Steuern sparen bei Modernisierung

Steuern sparen bei Modernisierung

Wie Sie durch Modernisierung Steuern sparen können

Modernisierungen optimieren das Wohnen im Eigenheim. Dennoch unterlassen viele solche Modernisierungsmaßnahmen, weil sie zum einen sehr viel Arbeit machen, zum anderen aber auch viel Geld kosten. Was ebenso vielen nicht klar ist: Modernisierungskosten können Sie steuerlich absetzen! Was das genau heißt, worauf zu achten ist und wie Steuern sparen bei der Modernisierung funktioniert, haben wir für Sie zusammengefasst.

Steuerliche Absetzbarkeit: Werbungskosten oder Herstellungskosten?

Entscheiden Sie sich für eine Modernisierung Ihrer Immobilie, sind diese als Werbungskosten oder Herstellungskostenzu betrachten. Dabei liegen wichtige Unterschiede vor, die Sie kennen sollten.

  • Werbungskosten: sofort bei der Steuer in voller Höhe absetzbar
  • Herstellungskosten: nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung (AfA)

Zu den Werbungskosten zählen Modernisierungsmaßnahmen, die keine wesentliche Erhöhung des Nutzungswerts nach sich ziehen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn das Dach neu gedeckt wird, Fenster, Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen instandgesetzt werden. Der Clou dabei ist, dass es dadurch automatisch auch zu einer Werterhöhung kommt, diese allerdings steuerlich unschädlich ist.

Laut der aktuellen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs besteht keine Abziehbarkeit als Werbungskosten, wenn es sich bei den Modernisierungsmaßnahmen um solche handelt, die den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zuzuordnen sind. Dies betrifft Fenster, Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen hinsichtlich ihrer Qualität und Ausstattung. Es sind demnach Herstellungskosten und über 40 bzw. 50 Jahre abschreibbar.

Davon ausgenommen sind allerdings Herstellungs- oder Anschaffungskosten, die kurz nach der Anschaffung bzw. Herstellung entstehen. Nach der Ansicht des Gesetzgebers ist es so, dass die Immobilie bereits in einem „betriebsbereiten Zustand“ war. Sobald allerdings wesentliche Teile erst instandgesetzt werden oder dessen Standard gehoben wird, fallen diese in den Bereich der Anschaffungskosten. Sie können anteilig in der Jahresabschreibung abgesetzt werden.

Praxisbeispiel:

  • Werbungskosten: Modernisierungsmaßnahmen in Form von Einzelmaßnahmen mit darauffolgender Modernisierungs-Mieterhöhung
  • Herstellungskosten: Die Modernisierungsmaßnahmen sind auf drei Jahre angesetzt.

Sie planen eine große Modernisierung? Achtung!

Sollten Sie vorhaben, die Modernisierungsmaßnahmen steuerlich als Werbungskosten anerkennen zu lassen, müssen Sie auf den Rahmen aufpassen. Fallen diese nämlich zu ausschweifend (insbesondere, wenn ein Maßnahmenpaket im Raum steht) an, kann es sein, dass sie nicht mehr sofort abzugsfähig sind.

Grund: In der Masse führen diese zu einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie und wandeln sich entsprechend zu den Herstellungskosten. Dafür müssen mindestens drei der vier folgenden Beispiele im Rahmen eines Maßnahmenpakets umgesetzt werden (auch Sanierungen, die in Etappen durchgeführt werden):

  • Tausch einer alten gegen eine moderne Heizungsanlage
  • Einbau von Isolierglasfenstern, um einfache Fenster zu ersetzen
  • Leitungen der Elektroinstallation auf den aktuellen Stand bringen und Anschlussanzahl erhöhen
  • Austausch der Sanitäranlagen und daraus folgend eine Erweiterung oder zweckmäßigere und komfortablere Nutzung

Der Einzelfall entscheidet

So klar, wie es auf den ersten Blick scheint, ist es allerdings nicht immer – es kommt auf den Einzelfall an, sagt der Bundesfinanzhof. Zudem ist das Finanzamt in der Pflicht, Ihnen nachzuweisen, ob die geplanten Modernisierungsmaßnahmen eine „wesentliche Verbesserung“ darstellen oder nicht. Dafür sollte der Zustand vor der Modernisierung festgestellt werden – und da sind, wie der Bundesfinanzhof ebenfalls gesprochen hat, Vermieter in der gesteigerten Mitwirkungspflicht.

In der Praxis sieht es also so aus, dass Sie einen Fragenkatalog vom Finanzamt erhalten. Dieser sollte ausführlich beantwortet werden, da ansonsten Steuernachteile die Folge sein könnten.