Durchdachte Raumkonzepte eröffnen innovative Gestaltungslösungen für ein erfülltes Zuhause. Diese Entwicklung zeigt: Glück auf kompakten Wohnräumen ist nicht nur möglich. Es ist sogar erstrebenswert geworden. Die folgenden Abschnitte setzen sich noch etwas genauer mit diesem besonderen Trend auseinander.

Die „Tiny House Revolution“: Wenn weniger Raum mehr Freiheit bedeutet

Der Tiny House Trend wird auch im Jahr 2025 ganz sicher nicht abreißen. Er gewinnt durch seine vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten als Ferienhaus, Homeoffice oder Gästehaus weiter an Attraktivität. Diese kompakten Wohnlösungen bieten eine einzigartige Kombination aus Flexibilität und Gemütlichkeit. Wenn sich Eigentümer in spe entscheiden, smart ein Tiny House zu bauen, investieren sie in maximale Beweglichkeit und Unabhängigkeit. Die gesamtgesellschaftliche Situation macht das Leben auf übersichtlichem, bezahlbarem Raum besonders attraktiv.

In dieser Situation entwickelt sich ein abbezahltes Zuhause oft zum absoluten Glücksgriff in unsicheren Zeiten. Tiny Houses ermöglichen es dank integrierter Rollen, den Wohnort je nach Lebenssituation zu wechseln, ohne auf Komfort verzichten zu müssen. Diese Wohnform verbindet Minimalismus mit maximaler Lebensqualität.

Modern Minimalism: Weniger ist das neue Mehr

Das Designkonzept Modern Minimalism prägt die Gestaltung kompakter Wohnräume nachhaltig. Das Motto „weniger ist mehr“ wird durch funktionale Möbel mit cleverem Stauraum und klares Design perfekt umgesetzt – unter anderem auch im Zusammenhang mit puristischen Wabi-Sabi Designs.

Bewussteres, platzsparendes Wohnen wird dadurch unverzichtbar. Modulare Designs ermöglichen es, jeden Quadratmeter optimal zu nutzen, ohne auf Ästhetik zu verzichten. Multifunktionale Möbelstücke wie Betten mit integriertem Schreibtisch oder Esstische mit Staufächern verwandeln kleine Räume in wahre Raumwunder. Klare Linien, Weiß-, Grau- und Beigetöne sowie durchdachte Aufbewahrungslösungen schaffen optische Weite.

Diese wunderbare Modern Minimalism-Philosophie beweist: Minimalistisches Wohnen bedeutet nicht Verzicht, sondern bewusste Konzentration auf das Wesentliche.

Flexible Raumkonzepte: So gelingt die Anpassung nach Bedarf

Modulare Möbel und multifunktionale Räume revolutionieren das Wohnen auf kleiner Fläche – egal, ob es darum geht, die Küche, den Wohnbereich oder das Schlafzimmer modern zu gestalten. Flexible Raumkonzepte ermöglichen die Raumanpassung je nach Bedürfnissen. Klappbare Tische, ausziehbare Betten und mobile Raumteiler schaffen vielfältige Möglichkeiten.

Ein Raum kann morgens als Homeoffice fungieren, mittags als Esszimmer und abends als Wohnzimmer. Diese Anpassungsfähigkeit macht kleine Wohnungen zu wahren Verwandlungskünstlern. Ergänzend dazu nutzen intelligente Stauraumlösungen jeden verfügbaren Raum optimal aus. Wandregale, Unterbettschubladen und Hocker mit Stauraum maximieren die Nutzfläche.

Durch geschickte Raumaufteilung entstehen optische Zonen, die verschiedene Lebensbereiche voneinander abgrenzen. Diese Flexibilität der Raumkonzepte ist der Schlüssel für komfortables Leben auf kompakter Fläche.

Kostenfaktor Wohnfläche: Mehr Lebensqualität für weniger Geld?!

Die aktuellen Entwicklungen zeigen deutlich: Preise steigen enorm, während Wohnungen deutlich kleiner werden. Für das gleiche Geld gibt es heute deutlich weniger Wohnraum als noch vor wenigen Jahren. Diese Entwicklung macht das bewusste Leben auf reduzierter Fläche zu einer attraktiven Alternative. Kompakte Eigenheime bieten oft erhebliche Kostenvorteile bei Miete, Nebenkosten und Energieverbrauch. Weniger Quadratmeter bedeuten niedrigere Heizkosten und geringere Wartungskosten.

