So können Sie bei Denkmalschutz Steuern durch Abschreibungen sparen
Die Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA, gilt in Deutschland für alle Immobilien, die dem Zweck der Vermietung dienen. Der Grund ist, dass sich Gebäude mit der Zeit abnutzen. Allgemein gilt, dass sich die Wertminderung der Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer absetzen lassen. Nicht nur Käufer, sondern auch die Erben einer Kapitalanlage-Immobilie können diese AfA in Anspruch nehmen. Die Abschreibungen bei Denkmalschutz unterliegen jedoch speziellen Regelungen. Der besondere Denkmalschutz Steuervorteil dank Abschreibung ist, dass es keine Unterscheidung zwischen vermieteten und selbst genutztem Wohneigentum gibt. In beiden Fällen lässt sich Steuer abschreiben.
Denkmalschutz-AfA
Die Immobilien-AfA ist linear, das bedeutet, dass über den gesamten Abschreibungszeitraum der Prozentsatz stets gleich bleibt. Die AfA-Sonderregelung bei Denkmalschutz bedeutet einen Steuervorteil dank Abschreibung für Immobilienbesitzer besonders hohe Steuervorteile. Unter Denkmalschutz stehende Immobilien fallen unter die Regelungen der AfA, auch wenn sie von Eigentümern selbst zu Wohnzwecken genutzt sind.
Die sogenannte Denkmalschutz-AfA bedeutet doppelte Förderung:
Für die Anschaffungskosten ohne die Renovierungskosten gilt die generelle lineare AfA von zwei Prozent für Häuser, die nach 1925 errichtet wurden. Bei vor 1925 gebauten Häusern gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 Prozent. Neben dieser linearen Abschreibung gibt es zusätzlich eine Abschreibung der Kosten von Wiederherstellungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Voraussetzungen für den Steuervorteil sind Abstimmung der Maßnahmen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde für eine denkmalrechtliche Genehmigung. Nach Beendigung stellt die Denkmalschutzbehörde eine Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt aus.
Regelung für Kapitalanleger
Geht es um Modernisierungskosten für denkmalgeschützte Häuser, können die Hausbesitzer als Kapitalanleger diese Kosten acht Jahre lang mit jährlich neun und weitere vier Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich abschreiben. Anders ausgedrückt: Kapitalanleger, die eine Denkmalschutz-Immobilie vermieten, können 100 Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Dies gilt allerdings nur für Wiederherstellungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die erst nach dem Erwerb der denkmalgeschützten Immobilie begannen.
Regelung für Selbstnutzer
Bei selbstgenutztem Wohneigentum können die Immobilienbesitzer die Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten 10 Jahre lang zu je 9 Prozent absetzen. Das heißt: Selbstnutzer können insgesamt 90 Prozent der Modernisierungskosten abschreiben.
Regelungen für Ensembleschutz
Es kann vorkommen, dass der Denkmalschutz nicht für das gesamte Gebäude, sondern nur die Fassade als Teil einer Gebäudegruppe betrifft. In diesem Fall können nur jene Kosten, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses betreffen, von der Steuer abgesetzt werden. Beispiele für derartige Fälle wären die Kosten einer Fassadensanierung oder Kosten für den Einbau neuer, denkmalgerechter Fenster.
Ausnahmen von der Denkmalschutz-AfA
Nicht alle Modernisierungen sind jedoch von der Steuer absetzbar. Der Steuervorteil dank Abschreibung beziehungsweise die Denkmalschutz-AfA gilt nur bei solchen Maßnahmen, die dem Erhalt des Denkmals dienen. Ein weiteres Kriterium ist, dass diese Baumaßnahmen für eine sinnvolle Nutzung der Immobilie zu Wohnzwecken oder zur Vermietung absolut notwendig sein müssen, wie etwa der Einbau einer Heizung, eines Bads und einer Toilette.
Nicht von der Steuer absetzbar sind auch beispielsweise die Kosten für eine neue Gartenanlage oder der Neubau einer Garage auf dem Grundstück der denkmalgeschützten Immobilie. Denn diese Baumaßnahmen betreffen nicht das Gebäude selbst.
