgeber die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf nur 15 Prozent abgesenkt haben.
Die Mietpreisbremse ist durch zahlreiche Verordnungen umgesetzt, die es zu beachten gilt. Besteht für eine Wohnung die Mietpreisbremse, darf ein neuer Mietvertrag lediglich 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nicht betroffen von der Mietpreisbremse sind Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. In diesen Fällen darf die Miete nach Modernisierungen innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen, in einigen Fällen sogar nur um zwei Euro.
Liegt die bisherige Miete bereits über der zulässigen Höhe, kann ein neuer Mieter allerdings auch keine Reduzierung verlangen, es gilt der Bestandsschutz.
Auskunftspflicht
Alle Vermieter sind seit dem 1.1.2019 verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen. Dies gilt in jenem Fall, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB eine Miete verlangen wollen, die über jener nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete liegt. Ist eine Modernisierung die Begründung der Mieterhöhung über die Grenze der Mietpreisbremse hinaus, besteht auch hier unaufgeforderte Auskunftspflicht nach folgenden Gesetzen: Vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB).
Versäumt ein Vermieter diese Auskunftspflicht, darf er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, also maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dies gilt auch für den Fall, dass eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Vermieter können allerdings diese Auskunft nachholen und sich bis zu zwei Jahren nach dem Nachholen auf Ausnahmen berufen.