Das gesparte Geld kann in hochwertige Einrichtung oder Freizeitaktivitäten investiert werden. Darüber hinaus zwingen kompakte Wohnräume zu bewussteren Kaufentscheidungen und reduzieren unnötigen Konsum. Diese finanzielle Entlastung schafft Raum für andere Lebensprioritäten und erhöht tatsächlich die Lebensqualität durch mehr verfügbares Budget für wichtige Dinge.

So wird das kleine Eigenheim zum nachhaltigen Wohnumfeld

Kompakte Eigenheime leisten einen wichtigen Beitrag zum Umweltschutz und zur Nachhaltigkeit. Reduzierter Energieverbrauch durch kleinere Wohnflächen senkt den klimaschädlichen CO₂-Ausstoß um bis zu 30%. Weniger Raum bedeutet automatisch weniger Heiz- und Kühlbedarf das ganze Jahr über.

Darüber hinaus fördert das Leben auf kleiner Fläche bewussten Konsum zur Notwendigkeit. Jeder Gegenstand muss wohlüberlegt ausgewählt werden. Diese Beschränkung fördert den Kauf langlebiger, hochwertiger Produkte statt billiger Wegwerfartikel. Übersichtliche Wohnungen benötigen weniger Baumaterialien und versiegeln weniger Bodenfläche.

Ressourcenschonung wird zum natürlichen Bestandteil des Alltags. Viele Bewohner entwickeln ein stärkeres Bewusstsein für Verschwendung und Überkonsum. Diese bewusste Lebensweise zeigt, dass Nachhaltigkeit und Komfort durchaus vereinbar sind.

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Der Kauf eines Grundstücks ist eine der wichtigsten Entscheidungen für Bauherren und Investoren. Ob für das Eigenheim oder als Kapitalanlage – die Wahl des richtigen Grundstücks beeinflusst die zukünftige Nutzung maßgeblich. Viele Faktoren spielen eine Rolle: von der Lage über die Bebaubarkeit bis hin zur Erschließung. Ohne eine sorgfältige Prüfung kann es zu unerwarteten Problemen und Mehrkosten kommen.

Vor allem in Städten mit starkem Wachstum ist der Wettbewerb um attraktive Bauflächen hoch. Leipzig gehört zu den gefragtesten Standorten in Deutschland, sowohl für private Bauherren als auch für Investoren. Wer ein Grundstück in Leipzig kaufen möchte, sollte sich daher frühzeitig informieren und strategisch vorgehen.

„Ein Grundstück zu kaufen bedeutet nicht nur, einen Platz zum Bauen zu finden – es ist eine Investition in die Zukunft, die langfristig durchdacht sein sollte. Wer die wichtigsten Kriterien berücksichtigt, kann spätere Überraschungen vermeiden.“

Die wichtigsten Kriterien beim Grundstückskauf

Nicht jedes Grundstück eignet sich für jedes Bauvorhaben. Die folgenden Faktoren sollten bei der Auswahl sorgfältig geprüft werden:

• Lage: Nähe zu Infrastruktur, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindungen
• Bebauungsplan: Gibt es Vorschriften zur Art und Größe der Bebauung?
• Erschließung: Sind Wasser, Strom, Gas und Internet bereits vorhanden?
• Bodenbeschaffenheit: Gibt es Altlasten oder schwierige Bauverhältnisse?
• Grundstückszuschnitt: Ist die Form und Größe optimal für die geplante Nutzung?

Ein erfahrener Makler oder Gutachter kann dabei helfen, diese Aspekte fachgerecht zu beurteilen. Wer diese Punkte vernachlässigt, riskiert hohe Folgekosten oder eine eingeschränkte Bebaubarkeit.

Welche Kosten beim Grundstückskauf anfallen

Der Kaufpreis ist nicht die einzige finanzielle Belastung beim Grundstückserwerb. Es gibt zahlreiche Nebenkosten, die berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören:

Wer sein Budget plant, sollte diese Kosten unbedingt einbeziehen. Besonders bei unerschlossenen Grundstücken oder schwierigen Bodenverhältnissen können zusätzliche Kosten entstehen.

