In einer Eigentümerversammlung entscheiden Wohnungseigner gemeinsam über alle Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Diese Versammlung muss laut Gesetz mindestens einmal im Jahr stattfinden. Jeder Eigentümer kann in dieser Versammlung seine Stimme für Beschlüsse einbringen. Die Eigentümerversammlung entscheidet beispielsweise über bauliche Veränderungen und Reparaturen. Vielfach genügt bei Beschlüssen eine einfache Mehrheit bei der Eigentümerversammlung, jedoch nicht bei allen Beschlüssen.
Abstimmungen und Stimmrecht
Die Stimmrechte bei einer Eigentümergemeinschaft sind gleichgestellt und beruhen meist auf dem sogenannten Kopfprinzip. Jeder Eigentümer in der Eigentümerversammlung hat nur eine Stimme und das trifft auch dann zu, wenn ein Eigentümer mehrere Wohnungen besitzt. Sollte eine Wohnung mehreren Eigentümern gehören, steht diesen ebenfalls nur eine Stimme in der Eigentümerversammlung zu. Wohnungseigentümer, die nicht persönlich anwesend sein können, dürfen sich über eine schriftliche Erklärung vertreten lassen.
Beschlussfassungen
Grundsätzlich müssen alle Wohnungseigentümer, die ihr Stimmrecht ausüben können, zur Eigentümerversammlung eingeladen werden. Die Eigentümerversammlung muss unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden, nur dann sind die gefassten Beschlüsse auch gültig. Abstimmungen und Beschlussfassungen in der Eigentümerversammlung können nur dann erfolgen, wenn die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile in der Versammlung vertreten. Sollte das nicht der Fall sein, sind die Beschlüsse nicht bindend. Dann muss ein Wiederholungs- oder Ersatztermin einberufen werden.
Bei den meisten Beschlüssen in der Versammlung genügt die einfache Stimmenmehrheit. Typische Beispiele für derartige Beschlüsse sind
- die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten
- Modernisierungen und Sanierungen
- die Aufteilung von Stromkosten
- Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung
- Änderungen in der Hausordnung
- die Wahl eines Verwalters
In einer Abstimmung werden nur die Stimmen für Ja oder Nein gezählt, um die Mehrheit zu ermitteln. Wer sich der Stimme enthält, wird nicht mitgezählt.
Geht es beispielsweise um bauliche Veränderung an einer Eigentumswohnanlage, also am Gemeinschaftseigentum, muss dafür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorliegen. Beispiele dazu sind Einbau eines Lifts, Erneuerung der Fassade oder der Einbau eines neuen Zentralheizungssystems. An den anfallenden Kosten müssen sich dann auch alle Eigentümer der Wohnanlage beteiligen. Eine absolute Mehrheit ist auch erforderlich, wenn im Rahmen der Eigentümerversammlung über die Entziehung des Wohneigentums entschieden werden soll.
