Bei einer Eigentümergemeinschaft unterscheidet man zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum dient ausschließlich dem Bewohner und Wohnungsbesitzer, die Eigentumswohnung ist also Sondereigentum. Das Gemeinschaftseigentum hingegen dient der gemeinsamen Nutzung aller in einer Wohngemeinschaft. Das bedeutet, die Besitzer einer Eigentumswohnung sind zugleich Mitglieder der Eigentümergemeinschaft und haben das Gemeinschaftseigentum zu berücksichtigen. Die Teilungserklärung im Grundbuch legt genau fest, was Sondereigentum, und was Gemeinschaftseigentum ist. Diese Teilungserklärung hält auch die Sondernutzungsrechte für das Gemeinschaftseigentum fest. Diese bestimmen, wer den Garten bei einer Eigentümergemeinschaft in Ordnung hält und nutzen darf.
Garten ist Gemeinschaftseigentum
Für das Gemeinschaftseigentum einer Wohngemeinschaft gelten besondere Regeln. Zu dem Eigentum, das von der gesamten Wohngemeinschaft genutzt werden darf, gehören zum Beispiel das Grundstück und einzelne Gebäudeteile, Fenster und Balkone, alle Anlagen und Einrichtungen für den gemeinschaftlichen Gebrauch wie Treppenhaus, Aufzüge, Zuwege und Wasserleitungen sowie Garten- und Parkanlagen, die sich auf dem Grundstück der Wohngemeinschaft befinden. Alle Kosten für das Gemeinschaftseigentum teilen sich auf alle Eigentümer auf, das gilt auch für die Grünanlagen. Das bedeutet, die Verwaltung und Instandhaltung und allfällige Wartung der Gartenanlagen einer Wohngemeinschaft fallen unter die Pflichten der Hausverwaltung.
Die Gärten einer Wohnungseigentumsgemeinschaft können daher niemals zum Sondereigentum, also dem privaten Eigentum eines Einzelnen gehören. Es gibt allerdings Sondernutzungsrechte für die jeweiligen Anteile an den Gartenanlagen einer Wohngemeinschaft.
Sondernutzungsrechte und Gemeinschaftsrechte
Ein Sondernutzungsrecht besagt, dass ein Eigentümer bestimmte Teile eines Gartens alleine und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer nutzen darf. Grundsätzlich hat also jeder Wohnungseigentümer Anteil am gemeinschaftlichen Garten, vorausgesetzt, die Gärten zählen zum Gemeinschaftseigentum. Ist in der Teilungserklärung oder in der Hausordnung die räumlich aufgeteilte Benutzung des Gartens festgelegt, hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf einen gleich großen Teil für alleinige Nutzung.
Allerdings gelten auch Einschränkungen für das Sondernutzungsrecht. Die Benutzungsrechte der Gemeinschaft, wie etwa für einen Weg quer durch die Gartenanlage, müssen gewahrt bleiben. Es dürfen auch keine baulichen Veränderungen ohne die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen. Beispiele sind das Verlegen eine Plattenterrasse, das Errichten eines Gartenhäuschens oder einer Umzäunung. Dasselbe gilt auch für das Fällen oder Pflanzen eines Baumes.
Hausordnung und Gartenarbeit
Welche Rechte unter das Sondernutzungsrecht des Einzelnen und unter die Rechte der Wohnungsgemeinschaft fallen, steht üblicherweise auch in der Hausordnung. Hier kann beispielsweise verankert sein, ob die Gartenarbeit und -instandhaltung von den Eigentümern selbst vorgenommen oder ob ein Gärtner oder Verwalter damit beauftragt wird. Das Gesetz gestattet auch die Möglichkeit, einem einzelnen Wohnungseigentümer die Gartenarbeit gegen Entgelt zu übertragen. Eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer muss dazu in der Eigentümerversammlung die Zustimmung geben.