Der Ablauf eines Grundstückskaufs

Ein Grundstückskauf erfolgt in mehreren Schritten. Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollte folgender Ablauf eingehalten werden:

1. Grundstückssuche und erste Prüfung – Ermittlung der Eignung für das Bauvorhaben
2. Bebauungsplan und rechtliche Rahmenbedingungen klären – Einsicht in die Bauvorschriften
3. Bodenbeschaffenheit prüfen – Eventuell ein Bodengutachten in Auftrag geben
4. Kaufpreisverhandlung – Basierend auf einer Marktanalyse und den Gegebenheiten
5. Notarielle Beurkundung und Zahlung der Nebenkosten – Vertragsabschluss und Eintragung ins Grundbuch

Viele Käufer besichtigen vor dem Kauf auch andere Objekte, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Wer zusätzliche Immobilienoptionen prüfen möchte, kann auch Immobilien in Leipzig besichtigen und alternative Standorte in Betracht ziehen.

Worauf es beim Grundstückskauf ankommt

Ein Grundstückskauf ist eine langfristige Entscheidung, die gut durchdacht sein sollte. Lage, Erschließung, Bebaubarkeit und Kosten spielen eine zentrale Rolle. Wer sich frühzeitig mit diesen Aspekten auseinandersetzt und professionelle Beratung in Anspruch nimmt, kann Fehler vermeiden und das optimale Grundstück für sein Bauvorhaben finden.

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Kaufpreis? Nur die halbe Wahrheit

Der Kaufpreis eines Hauses ist natürlich der erste Punkt, an den man denkt. Schließlich hängt vieles davon ab: die Lage, die Größe, der Zustand – und natürlich der eigene Geldbeutel. Doch ein häufiger Fehler ist, den Kaufpreis als alleinigen Maßstab für die Finanzplanung zu sehen. Es gibt nämlich viele versteckte Kosten, die hinzukommen und das Budget kräftig belasten können.

Ein Beispiel: Ein Haus in einer beliebten Stadt wie München oder Hamburg kann locker eine Million Euro kosten. Klingt schon happig? Dann kommt hier der Haken: Die Nebenkosten können noch mal bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro wären das satte 75.000 Euro zusätzlich. Es lohnt sich also, die Kaufnebenkosten vorab in Ruhe zu berechnen.

Nebenkosten: Der stille Mitspieler

Die Nebenkosten werden oft unterschätzt – oder verdrängt. Dabei gehören sie fest zum Hauskauf dazu. Die größte Einzelposition ist meist die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt.

Dazu kommen die Notarkosten und die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch. Ohne Notar geht nichts, denn er sorgt dafür, dass der Kauf rechtlich einwandfrei über die Bühne geht. Diese Kosten belaufen sich in der Regel auf 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.

Wenn ein Makler involviert ist, wird es noch teurer. Dessen Provision beträgt meist 3 % bis 7 % des Kaufpreises. Auch wenn Käufer und Verkäufer sich die Kosten oft teilen, bleibt es eine erhebliche Summe, die eingeplant werden muss.

Finanzierung: Günstig ist nicht gleich sorgenfrei

Nur die wenigsten können den Kaufpreis eines Hauses aus der eigenen Tasche bezahlen. Das heißt, ein Darlehen ist in den meisten Fällen unvermeidlich. Und hier wird es spannend: Der Zinssatz spielt eine entscheidende Rolle, denn er bestimmt, wie teuer das Haus am Ende wirklich wird. Bei einer Summe von 400.000 Euro machen schon geringe Zinsunterschiede Tausende Euro aus.

Neben den regulären Zinsen können auch Bereitstellungszinsen fällig werden, wenn das Darlehen nicht sofort genutzt wird. Manche Banken erheben zudem Bearbeitungsgebühren oder zusätzliche Kosten für die Bereitstellung von Unterlagen. Deshalb lohnt es sich, die Angebote genau zu vergleichen – manchmal können kleine Details den Unterschied machen.

