Für viele Menschen, die eine Wohnung kaufen möchten, spielt nicht nur die Frage der Kapitalanlage eine Rolle. Einige möchten einen Traum vom Wohnen auf dem Land realisieren. Andere möchten für ein Leben in den eigenen vier Wänden lieber ein urbanes Umfeld. Wohnen in der Stadt unter anderem die Vorteile von Zentralität, guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe. Eine Eigentumswohnung in einer Stadt dient außerdem als eine gute Altersvorsorge. Wer eine Investition in Wohnraum tätigen möchte, sollte einige Kriterien beachten.
Preise und Finanzierung
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte die individuelle Finanzierung mit Finanz- oder Bankberatern besprochen werden. Eine Wohnung kaufen lässt sich mit verschiedenen Möglichkeiten und es gibt unterschiedliche Zinsen und Konditionen. Zu beachten sind hier die Zinshöhe, die Länge der Zinsbindungsfrist und die Möglichkeit von Sondertilgungen.
Steht der Finanzrahmen fest, lässt sich abschätzen, welche Lage und welche Größe in Frage kommen. Das Finanzierungsmodell eines Immobiliendarlehens mit monatlicher Abzahlungsrate entspricht in etwa der Höhe einer Kaltmiete. Ist das Immobiliendarlehen abbezahlt, sind nur noch die Betriebs- und Haltungskosten zu tragen.
Zum Kaufpreis der Wohnung kommen noch weitere Nebenkosten, wie etwa die Notarkosten sowie die Höhe der Grunderwerbsteuer. Weiters sollten die Höhe der Instandhaltungsrücklage, des Wohngeldes für die Eigentümer sowie die Verwaltungskosten beachtet werden.
Unterlagen und Gutachten
Wer eine Wohnung kaufen möchte, sollte keinen Kaufvertrag unterschreiben, ehe alle wichtigen Unterlagen geprüft sind. Dazu gehören beispielsweise Grundsteuerbescheid, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Hausordnung, Beschlusssammlung und Bauakte. In der Teilungserklärung sollten auch Sondernutzungsrechte an Dachboden, Kellerräumen und Stellplätzen geklärt sein. Wer in eine fremde Stadt ohne Hilfe eines Maklers zieht, sollte auf keinen Fall auf die Marktwerteinschätzung eines Experten oder ein Verkehrswertgutachten verzichten.
Dient die Wohnung als Kapitalanlage zur Weitervermietung, müssen auch alle bestehenden Mietverträge geprüft werden. Zu analysieren sind neben den eventuell schon bestehenden Mietverträgen auch Leerstand und Mieterfluktuation im Gebäude. Es ist auch nützlich, den lokalen Mietspiegel einzusehen. Wer die Wohnung weitervermieten möchte, kann so die zu erwartende Rendite berechnen. Für Selbstnutzer dient das letzte Protokoll der Eigentümerversammlung als Informationsquelle über die zu erwartenden Betriebs- und Nebenkosten für den Wohnraum.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Eine Eigentumswohnung bedeutet nicht nur Privat- beziehungsweise Sondereigentum über einen Teil des Hauses. Zum Gemeinschaftseigentum zählen Flächen, wie Keller, Dach, Treppenhaus und Fassade. Die Gemeinschaft trägt auch alle Kosten für Sanierung und Modernisierung dieses Gemeinschaftseigentums. Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen an, ob eventuell umfangreiche Arbeiten am Gebäude anstehen, welche von allen Eigentümern zu finanzieren sind. Die Protokolle verraten auch, ob die Wohnungseigentümer in einem guten nachbarschaftlichen Verhältnis untereinander stehen.
Lage der Immobilie
Das wichtigste Kriterium, wenn es um Wohnung kaufen geht, ist die Lage. Diese sollte allen individuellen Anforderungen entsprechen, denn sie ist der einzige unveränderliche Aspekt an einer Immobilie. Einrichtung, Ausstattung und Dekoration sind veränderbar, der Wohnraum selbst lässt sich modernisieren, erweitern und eventuell aufstocken. Für Familien ist beispielsweise die Nähe zu Kindertagesstätten und Schulen wichtig. Für ältere Menschen zählt eventuell die Nähe zu Grünanlagen, für Berufstätige die Anbindung an ein öffentliches Verkehrsnetz. Auch der Ruf eines Stadtviertels oder einer Straße kann wichtig sein für den Kaufentscheid. Das kann unter Umständen entscheidend sein für die Wertentwicklung eines Stadtbezirks. Zu diesem Zweck sollten Kaufinteressierte Informationen bei Nachbarn, aktuellen Bewohnern oder anderen Ortskundigen einholen.
Bausubstanz
Die Bausubstanz, in welcher sich die Eigentumswohnung befindet, sollte solide, dauerhaft und gut gepflegt sein. So ist die langfristige Nutzung garantiert. Gebäude haben in der Regel eine Lebensdauer von 80 Jahren. Bei älteren Gebäuden gilt es das Baujahr zu beachten und das Jahr, in welchem die letzten Sanierungen und Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden. Diese Angaben finden sich in den Protokollen der Eigentümerversammlung, aber auch in den Bauplänen und Grundrissen der Wohnungen. Neue Gebäude versprechen eine längere Nutzungsdauer und eine modernen Richtlinien entsprechende Energieeffizienz. Weitere Kriterien für die Kaufentscheidung sind die Ausstattung der Wohnung (moderne Sanitäranlagen, Einbauküche) und jene des Gemeinschaftseigentums (Keller, Garagen, Waschküche, Gartenanlagen).
Besichtigungen
Vor dem Kauf einer Wohnung sollte man sich einen persönlichen ersten Eindruck verschaffen und das Gebäude mehrmals besichtigen. Günstig ist es ebenfalls, bei einer Besichtigung einen Immobilien Sachverständigen mitzunehmen. Es ist anzuraten, nicht nur die Wohnung, sondern auch das Wohnhaus selbst zu begutachten. Wenn Fassade, Treppenhaus und Kellerräume, allfällige Nebengebäude und Garagen gravierende Mängel aufweisen, kann eine kostspielige Generalsanierung des Gemeinschaftseigentums anstehen. Andere gravierende Mängel in der Wohnung können ebenfalls um ein Vielfaches höhere Kosten verursachen. Gerade wenn Käufer die Wohnung selbst nutzen wollen, sollte eine sorgfältige Betrachtung der Umgebung erfolgen.
