Unterscheidung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrecht

Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrecht

Wer sich als Laie mit dem Immobilienrecht in Deutschland beschäftigt, stößt auf zahlreiche Begriffe, die ihm zunächst einmal völlig unverständlich sind. Denn auch Hausverwaltungen nutzen in ihren Mietverträgen die juristischen Fachbegriffe zur eindeutigen Definition.

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Als Gemeinschaftseigentum bezeichnet das deutsche Wohneigentumsrecht alle Teile und Anlagen einer Immobilie, die allen Wohnungseigentümern gehören. Dazu gehören neben der Gartenanlage auch alle Teile des Gebäudes, die für Betrieb, Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Also etwa Fundament, Außenwände, Treppenhaus, Heizung und Leitungen für Gas, Strom und Wasser. Für Verwaltung und Instandhaltung ist die Eigentümergemeinschaft verantwortlich, mit der Verwaltung ist normalerweise ein Hausverwalter beauftragt.

Was ist Sondereigentum?

Als Sondereigentum bezeichnet das Gesetz die Eigentumsrechte an Räumen, die nicht dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet werden. Also beispielsweise Eigentumswohnungen, aber auch Arztpraxen oder Lagerräume. Natürlich sind damit auch das Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums verbunden, die der Eigenschaft insgesamt gehören, etwa Treppenhaus und Grünanlagen. Die Einzelheiten, was zum Sondereigentum gerechnet wird, sind in der Teilungserklärung fixiert, die beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung vor einem Notar abgeschlossen wird. Verkauft der Eigentümer seine Wohnung weiter, wird die ursprüngliche Teilungserklärung in der Regel übernommen.
Ein Sonderfall sind übrigens Leitungen. Wir nur die eigene Wohnung von der Heizung aus versorgt, kann das Leitungsstück als Sondereigentum deklariert werden, sobald noch eine zweite Wohnung von derselben Leitung versorgt wird, gehört sie zum gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer.

Das Sondernutzungsrecht


Unter einem Sondernutzungsrecht versteht man nach dem Wohneigentumsrecht die Befugnis, dass Teile des Gemeinschaftseigentums von einem einzigen Wohnungseigentümer genutzt werden darf. Beispielsweise kann ein Wohnungseigentümer vereinbaren, dass er ein paar Beerensträucher im Garten der Wohnanlage pflanzen darf. Betroffen sind davon in erster Linie Eigentümer, die ihre Wohnung nicht vermieten, sondern selbst nutzen wollen. Dieses Sondernutzungsrecht sollte allerdings schon beim Kauf in der Teilungsurkunde notariell beurkundet werden. Für eine spätere Ergänzung ist die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer erforderlich.
Ein anderes Beispiel aus der Praxis: Ein Wohnungseigentümer möchte einen Teil des Grundstückes als Stellplatz für seinen Zweitwagen nutzen. Verkauft er das Auto jedoch, bleibt er Inhaber des Sondernutzungsrechtes und kann die Stellfläche auch anderweitig vermieten.
Meistens wird auch gleich fest geschrieben, dass sich der Inhaber dieses Sondernutzungsrechts auch anteilig an der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums beteiligen muss. Fehlt die entsprechende Vereinbarung, trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten, obwohl nur einer etwas davon hat. Deshalb wird die Vereinbarung in der Regel so geschlossen, dass der Nutzer auch die Kosten selbst tragen muss.