Renovierung und Sanierung: Der wahre Kostenfaktor

Nach dem Kauf beginnt oft die eigentliche Arbeit. Denn nur wenige Häuser sind wirklich schlüsselfertig und perfekt. Selbst ein Neubau benötigt meist kleinere Anpassungen – und bei älteren Immobilien kann die Liste der Renovierungen lang werden.

Ein Klassiker: Malerarbeiten. Frische Farbe macht viel aus, kostet aber schnell mehrere Tausend Euro. Oder die Küche: Wenn sie nicht übernommen wird, steht oft eine Neuanschaffung an – ein Posten, der leicht 10.000 bis 20.000 Euro verschlingen kann.

Größere Baustellen wie eine energetische Sanierung können noch teurer werden. Veraltete Heizungsanlagen oder schlechte Dämmung treiben nicht nur die Energiekosten in die Höhe, sondern können langfristig zum Problem werden. Diese Investitionen tun im Moment zwar weh, zahlen sich aber über die Jahre aus.

Laufende Kosten: Das Eigenheim will gepflegt werden

Ein Haus hört nach dem Kauf nicht auf, Geld zu kosten – im Gegenteil. Neben der monatlichen Kreditrate fallen viele laufende Kosten an. Grundsteuer, Versicherungen, Strom- und Wasserkosten sind feste Posten, die regelmäßig zu Buche schlagen.

Auch die Instandhaltung darf nicht vergessen werden. Ein kaputtes Dach, eine undichte Leitung oder ein defekter Heizkessel – all das kann passieren, und oft schneller, als man denkt. Eine gute Faustregel lautet: Plane pro Jahr etwa 1 bis 2 % des Kaufpreises für Reparaturen und Pflege ein. So bleibst du auf der sicheren Seite.

Notgroschen: Dein Sicherheitsnetz

Es gibt eine Sache, die jeder Hauskäufer haben sollte: einen Notgroschen. Unerwartete Kosten können jederzeit auftreten. Ein Wasserschaden, ein kaputtes Garagentor oder eine unerwartet hohe Nachzahlung für die Nebenkosten – solche Dinge können schnell zur Belastung werden. Eine Rücklage von 10.000 Euro hilft, solche Situationen zu überbrücken, ohne in Stress zu geraten.

Der Einzug: Die letzte Hürde

Nach dem Kauf ist der Umzug die nächste Herausforderung. Ein professionelles Umzugsunternehmen kann je nach Aufwand mehrere Tausend Euro kosten. Und wenn das alte Sofa nicht mehr ins neue Wohnzimmer passt, sind neue Möbel fällig. Die Einrichtung kann leicht ein großes Loch ins Budget reißen, besonders wenn größere Anschaffungen wie eine neue Küche anstehen.

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Eine eigene Immobilie dient vielen als Wertanlage. Manch einer möchte selbst in der Eigentumswohnung leben, andere bevorzugen es, das Objekt zu vermieten. Selbstverständlich nutzen viele Eigentümer ihre Immobilie im Wechsel: Mal wohnen sie für einige Jahre selbst darin, mal vermieten sie sie für eine Weile. Eine eigene Wohnung bringt viel Flexibilität und kann auch aus finanzieller Sicht einen Vorteil gegenüber dem Dasein als Mieter darstellen. So entscheiden sich manche Menschen vor allem deshalb für den Kauf einer Eigentumswohnung, um für das Alter vorzusorgen und später keine Miete bzw. keinen Kredit mehr bezahlen zu müssen. In einigen Städten steigen die Mietpreise zudem so stark, dass das Vermieten sehr rentabel ist. 

Verkauf der Eigentumswohnung

Wer seine Eigentumswohnung vermietet, hat eine Menge zu tun: So muss man regelmäßig sicherstellen, dass die monatlichen Mietzahlungen auch wirklich auf dem Konto eingegangen sind. Außerdem muss man Nebenkostenabrechnungen erstellen und mit den Mietern kommunizieren. Wenn im Mietobjekt eine Reparatur nötig ist, wenden sich Mieter in der Regel rasch an den Besitzer. Bestimmte Apps erleichtern Eigentümern den Vermietungsprozess und alle anfallenden Aufgaben und Verpflichtungen. Wer hingegen nicht länger vermieten oder die Wohnung selbst nutzen will, denkt über einen Kauf nach. Dabei macht es Sinn, sich einen erfahrenen Experten an die Seite zu holen, etwa die Immobilienmakler in Wiesbaden und Umgebung. Sie unterstützen dabei, den Wert der Immobilie zu ermitteln, sodass man das Objekt zu einem angemessenen Preis verkaufen kann. Zudem erleichtert die Expertise der Immobilienmakler die Vermarktung der Wohnung, sodass man das Objekt schnell verkaufen kann. 

