Besitzt jede Wohnanlage eine Gemeinschafts­ordnung?

Besitzt jede Wohnanlage eine Gemeinschafts­ordnung?

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass die Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung im Grundbuch feststehen muss. Die Gemeinschaftsordnung ist für gewöhnlich ein Teil dieser Teilungserklärung. Weiters gehören Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung verpflichtend zur Teilungserklärung. Das bedeutet, dass nahezu jede Teilungserklärung zugleich auch die Gemeinschaftsordnung einer Wohnanlage enthält.

Wozu dient die Gemeinschaftsordnung?

Diese Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Die Eintragung im Grundbuch macht die Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums. Daher sind alle Käufer einer der Eigentumswohnungen einer Wohnanlage an dessen Gemeinschaftsordnung gebunden.

Was muss in der Gemeinschaftsordnung stehen?

Grundsätzlich kann der Inhalt einer Gemeinschaftsordnung weitgehend frei gestaltet werden. Jedoch müssen folgende Vorschriften verpflichtend festgehalten sein:

  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflöslich. Ausnahmen bestehen nur dann, wenn eine Wohnanlage ganz oder teilweise zerstört ist und keinerlei Verpflichtung zum Wiederaufbau besteht.
  • Sollte eine Veräußerungsbeschränkung bestehen, müssen die Miteigentümer dennoch zustimmen, wenn ein Wohnungseigentümer seine Wohnung verkaufen will. Eine Ablehnung darf es nur aus wichtigem Grund geben.
  • Bei schweren Verpflichtungsverletzungen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verkauf der Wohnung von einem Wohnungseigentümer verlangen.
  • Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss einen Verwalter haben.
  • Ein Beschluss ist auch dann gültig, wenn alle Wohnungseigentümer außerhalb der Wohnungseigentümerversammlung schriftlich zustimmen.
  • Verlangen mehr als ein Viertel der Miteigentümer eine Wohnungseigentümerversammlung, muss diese stattfinden (Minderheitenrecht).
  • Dem Verwalter stehen folgende Aufgaben und Befugnisse uneingeschränkt zu: Die Vertretung der Wohnungseigentümer, die Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung, die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Veranlassung von Notmaßnahmen sowie die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder.

Jegliche Regelung, die nicht unter eine dieser zwingenden Richtlinien fällt, kann von der Eigentümergemeinschaft aufgehoben, eingeschränkt oder abgeändert werden.

Inhalt der Gemeinschaftsordnung

Üblicherweise umfasst eine Gemeinschaftsordnung folgende Inhalte:

  • Art und Umfang der Nutzung einer Wohnanlage
  • Übertragung des Wohnungseigentums (unter Zustimmung der Verwaltung)
  • Pflichten zur Mängelanzeige und Instandsetzung
  • Informationen über die Versicherung des Gebäudes und einen Wirtschaftsplan
  • Wiederherstellungspflicht einer zerstörten Wohnanlage
  • Besichtigungsrecht des Verwalters
  • Rechte zur Entziehung des Wohnungseigentums
  • Kostenbeteiligungspflichten der Wohnungseigentümer
  • Regeln für die Wohnungseigentümerversammlung und das Stimmrecht
  • Regeln zur Bestellung eines Verwalters und eines Verwaltungsbeirats