Was ist meine Eigentumswohnung wert und wie bewerte ich sie richtig?

So bewerten Sie eine Eigentumswohnung

Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie natürlich deren tatsächlichen Wert kennen. Dies ist wichtig,

  • um bei einem späteren Verkauf keinen Verlust zu machen.
  • um einen angemessenen Preis zu bezahlen und nicht zu teuer zu kaufen.

Doch auch, wenn Sie Ihre derzeitige Eigentumswohnung verkaufen möchten, sollten Sie zunächst herausfinden, welchen Wert diese hat. Schließlich müssen Sie den Verkaufspreis kalkulieren.

Ebenso müssen Sie, wenn Sie die Eigentumswohnung vermieten möchten, deren Wert kennen, um einen entsprechenden Mietpreis zu kalkulieren.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert der Eigentumswohnung?

Bei der Wertermittlung für eine Eigentumswohnung, egal ob Sie diese selbst durchführen oder von einem Gutachter durchführen lassen, werden verschiedene Faktoren herangezogen. Hierzu gehören:

  • Lage des Grundstücks
  • Stand der Erschließung
  • Baujahr des Hauses
  • Größe der Wohnung
  • Wohnungstyp
  • Zustand der Wohnung
  • Energieverbrauch
  • Bestehende Um- und Ausbaumöglichkeiten

Hinzu kommen besondere Eigenschaften, die den Wert der Wohnung mindern oder steigern können. Eine sehr hochwertige Ausstattung oder ein separater Garten kann beispielsweise eine Wertsteigerung bedeuten. Müssen sich hingegen mehrere Eigentümer einen Garten teilen, so kann dies zu einer Wertminderung führen.

Wer kann die Bewertung einer Eigentumswohnung durchführen?

Die Immobilienbewertung kann durch einen Gutachter erfolgen. Sie können die Bewertung jedoch auch selbst durchführen. Hierzu stehen Ihnen diverse Rechner im Internet zur Verfügung.

Sie sollten die Art der Wertermittlung jedoch vom Anlass abhängig machen. Wenn Sie den Wert lediglich aus eigenem Interesse erfahren möchten, um auf dem aktuellen Stand zu sein, reicht es sicherlich aus, wenn Sie diesen selbst ermitteln.

Möchten Sie die Wohnung jedoch verkaufen oder vermieten, dann sollten Sie sich eher an einen anerkannten Gutachter wenden.

Der Gutachter ermittelt den Wert Ihrer Eigentumswohnung auf Grundlage der ImmoWertV (Immobilien Wertermittlungsverordnung). Diese wiederum unterscheidet zwischen dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren.

Tipp
Viele Makler erstellen ebenfalls ein Wertgutachten. Dieses reicht für den Verkauf einer Eigentumswohnung in der Regel aus.

Das Vergleichswertverfahren

Das einfachste Verfahren und somit auch das Verfahren, welches Sie selbst durchführen können, ist das Vergleichswertverfahren.

Hierbei vergleichen Sie einfach den Wert Ihrer Immobilie mit dem Wert ähnlicher, auf dem Markt angebotener Eigentumswohnungen.

Wir empfehlen, mehrere Vergleichsobjekte auszuwählen, da Sie hierdurch ein besseres Ergebnis erhalten.

Probleme beim Vergleichswertverfahren:
Wenn die Eigentumswohnung individuell gestaltet wurde, sodass es kaum oder gar keine Vergleichsobjekte gibt, können Sie dieses Verfahren folglich nicht anwenden.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren erweist sich als gute Alternative zum Vergleichswertverfahren, für den Fall, dass keine vergleichbaren Eigentumswohnungen zur Verfügung stehen.

Hierbei wird ermittelt, wie hoch die Baukosten für einen Neubau in exakt derselben Lage der bestehenden Eigentumswohnung wären. Da Ihre Eigentumswohnung jedoch schon einige Jahre alt sein wird, legt man gleichzeitig einen Prozentsatz von 1,25 pro Jahr zugrunde, welcher von den ermittelten Baukosten abgezogen wird.

Da die Lage ein wichtiger Faktor ist, wird später der sogenannte Marktanpassungsfaktor hinzugerechnet.

