Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Nachteil von privat vermieteten frei finanzierten Wohnungen besteht darin, dass ein Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Geht es um Sozialwohnungen, ist diese Anhebung nicht möglich, das ist im Gesetz unter § 558 BGB geregelt. Als ortsüblich bezeichnet man die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters im Durchschnitt in den vorhergegangenen vier Jahren zu zahlen ist. Zum Vergleich kommt dabei die Art des Wohnraums, dessen Größe, Ausstattung und Beschaffenheit sowie dessen Lage und energetische Ausstattung. Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist gesetzlich gestattet, jedoch nicht über diesen bestimmten Betrag hinaus.

Wirksamkeit der ortsüblichen Vergleichsmiete

Für die Wirksamkeit der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gelten jedoch strenge Kriterien und Voraussetzungen. Ansonsten hat die Erhöhung keine Wirkung und der Mieter das Recht, sie zu ignorieren.

Vertragliche Regelung

Im Mietvertrag muss ausdrücklich verlautbart sein, dass Mieterhöhungen möglich sind. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht durch Vereinbarungen der Parteien ausdrücklich ausgeschlossen sein. Sie ist auch nur dann statthaft, wenn im Mietvertrag ein Erhöhungsvorbehalt vereinbart wurde.

Schriftliche Begründung

Der Vermieter muss in einer schriftlichen Erklärung zur Mieterhöhung genau darlegen, dass die verlangte höhere Miete ortsüblich ist, und dies auch detailliert begründen. Die im Gesetz vermerkten Begründungsmittel sind

  • der aktuelle Mietspiegel der Gemeinde, welchen auch der Mieter einsehen kann
  • die Miete von mindestens drei Vergleichswohnräumen : Lage, Art, energetische Ausstattung und bisherige Miete innerhalb der letzten vier Jahre müssen vergleichbar sein. Gibt es verschiedene Vermieter, sind Name des Wohnungsinhabers sowie Adresse, Geschoss und Größe der Vergleichswohnungen zu nennen.
  • eine Mietdatenbank der Gemeinde oder der Interessenvertreter der Vermieter und Mieter
  • ein Gutachten von einem öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen, das nicht älter als zwei Jahre sein darf

Fristen

Die aktuelle Miete muss zu dem Zeitpunkt der eintretenden Mieterhöhung mindestens 15 Monate unverändert sein. Die Grundmiete ohne Nebenkosten darf sich innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen. War die Miete bisher geringer, darf der Vermieter nicht plötzlich vollständig auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Jedoch sind plötzliche Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder gestiegenen Betriebskosten weiterhin möglich.

Zustimmung des Mieters

Beim Abschluss eines Mietvertrages wird die Höhe der Miete zwischen Mieter und Vermieter festgelegt und jeder späterer Vertragsänderung muss von beiden Seiten zugestimmt werden. Das bedeutet, Vermieter müssen die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete einholen.

  • Stimmt der Mieter zu, darf die Mieterhöhung frühestens ab Beginn des dritten Monats nach der Mitteilung des Vermieters in Kraft treten.
  • Äußert sich der Mieter nicht zur Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete nicht innerhalb von drei Monaten oder verweigert er die Zustimmung, kann ihn der Vermieter auf Zustimmung verklagen.
  • Kommt es zu einer Verurteilung des Mieters, muss er die höheren Sätze rückwirkend zahlen.
  • Als Zustimmung gilt auch die vorbehaltlose Bezahlung des erhöhten Mietbetrags.

Kündigungsrecht

Stimmt ein Mieter nicht zu und will oder kann er sich die Mieterhöhung nicht leisten, besteht ein Sonderkündigungsrecht. Dem Mieter ist gestattet, innerhalb von zwei Monaten nach dem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen von seinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Die Kündigungsfrist beträgt wiederum einen Monat, sodass die geplante Mieterhöhung keinerlei Auswirkungen entfalten kann.