Der Mietendeckel

Der Mietendeckel

Der Mietendeckel ist ein Mechanismus, um die Höhe der Nettokaltmiete über einen gewissen Zeitraum einzufrieren. Diese Höchstgrenze schließt auch übliche Zuschläge wie etwa für Mobiliar mit ein. In Berlin gilt das Inkrafttreten eines derartigen Mietendeckelgesetzes seit 23. Februar 2020 beziehungsweise seit 22. November 2020 für die zweite Stufe. Überschreiten die Beträge in Bestandsmietverträgen die Deckelobergrenzen um mehr als 20 Prozent, müssen Vermieter diese Mieten senken. Die Kontrolle über die Einhaltung des Mietendeckels obliegt den jeweiligen Bezirksämtern. Es gibt Bestreben, auch in anderen deutschen Städten einen ähnlichen Mietendeckel einzufordern. Jedoch läuft derzeit beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe eine Verfassungsklage gegen dieses Berliner Mietendeckelgesetz.

Zweck des Mietendeckels

Ein Mietendeckel soll verhindern, dass Privatvermieter die Mietpreise ständig und auf unrealistischer Basis erhöhen. Besonders auf dem Wohnungsmarkt in den Städten herrscht hoher Bedarf an Wohnraum, da es an Neubauten fehlt. Vermieter können daher Preise beliebig in die Höhe treiben, wogegen sich Mieter nur schwer wehren können. In Berlin war die Lage schlimmer als anderswo in Deutschland. Erhebungen zeigten, dass nahezu alle Berliner Anfang 2020 mehr als das Maximum an den üblichen Mietpreisen bezahlten. Um diese Mietpreisspirale zeitweilig zu bremsen, hat der Berliner Senat für 2020 den Mietendeckel eingeführt. Dieser gilt für alle Wohnungen in Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, die vor dem Jahr 2014 bezugsfertig waren und auch für Staffel- oder Indexmieten. In einem Vertrag aufgelistete Erhöhungen sind daher ungültig und bei Neuvermietung darf ein Vermieter den Mietpreis ebenfalls nicht erhöhen. Vom Deckel ausgenommen sind Sozialwohnungen, Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauwohnungen, die ab 1. Januar 2014 oder später bezugsfertig waren.

Die Lage in Berlin

Der Berliner Mietendeckel wurde im Berliner Senat durch Stimmen der SPD, Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen beschlossen und ist seit dem 23. Februar 2020 in Kraft. Mieterhöhungen bis März 2020 bleiben davon jedoch unberührt, da die Deckelung nicht rückwirkend gilt. Dieser Mietendeckel soll fünf Jahre lang die Mieten auf einen Höchstwert einfrieren. CDU und FDP brachten dagegen eine Verfassungsklage ein mit dem Argument, dass Entscheidungen über das Mietrecht beim Bund liegen. Bis die Bundesverfassungsrichter in Karlsruhe entscheiden, können noch einige Monate oder sogar Jahre vergehen. In der Zwischenzeit haben viele Berliner Mieter doppelte Abrechnungen über alte und neue Mietpreise erhalten. Die rechtlich unsichere Lage dürfte bis zur endgültigen Entscheidung des Verfassungsgerichts bestehen.

Berechnung

Kritik am Berliner Mietendeckel betrifft meist dessen komplizierte Berechnung. Zunächst liegt eine Miettabelle vor auf der Basis des Mietspiegels 2013 plus 13,5 Prozent. Die Mietendeckeltabelle berücksichtigt das Jahr der Bezugsfertigkeit und die Ausstattung (Sammelheizung, Bad). Daraus ergeben sich zwölf Kategorien mit einem jeweiligen maximalen Mietpreis pro Quadratmeter.

Zusätzlich gibt es verschiedene Faktoren zur Berechnung der jeweiligen Maximalmiete für Bestandsmieter. Für Wohnungen in einem Ein- oder Zweifamilienhaus kommt eine 10-Prozent-Zulage zum Tabellenwert. Überdies bestimmen weitere Zulagen für Ausstattung, Modernisierung, Lage und ein sogenannter 20 Prozent Wuchermietensatz das absolute Limit eines Mietpreises. Verlangt ein Vermieter mehr, muss seit Inkrafttreten des Gesetzes Ende November 2020 die Miete auf den Höchstpreis im Mietendeckel reduziert werden.

Die Berechnungsfaktoren

Die zusätzlichen Faktoren zur Berechnung der maximalen Miete in Berliner Bestandswohnungen richten sich nach:

  • Ausstattung, beispielsweise Aufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitäranlagen und Bodenbeläge oder Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr.
  • Modernisierung, neben der gesetzlich vorgeschriebenen auch beispielsweise Wärmedämmung, Heizanlagenaustausch, energetische Fenstererneuerung, Nutzung erneuerbarer Energien, Aufzugsanbau und andere Maßnahmen zur Barrierefreiheit.
  • Lage, gestaffelt in gute, mittlere und einfache Lage, was im speziellen Straßenverzeichnis der Stadt Berlin ersichtlich ist.
  • Wucher-Faktor von 20 Prozent, welcher abschließend das absolute Maximum eines gerechtfertigten Mietpreises in der jeweiligen Kategorie angibt.

Verantwortung des Vermieters

Den Mietendeckel können die Mieter allerdings nicht selbst einfordern. Jedoch können sie anhand der Tabellen und Ausstattung eines Hauses selbst eine Berechnung zur Orientierung vornehmen. Die Vermieter müssen dem Mieter spätestens seit 23. April 2020 von der neuen Mietobergrenze informiert haben. Vor Abschluss eines neuen Mietvertrages müssen sie auch unaufgefordert Auskunft über die neue Mietberechnung geben. Vermieter, welche diese Regelungen des Deckels nicht beachten, können Strafen bis zu 500.000 Euro ausfassen.

Vermieter können auch trotz Deckelung die Miete erhöhen, wenn sie den
Inflationsausgleich oder Härtefälle wie etwa dauerhafte Verluste oder eine Substanzgefährdung durch zu geringe Miete geltend machen. Die dritte Ausnahme betrifft zuvor zu niedrig angesetzte Mieten, für welche Erhöhungen bis zum Maximalpreis gestattet sind.