Alle Besitzer einer Eigentumswohnung in einer Wohngemeinschaft sind auch automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft. Unter dieses Eigentum fällt nicht nur die jeweilige Wohnung als Sondereigentum, sondern auch ein Anteil am Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftseigentum ist beispielsweise das Grundstück, auf dem das Gebäude steht und alle Einrichtungen, die von allen Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden. Darunter fallen beispielsweise Treppenhaus, Keller, Speicher und die gemeinsame Heizungsanlage. Die Wohnungseigentümer haben auch die Verpflichtung, sich an den anfallenden laufenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum zu beteiligen. Für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie dienen üblicherweise die Instandhaltungsrücklage oder die Sonderrücklage, welche die Eigentümergemeinschaft einzahlen muss.
Instandhaltungsrückstellung und Sonderrücklage
Laut Wohnungseigentumsgesetz ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, eine angemessene Instandhaltungsrücklage, auch Instandhaltungsrückstellung, Reparaturfonds oder Erneuerungsfonds zu bilden. Diese Rücklage ist zweckgebunden und dient für modernisierende Instandsetzung und Instandhaltung der Immobilie, aber auch für eventuell anfallende dringende Reparaturen. Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft haben hier nur das Recht, über die Art der Renovierungsarbeiten zu entscheiden.
Kleinere Reparaturen können auch über die Sonderumlage, einen einmalig zu zahlenden Geldbetrag finanziert werden. So bleibt die Instandhaltungsrücklage besser unangetastet, beispielsweise wenn sie nicht für die Kostendeckung reicht. Üblicherweise gibt es eine Mehrheitsentscheidung der Eigentümergemeinschaft, ob und in welcher Höhe die Bildung einer Sonderumlage nötig ist.
Höhe der Rücklagenbeiträge
Das Gesetz spricht nur von einer angemessenen Höhe für Rücklagen, ohne konkrete Richtsätze anzugeben. Die Höhe von Rücklagen ist unter anderem von Zustand, Alter, Ausstattung und Reparaturanfälligkeit einer Immobilie abhängig. Üblicherweise umfasst eine Kalkulation für angemessene Rücklagen die voraussichtlichen Sanierungsarbeiten in den kommenden zehn bis 15 Jahren. Meist sind es monatliche Beiträge, welche alle Eigentümer in einer Wohngemeinschaft zur Bildung dieser Rücklage aufbringen. Die Höhe dieser monatlichen Beiträge zu Rücklagen ist im Wirtschaftsplan festzulegen und mehrheitlich in der Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen.
Als Verteilungsschlüssel dient der Miteigentumsanteil, sofern nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung vereinbart ist. Die Basis für den Verteilungsschlüssel ist meistens die Quadratmeter-Größe der einzelnen Wohnungen.
Rückstellung oder Rücklage
Im allgemeinen Sprachgebrauch kommt meist der Begriff Instandhaltungsrücklage vor, obwohl es sich aus kaufmännischer Sicht hier eigentlich um eine Rückstellung handelt. Denn die Gelder sind zweckgebunden für Reparaturen und gehören nicht zum Eigenkapital, was bei einer echten Rücklage der Fall wäre.