Zeitnah Käufer finden

Wer den Entschluss gefasst hat, seine Eigentumswohnung zu verkaufen, wünscht sich in der Regel einen möglichst raschen Verkauf. Allerdings folgt der Verkauf eines Objekts üblicherweise bestimmten Schritten. Am Anfang gilt es, den Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Die beste Immobilienbewertung erhalten Eigentümer mit einem praktischen Tool im Internet. Die Immobilienmakler melden sich alsbald mit dem Ergebnis der Ermittlung. So muss das Objekt nicht unter Wert verkauft werden. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte bedenken, dass der Zeitpunkt des Verkaufs generell einen erheblichen Einfluss haben kann. In manchen Jahren oder Monaten sind die Immobilienpreise deutlich höher bzw. niedriger, oft gibt es einen Zusammenhang zur gesamtwirtschaftlichen Situation. Deshalb entwickeln manche Besitzer genau dann Interesse an einem Verkauf, wenn die Marktpreise gerade hoch sind. Möchte man aus bestimmten Gründen verkaufen, wenn die Preise sehr niedrig sind, kann es unter Umständen sinnvoll sein, sich noch eine Weile zu gedulden. 

Verkauf einer Eigentumswohnung

Der Verkauf der Eigentumswohnung ist für die Besitzer oft eine emotionale Angelegenheit. Manch einer hat lange selbst im Objekt gewohnt und deshalb eine starke Bindung dazu. Andere haben lange für die Immobilie gespart und können sich nur schwer davon trennen. Doch manchmal ist es schlichtweg sinnvoller, ein Objekt zu verkaufen. Am wichtigsten ist dann zunächst, den Marktwert zu kennen und die Wohnung anschließend professionell zu vermarkten. Erfahrene Immobilienmakler stehen Eigentümern dabei mit ihrem Fachwissen zur Seite. So kann das Objekt ansprechend auf diversen einschlägigen Seiten präsentiert werden. Und auch die Abwicklung des Verkaufs geht leichter über die Bühne, wenn man die Unterstützung professioneller Makler erhält. 

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HOAI neu nach EU-Recht

Die rechtlichen Änderungen für Architektenhonorare sind ein wesentlicher Beitrag zum Verbraucherschutz und bieten eine gute Grundlage für Verhandlungen zwischen Bauherren und Architekten beziehungsweise Ingenieuren. Bauherren haben nach der Reform einen größeren Verhandlungsspielraum auf der Grundlage von Honorarspannen, die nach wie vor in der betreffenden gesetzlichen Honorarordnung (HOAI) enthalten sind. Diese Honorartafeln zur unverbindlichen Orientierung helfen all jenen privaten Bauherren, welche meist nicht genau einschätzen können, welche Honorarhöhe angemessen wäre. Es ist dennoch möglich, individuell ein völlig anderes Honorar zu vereinbaren, das unter oder über diesen Spannen liegt. Es gibt keine verbindliche Untergrenze mehr als gesetzlichen Mindestsatz, sondern diese Angabe dient als ein Basishonorarsatz.

Inhalt der Architektenhonorare

Was Architektenhonorare weiterhin beinhalten müssen, sind einige grundsätzliche Faktoren, nach denen sich die Höhe des Honorars ableiten lässt. Als Bemessungsgrundlagen dienen

• die Bausumme für das geplante Haus
• die sogenannten Leistungsphasen
• die individuellen Verhandlungen

Die jeweilige Bausumme für den Hausbau lässt sich in den Tabellen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) aus 2013 nachschlagen, die man auf einschlägigen Websites finden kann. Die HOAI teilt in fünf verschiedene Honorarzonen ein für das Bauobjekt je nach Schwierigkeitsgrad. Diese Websites zeigen auch Listen der sogenannten Leistungsphasen und die damit verbundenen Prozentsätze für die Honorarnoten an. Diese Mindest- und Höchstsätze dienen als Basis für den Verhandlungsspielraum, allerdings müssen Architekten und Ingenieure seit 1. Januar 2022 keine verbindliche Honorarhöhe mehr festlegen. Diese wird seit eines entsprechenden Urteils des EuGh im Juli 2019 persönlich verhandelt.

