Was versteht man unter Grunddienstbarkeit in Bezug auf Immobilien?

Was versteht man unter Grunddienstbarkeit in Bezug auf Immobilien?

Die sogenannte Grunddienstbarkeit in Bezug auf Immobilien betrifft Rechte von Dritten bei einem Grundstück gegenüber dem Grundstückseigentümer. Beispiele sind Wege- und Überfahrtsrechte oder auch ein Wohnrecht. Diese müssen jedoch im Grundbuch ausdrücklich eingetragen sein, um Gültigkeit zu haben. Die Grunddienstbarkeit geht bei Veräußerung des Grundstücks auf den neuen Eigentümer über. Überdies erlaubt die Grunddienstbarkeit nur einzelne Nutzungen des Grundstücks und kein allumfassendes Nutzungsrecht.

Arten von Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit dient nicht zugunsten einer bestimmten Person, sondern zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Es gibt drei Arten von Grunddienstbarkeit in Bezug auf Immobilien, die nur bei Eintragung ins Grundbuch rechtsgültig sind:

  • die Grunddienstbarkeit (Wegerechte, Leitungsrechte für Wasser, Strom und Abwasser)
  • die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (der Berechtigte hat ein Mitbenutzungsrecht)
  • das Nießbrauchrecht (ein Dritter kann eine Immobilie oder ein Grundstück nutzen, als würde es sich um seinen Besitz handeln)

Die Grunddienstbarkeit kann auch gewissen Rechte und Handlungen ausschließen. Ausgeübt werden kann dieses Recht nur in der Weise, wie es vereinbart und im Grundbuch eingetragen ist.

Die Grunddienstbarkeit in der Praxis

Die Grunddienstbarkeit umfasst meist die Rechtsbeziehungen von Nachbarn, um das Grundstück zu überfahren oder zu überqueren. Es kann neben Wege- und Überfahrtsrechte auch Leitungsrechte für Wasser, Abwasser oder elektrischen Strom enthalten. In all diesen Fällen genügt eine simple vertragliche Vereinbarung der Parteien nicht.

Häufig geht es um Hinterliegergrundstücke, die nicht direkt von der Straße her erreichbar sind. Beim Nachbarn mit Straßenzugang scheint im Grundbuch eine Grunddienstbarkeit auf, welche festlegt, dass der Hinterlieger seine Auffahrt nutzen beziehungsweise sein Grundstück überfahren darf.

Es ist auch möglich, im Gegenzug zur Belastung mit einer Grunddienstbarkeit vom Nutznießer Unterhaltskosten zu verlangen, etwa zum Instandhalten einer Zufahrt. Die Höhe der Nutzungsentschädigung richtet sich in der Praxis nach der Häufigkeit der Nutzung.

Änderung der Grunddienstbarkeit

Die Art und der Umfang der festgelegten Grunddienstbarkeit können auch geändert und erweitert werden. Dies erfolgt  über eine neue Vereinbarung und durch Grundbucheintragung .

Eine Veränderung ohne Vereinbarung kann ebenfalls notwendig sein. Dies erfolgt, wenn sich die technischen und wirtschaftlichen Verhältnisse im Verlauf der Zeit stark geändert haben. Wenn  eine Grunddienstbarkeit beispielsweise ein Wegerecht nur zum Begehen betrifft, darf niemand über dieses Grundstück fahren.

Erlöschen der Grunddienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit erlischt unter anderem in folgenden Fällen:

  • sie ist befristet
  • es tritt eine auflösende Bedingung ein
  • die Löschung wurde bewilligt
  • die Dienstbarkeit ist verjährt
  • das Recht fällt durch Zwangsversteigerung weg
  • die Grundstücksvorteile fallen weg und sind auch nicht wiederherstellbar