Indexmieten

Indexmiete

Die sogenannte Indexmiete ist eine variable Miete, die für ein Objekt wie eine Wohnung oder einen Gewerberaum anfällt. Die Idee für die Indexmiete ist eine Wertsicherungsklausel, denn es gibt keinen dauerhaft festgelegten Mietpreis. Bei der Indexmiete geht man von einer Basismiete aus, die an einen Preisindex gekoppelt ist. Meistens handelt es sich um den Verbraucherpreisindex (VPI). Erhöht sich dieser, erhöht sich in demselben Verhältnis auch die Miete. Möglich ist auch ein anderer Parameter, der für beide Vertragsparteien gleichermaßen gilt. Sollte beispielsweise der VPI sinken, muss der Mieter die Möglichkeit haben, ebenfalls die Miete zu senken. Eine Indexvereinbarung, die nur Erhöhungen zulässt, ist ungültig.

Indexmiete für Wohnraum

Sind Mietverhältnisse über Wohnraum von der Indexmiete betroffen, gelten die Regelungen im § 557b BGB. Das bedeutet, für Indexmiete ist Voraussetzung, dass

  • die Grundlage der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) ist
  • die Miete jeweils ein Jahr lang unverändert bleibt,
  • die Mieterhöhung stets schriftlich angekündigt wird,
  • die Berechnung der neuen Mietpreise offengelegt wird,
  • Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung nur für jene nach gesetzlichen oder behördlichen Auflagen erlaubt sind (zum Beispiel Denkmalschutz)
  • weitere Mieterhöhungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen sind.

Eine neu berechnete Indexmiete für Wohnräume benötigt keine Einverständniserklärung durch den Mieter. Die Erhöhung gilt ab dem übernächsten Monat nach dem Eingang der Anpassungserklärung.

In der Praxis ist die Indexmiete für Wohnungen kaum in Gebrauch und findet sich eher als Mieterhöhungsklausel bei Mietverträgen über Einfamilienhäuser.

Indexmiete bei Gewerberäumen

Geht es um Indexmieten bei Gewerberäumen, gibt es Unterschiede zu den Indexmieten bei Wohnräumen. Hier gelten andere Bezugsgrößen und unter Vorbehalt auch kürzere Anpassungsfristen als für ein Jahr. Auch hier gilt jedoch, dass es sich nicht um einen einseitigen Nachteil für den Mieter handeln darf.

Bei Gewerberaummietverhältnissen ist überdies das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (§ 1 PrKG) zu beachten.