Leistungsphasen

Die in neun Abschnitte gegliederten Leistungsphasen reichen von der Grundlagenermittlung und Vorplanung über den Vergabeprozess bis hin zur Bauüberwachung, Dokumentation und Objektbetreuung. Die Bauherren müssen Architekten nicht für alle neun Leistungsphasen beauftragen, jedoch müssen Baukosten, Honorar und Leistungsphasen im Architektenvertrag im Detail festgehalten sein. Für Statiker, Energieberater oder Heizungs- und Lüftungsplaner fallen zusätzliche Honorare an, für welche ebenfalls die Regelungen laut HOAI gelten.

Gesetzliche Bemessungskriterien

Obwohl die Architektenhonorare nun auf individuellen Verhandlungen beruhen, hat die HOAI zur Regulierung der Preiskonkurrenz folgende grundsätzliche Bemessungskriterien festgelegt:

• Art und Umfang der erbrachten Leistungen nach den neun Leistungsphasen: Architektenhonorare können nur dem Leistungsumfang gemäß der Leistungsphasen entsprechen
• Nettobaukosten ohne Umsatzsteuer: Anrechenbare Kosten der Baukonstruktion und technische Anlagen des Objekts ohne Grundstückskosten oder Nebenkosten
• Honorarzone laut HOAI für das jeweilige das Objekt: Universitätskliniken oder Fernsehstudios gehören zum Beispiel in die Honorarzone V, Wohngebäude in die Zone III oder IV
• Vereinbarter Honorarsatz zwischen dem Mindest- und Höchstsatz
• HOAI Honorartafel für die jeweiligen Leistungen
• § 35 der Honorarordnung enthält das Leistungsbild für Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen, § 40 HOAI die für Honorare bei Freianlagen
• Zuschläge für erhöhten Aufwand: Bei Umbauten oder Modernisierungen lassen sich Zuschläge je nach Schwierigkeitsgrad der Leistungen schriftlich vereinbaren. Ohne gesonderte Vereinbarung oder explizite Ausschließung gilt ein Zuschlag von 20 Prozent ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad

Zu beachten ist auch, dass diese HOAI Tabellen nicht die Nebenkosten und die Mehrwertsteuer enthalten, welche bei Architektenhonoraren stets zusätzlich anfallen.

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Zweck der Baubeschreibung

Die Baubeschreibung ist eine Grundlage dafür, um den Bauvorgang von Anfang bis Ende überwachen und kontrollieren zu können und ist unverzichtbar für eventuelle spätere Reklamationen. Die wichtigsten Funktionen sind:

• Absicherung: Im Bau- oder Kaufvertrag für eine Immobilie zwischen Bauherren und Baufirma, dient die Baubeschreibung als rechtliche Absicherung für den Bauherrn gegen Unwägbarkeiten und unerwünschte Mehrkosten.
• Kreditantrag: Für die Immobilienfinanzierung ist sie ein wichtiges Dokument und eine der Grundlagen für die Kreditbewilligung.
• Baugenehmigung: Für die Baugenehmigung bei der Baupolizei oder örtlichen Gemeinde ist dieses Dokument neben den Bauplänen, statischen Berechnungen und dem Energieausweis des Neubaus einzureichen.

Umfang der Baubeschreibung

Eine detaillierte Baubeschreibung bildet den gesamten Umfang der Bauleistung ab und enthält alle wichtigen Eckdaten für die Errichtung eines Neubaus. Das sind beispielsweise genaue Angaben zum Bauherren, dem Erfüllungsort, dem Leistungsumfang, der Bauausführung und den Baumaterialien mit Mengenangaben sowie zur Ausstattung. Weiterhin enthält sie Informationen zum Bauträger oder Bauunternehmer, zur Art des Bauvorhabens, diverse Pläne und weitere bauliche Bestimmungen. Neben einer Beschreibung der verwendeten Produkte mit Herstellerangaben, einer Beschreibung der angeschlossenen Leitungen und Angaben zur Einrichtung der Baustelle sollten auch Preisobergrenzen und die beteiligten Subunternehmen genannt sein.

