Zur Instandhaltung und Instandsetzung zählen zunächst Kosten, die zur Erhaltung, Wiederherstellung und auch zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen baulichen Zustands erforderlich sind. Bei Balkonen und Fenstern gibt es dabei vielfach Streit: Was ist Sonder-, was ist Gemeinschaftseigentum, wer hat die Kosten zu tragen? Ein Beispiel soll die Problematik verdeutlichen.
In einer Wohnung treten an der Decke zur äußeren Gebäudewand Feuchtigkeitsschäden auf. Grund ist die schadhafte Isolierungsschicht des Balkons, der zur Wohnung im oberen Stockwerk gehört. Laut Teilungserklärung ist der Balkon Sondereigentum. Dennoch trägt der betreffende Eigentümer die Kosten für die Balkonsanierung nicht in voller Höhe selbst. Da die Isolierschicht Gemeinschaftseigentum ist, muss die Gemeinschaft zahlen – wobei auch der Balkoneigentümer in Höhe seines Miteigentumsanteils zur Kasse gebeten wird. Er muss das Entfernen seines Plattenbelags als „Einwirkung“ im Sinne des Wohnungeigentumsgesetzes dulden, hat jedoch gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch auf Schadenersatz, also auf Wiederherstellung des Plattenbelags. Der Eigentümer der darunter liegenden Wohnung muss die Beseitigung des Feuchtigkeitsschadens in seiner Wohnung allein zahlen – sofern die Gemeinschaft den Schaden an der Isolierschicht nicht schuldhaft verursacht hat oder die Beseitigung der Schadensursache verzögert.
Fenster sind Gemeinschaftseigentum
Umstritten ist in vielen Eigentümergemeinschaften auch die Frage, wer für die Reparatur und den Anstrich von Fensterrahmen, den Austausch gegen neue Fenster oder den Ersatz einer zerbrochenen Scheibe zuständig ist. Fenster sind in ihrer Gesamtheit (Rahmen einschließlich Verglasung, Schließmechanik und Dichtung) als konstruktive, die äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmende Bestandteile anzusehen und können auch aufgrund ihrer Sicherungsfunktion (Verhinderung des Eindringens von Feuchtigkeit, Nässe und Schmutz) nicht durch eine Regelung in der Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt werden. Sie sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Als mögliches Sondereigentum am Fenster verbleiben lediglich der Innenanstrich der Fenster sowie die Fenstergriffe zum Öffnen und Schließen.
