Was ist ein Baumangel?

Was ist ein Baumangel?

Der Begriff Baumangel kommt häufig in Bauverträgen vor und bedeutet Sachmängel. Das Bundesgesetz in Deutschland definiert ein Bauwerk dann frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Diese Vereinbarung über die Beschaffenheit ist üblicherweise in einer Leistungsbeschreibung und in den Plänen zum Bauwerk enthalten. Gibt es keine derartige Vereinbarung, muss sich die Beschaffenheit für die vorausgesetzte Verwendung oder für die gewöhnliche Verwendung von Bauleistungen der gleichen Art eignen. Die Bauleistung muss also dem entsprechen, was der Auftraggeber von einem derartigen Bauwerk erwarten kann. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen legt ergänzend fest, dass das Bauwerk außerdem auch den anerkannten Regeln der Technik entsprechen muss.

Baumangel-Kategorien

Im Gesetzestext lassen sich mehrere Kategorien von Mängeln am Bau unterscheiden. Weicht der Bau von der vereinbarten Beschaffenheit ab, ohne die Funktion des Bauwerks zu beeinträchtigen, liegt ein subjektiver Baumangel vor. Ein Beispiel dafür wäre, dass ein Haus gelb gestrichen wurde, obwohl eine graue Farbe für die Fassade festgelegt wurde.

Bestehen keine konkreten Vereinbarungen, gilt eine übliche Beschaffenheit als Grundsatz und ein sogenannter objektiver Mangelbegriff. In diesem Fall zählen die anerkannten Regeln der Technik wie DIN-Normen und ähnliche Regelwerke. Um beim Beispiel der Fassadenfarbe zu bleiben, liegt in einem solchen Fall ein Baumangel vor, wenn eine nach DIN-Vorschriften für Fassaden ungeeignete Farbe verwendet wurde.

Eine weitere Kategorie ist der funktionale Baumangel, meist verursacht durch mangelhafte Arbeiten. Ein Beispiel dafür wäre ein undichtes Dach trotz DIN-Normen und Vereinbarungen, weil schlampig gearbeitet wurde.

Wann ist nachzubessern?

Nach der Bauabnahme hat der Auftragsgeber das Recht, Baumängel ausbessern zu lassen oder einen Preisnachlass zu verlangen. Die Bauleistung muss jedoch dem Vertrag und zumindest den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Ein unabhängiger Sachverständiger muss den Mangel bewerten und entscheiden, ob eine Mangelbehebung nötig ist. Entscheidend dabei ist, welche Bedeutung der Baumangel für den Bau an sich hat und wie stark dadurch die Gebrauchstauglichkeit oder der Wert beeinträchtigt ist.

Hinzunehmende Unregelmäßigkeiten oder winzige Mängel und Bagatellen benötigen keine Nachbesserung oder begründen einen Preisabzug. Hinnehmbare Abweichungen oder geringfügige Baumängel lassen sich nachbessern oder durch Minderung abgelten.

Nachzubessernde Mängel bedeuten eine deutliche negative Abweichung vom Sollzustand und müssen durch Nacharbeit restlos beseitigt werden.

Ob ein Mangel hinnehmbar ist, eine Nachbesserung nötig ist oder ob eine Preisminderung gewährt wird, entscheiden die Parteien einvernehmlich oder über das Gericht hinterher. Der Sachverständige kann nur den Grad der Beeinträchtigung, die Nachbesserungskosten oder den Minderwert einschätzen.

Baumangel und Bauschaden

Wie bereits dargestellt, betrifft ein Baumangel eine im Bauvertrag, Kaufvertrag oder Mietvertrag vereinbarte und nicht erfüllte Beschaffenheit eines Gebäudes, einer baulichen Anlage oder eines Bauteils.

Ein Bauschaden kann als Folge eines Baumangels auftreten oder durch eine nicht vorgesehene Einwirkung auf einen Bau beziehungsweise durch langzeitigen Gebrauch. Bauschäden sind beispielsweise Verschleiß aus Abnutzung, Alterung und Witterung oder auch Folgen von Fehlbedienung. Diese können optische oder funktionelle Beeinträchtigungen bedeuten oder auch Einbußen an Sicherheit und Stabilität.


Die Ursachen von Mängeln liegen nicht immer am Baumaterial oder dessen Verarbeitung. Oftmals sind Bauschäden auch Folgen von Fehlbedienung oder Verschleiß. Die häufigsten Ursachen von Bauschäden an Gebäuden sind Sturm, Wasser, Hagel, Blitzschlag oder aus Beschädigung durch Dritte.