Weitere Details rund um den Außenbereich einer Immobilie sollten ebenfalls genannt sein, wie etwa die Art und Pflasterung der Wege zum Haus, die Art der Bepflanzung, die Beleuchtung und weitere Details von Grün- und Gartenzonen, die zur Immobilie gehören. Grundsätzlich gilt: Je detaillierter und je präziser formuliert, desto besser, das gilt auch für sogenannte schlüsselfertig zu übergebende Gebäude.

Inhalte laut Gesetzgeber

Der Gesetzgeber bietet eine detaillierte Auflistung des Mindeststandards für eine Baubeschreibung. Enthalten sein müssen:

• eine allgemeine Beschreibung des Neubaus oder der geplanten Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise
• Art und Umfang aller Leistungen mit Planung und Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe
• Gebäudedaten sowie Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Ansichten, Grundrisse und Schnitte
• Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard und zur Bauphysik
• Angaben zur Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke
• Beschreibung des Innenausbaus
• Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen
• Angaben zu Qualitätsmerkmalen für Gebäude oder Umbauten
• detaillierte Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen

Über die gesetzlichen Mindeststandards hinaus sollte eine Baubeschreibung ebenfalls zumindest folgende Angaben enthalten:

• zur Konstruktion des Dachstuhls
• die Art des Daches mit Neigungswinkel
• die Anlage der Treppen im Haus
• die Anzahl und Art der Sanitäranlagen

Einige Organisationen und Verbraucherzentralen bieten Musterbeschreibungen online, die sich teils gratis, teils kostenpflichtig abrufen lassen.

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Vor dem Verkauf

Es ist wichtig, dass sich der Verkäufer rechtzeitig über die Liste der notwendigen Unterlagen vor einem Verkaufsinserat kümmert. Bei älteren Immobilien kann es der Fall sein, dass wichtige Unterlagen beim Hausverkauf fehlen. Das kann im schlimmsten Fall die Kaufabwicklung verzögern und sogar potenzielle Käufer vergraulen. Grundrisse, Grundbuchauszüge, Flurkarte, Bauakte und Energieausweis sind jene Urkunden, die mindestens vor dem Verkauf vorliegen müssen. Wenn Sie für den Verkauf einen Makler beauftragen, hilft er dabei, diese Dokumente zu besorgen. Letztlich benötigt auch der Notar für die Kaufabwicklung und die Erstellung eines Kaufvertrags all diese Unterlagen.

Folgende Urkunden sollte der Verkäufer schon bei der Planung eines Immobilienverkaufs organisieren:

• Grundbuchauszüge mit Informationen über eingetragene Grundschulden
• vollständige Baupläne mit einer Baubeschreibung
• Urkunde der Baugenehmigung
• Lageplan der Immobilie
• ein genehmigter Bebauungsplan; bei Neubauten: Abnahmebescheinigung der Baubehörde
• Angabe der Raumfläche, aufgeteilt in Nutz-, Wohn- und unbebaute Raumfläche
• Vermessungsbestätigungen und Grenzattest für das Grundstück
• Energieausweis
• Betriebskostenaufstellung
• ein aktueller Grundsteuerbescheid
• Nachweis über Nutzungs- und Wohnrechte
• Kaufverträge in Originalausführung und sämtliche Protokolle
• Auflistung der Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungsvermerke

Falls neben dem Gebäude weitere Gegenstände in oder an der Immobilie verkauft werden, sollte zusätzlich eine diesbezügliche Preisliste vorliegen. Wenn Sie in Bayern und Brandenburg eine Immobilie verkaufen, gehört zu den Unterlagen beim Hausverkauf auch ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde.