Probleme beim Sachwertverfahren:
Hierbei müssen verschiedene Faktoren beachtet werden, was für einen Laien kaum möglich ist. Deshalb wird das Sachwertverfahren meist vom Gutachter oder Makler durchgeführt.

Auch kommt es meistens zu hohen Abweichungen vom tatsächlichen Wert, da Faktoren wie die Baukosten stark variieren können. So können diese beispielsweise in zehn Jahren etliche tausend Euro höher oder niedriger liegen, als es derzeit der Fall ist.

Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird vor allem verwendet, wenn Sie die Eigentumswohnung als Kapitalanlage nutzen.

Zur Berechnung nach dem Ertragswertverfahren, die lediglich von einem erfahrenen Gutachter durchgeführt werden sollte, werden die Faktoren „Reinertrag“, „Bodenwertverzinsung“, „Vervielfältiger“, „Bauschäden“ und „Bodenwert“ herangezogen.

Probleme beim Ertragswertverfahren:
Aufgrund der vielen, zu beachtenden Faktoren, werden Sie als Laie dieses Verfahren nicht anwenden können.

Was Sie bei der Wertermittlung beachten sollten

Um das Vergleichswertverfahren anzuwenden, müssen Sie unterschiedliche Faktoren kennen, und zwar nicht nur von Ihrer Eigentumswohnung, sondern auch von den Vergleichsobjekten.

Stellen Sie fest, dass es keine vergleichbaren Objekte gibt oder dass zu viele Faktoren unbekannt sind, sollten Sie lieber das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren von einem Gutachter durchführen lassen.

Wie Sie Vergleichsobjekte finden

  • Durchsuchen Sie Immobilienplattformen im Internet und Zeitungsannoncen
  • Nutzen Sie die Bewertungsportale im Internet
  • Fragen Sie in Ihrem Familien- und Bekanntenkreis nach

Sie können auch einen sogenannten Grundstücksmarktbericht anfordern, welcher über den örtlichen Gutachterausschuss angeboten wird. Hierfür fallen jedoch Kosten an, während die anderen Varianten kostenlos zur Verfügung stehen.

Neben den allgemeinen Faktoren, die wir weiter oben beschrieben haben, sollten Sie auch alle Besonderheiten und Schäden bedenken, die Ihre Immobilie aufweist. Diese beeinflussen den Wert der Eigentumswohnung.

Tipp

Wenn Sie emotional zu sehr an Ihrer Eigentumswohnung hängen, empfehlen wir, dass Sie sich für die Wertermittlung an einen Gutachter oder Makler wenden. Dieser beurteilt den Zustand Ihrer Eigentumswohnung sachlich und objektiv.

Lassen Sie die Wertermittlung durch einen Gutachter durchführen, müssen Sie diesem alle notwendigen Unterlagen und entsprechende Auskünfte, beispielsweise zum Zustand des Hauses und zu erfolgten Modernisierungen, zukommen lassen. Nur hierdurch kann dieser sich ein umfassendes Bild über die Immobilie machen und den Wert korrekt ermitteln.

Welche Unterlagen benötigen Makler oder Gutachter für die Wertermittlung der Eigentumswohnung?

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Lagekarte vom Katasteramt
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Grundrisse und Skizzen
  • Angaben zur Wohnfläche
  • Nachweise zu Sanierungen oder Modernisierungen
  • Kopie der Teilungserklärung
  • Angabe über die Höhe des Hausgeldes
  • Angabe zur Instandsetzungs-Abgabe und -Umlage
  • Mietvertrag (falls Sie die Wohnung aktuell vermieten)

Der Verkauf der Immobilie
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten, sollten Sie niemals exakt den ermittelten Wert ansetzen.

Bedenken Sie, dass viele Käufer noch verhandeln möchten. Setzen Sie den Wert an, der durch das Gutachten ermittelt wurde, büßen Sie unter Umständen viel Geld ein.

Es empfiehlt sich daher, 10 oder 20 Prozent auf den ermittelten Wert aufzuschlagen und diesen als Kaufpreis anzusetzen.