Altlasten bei einer Immobilie

Altlasten bei einer Immobilie

Bei allen Grundstückskäufen ist es anzuraten, sich über allfällige Altlasten bei einer Immobilie zu informieren. Denn die Sanierung kann sehr kostspielig sein. Die Kosten hängen unter anderem von Verunreinigung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgröße ab und gegebenenfalls sind weitere Maßnahmen notwendig. Üblich sind eine großflächige Erdabtragung und fachgerechte Entsorgung, Schadstoffe lassen sich aber auch vor Ort mit chemischen oder physikalischen Methoden herausfiltern.

Arten von Altlasten

Eine Überprüfung auf Altlasten bei Grundstücken und älteren Gebäuden ist wichtig, weil in der Nachkriegszeit neue chemische Baustoffe in Gebrauch kamen. Diese stellten sich später jedoch als hochgiftig oder zumindest gesundheitsgefährdend heraus und fallen somit unter die Definition von Altlasten.

Zu diesen Altlasten gehören unter anderem:

  • Asbest
  • alte Holzschutzmittel
  • Klebstoffe
  • alte Mineralwolle
  • Organische Lösemittel
  • generell alle Stoffe, die das Grundwasser ungenießbar machen
  • in Ballungszentren: Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg

Das Bundes-Bodenschutzgesetz, seit 1999 in Kraft, nennt auch Grundstücke, auf denen eine Mülldeponie oder eine Tankstelle betrieben wurde und alte Fabrikgelände als wahrscheinlich belastete Immobilien. Es gibt allerdings immer wieder Fälle, wo sich verborgene Altlasten, von welchen auch der Verkäufer nichts ahnte, erst lange nach der Kaufabwicklung zeigen.

Haftung für Altlasten

Grundsätzlich haften der Eigentümer, der Verursacher und der Verkäufer für Schäden durch Altlasten. Häufig lässt sich jedoch der Verursacher nicht mehr ermitteln oder auffinden. Der Verkäufer haftet jedoch nur dann, wenn er vor dem Verkauf von den Altlasten wusste. Der Eigentümer der Immobilie ist gesetzlich verpflichtet, potenzielle Käufer von schweren Mängeln und Altlasten in Kenntnis zu setzen. Geschieht dies nicht, kann es gerichtliche Folgen für arglistige Täuschung geben. Die Folgen können Verpflichtung zu Schadenersatz sein oder sogar eine Rückabwicklung des Kaufvertrags.

Kosten für Altlasten

Die Kosten für die Sanierung oder Entsorgung von Altlasten hängen von den individuellen Umständen ab. Besonders teuer kann es jedoch im Denkmalschutzbereich werden, da neben den Altlasten auch die Sanierungskosten ungeahnte Dimensionen annehmen können. Denn hier gilt es die Altlasten zu beheben, ohne denkmalgeschützte Gebäude zu beschädigen. Ein Beispiel dafür ist eine drohende Gefährdung für das Grundwasser, wobei sogar Denkmalschutz zweitrangig wird.

Altlasten: Im Vorfeld prüfen

Die potenziellen Käufer einer Immobilie sollten sich bestmöglich im Vorfeld informieren, besonders wenn es sich um ältere Gebäude oder lange genutzte Grundstücke handelt. Folgende Maßnahmen zur Aufspürung von verborgenen Altlasten stehen zur Verfügung:

  • Expertengutachten erstellen lassen, am besten im Einverständnis des Eigentümers. Derartige Gutachten kosten in etwa 1000 Euro. Nützlich sind hier
    • Baugrundgutachten,
    • die Bewertung der Gebäudebausubstanz,
    • Holzschutzgutachten,
    • Prüfung auf Asbest.
  • Im Grundbuch die Grundstückshistorie überprüfen, besonders wenn es sich um ein ehemaliges Fabrikgelände handelt; unter Umständen auch Vorbesitzer und Anwohner befragen
  • Den Verdachtsflächenkataster im Umweltamt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde auf mögliche Fliegerbomben prüfen; dafür kann auch eine Gebühr anfallen
  • Den Altlastenkataster im Umweltamt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde auf mögliche Belastungen prüfen; dafür kann auch eine Gebühr anfallen
  • Vertragliche Absprachen treffen, beispielsweise über mögliche Sanierungskosten