Unterlagen für Wertgutachten

Ein professionell erstelltes Wertgutachten für Ihre Immobilie gehört zu den wichtigen Unterlagen beim Hausverkauf. Es dient als Basis zur Preisgestaltung und viele Banken verlangen das Gutachten für Finanzierungsverhandlungen. Der Sachverständige benötigt dazu folgende Unterlagen:

• den aktuellen Grundbuchauszug mit eventuellen Belastungen, Wohnungs- oder Nießbrauchrechten
• wenn Mehrfamilienhaus: Teilungserklärung
• alle Unterlagen zur Antragsberechtigung (Erbschein, Testament, Vollmachten)
• Planunterlagen (Baugenehmigungen, Lagepläne, Wohnflächen- und Kubaturberechnungen)
• Angaben zu Brandschutz, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, eventuelle Bauschäden und Gutachten dazu
• für vermietete Immobilie: Mietverträge aller Parteien
• für gewerblich genutzte Immobilie: Nachweise der Bewirtschaftungskosten, Angaben über technische Gebäudeausstattung

Anlaufstellen

Um die notwendigen Dokumente zu erhalten, ist es notwendig, einige Behörden aufzusuchen. Beim Grundbuchamt sind die Grundbuchauszüge, Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden und Nachweise über Wohn- oder Nutzungsrechte zu haben. Geht es um den Anteil an einem Mehrfamilienhaus, benötigen Sie vom Grundbuchamt auch die Teilungserklärung mit Text- und Planteil sowie relevante Sanierungsvermerke zum Objekt.

Beim Bauordnungsamt erhalten Sie Baupläne (Ansicht von jeder Seite, Schnitte, Grundriss für jedes Geschoss, Elektro-, Heizungs-, Sanitär- und Entwässerungspläne), Baugenehmigungsurkunde beziehungsweise Abnahmebescheinigung der Baubehörde, eine Baubeschreibung mit der Angabe der Wohn- und Nutzfläche, sowie des unbebauten Raumes.

Das Katasteramt stellt den Lageplan mit Flurkartenauszug, Vermessungsbestätigungen, Grenzattest für das Grundstück und – außer in Bayern und Brandenburg – den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis zur Verfügung.

Anzeigen und Exposé

Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf genügt es nicht, schnell mit dem Handy ein Foto zu knipsen und dieses in ein Immobilienportal zu stellen. Exposé und Anzeigengestaltung sollten professionell und ansprechend, sachlich korrekt und anschaulich sein. Ein professioneller Fotograf oder eine Home Staging Agentur können bei der Gestaltung einer gelungenen Präsentation helfen.

Das Exposé soll bei potenziellen Käufern Interesse für das Objekt wecken. Ein werbewirksames Exposé beinhaltet üblicherweise gute Fotos vom Innen- und Außenbereich, Baupläne und Grundrisse mit Ansichten und Schnitten, Angaben zur Wohnfläche, eine Baubeschreibung sowie das Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen. Es ist zu empfehlen, einen Makler mit der Erstellung eines repräsentativen Exposés zu beauftragen.

Zusätzliche Unterlagen für den Notar

Für einen Kaufvertrag benötigt der Notar ebenfalls alle relevanten Dokumente zur Immobilie. Neben all den bereits genannten Unterlagen beim Hausverkauf sind weitere Dokumente und Informationen an den Notar zu übergeben:

• Zeitpunkt, wann Finanzierungen auf den Käufer übertragen werden sollen
• Zeitpunkt, wann Gegenstände aus dem Haus an den Käufer veräußert werden sollen, dazu die detaillierte Preisliste
• Aufstellung über Instandhaltungs- Modernisierungsmaßnahmen
• Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen, etc. der letzten zwei Jahre)
• bei vermieteten Immobilien: Miet- oder Pachtverträge
• bei mehreren Eigentümern: Eigentümerversammlungsprotokolle
• Auszug Baulastenverzeichnis
• Denkmalschutznachweis
• Sanierungsvermerke
• Originalkaufverträge

Nach dem Verkauf

Ist der Kaufvertrag erfolgreich abgeschlossen und unterschrieben, sind bestimmte Unterlagen beim Hausverkauf an den Käufer zu übergeben. Dies sind meistens

• bereits vorhandene Versicherungsurkunden
• Gebrauchsanleitungen, Wartungsverträge und Garantiescheine
• Prüfprotokolle (Heizung, Schornstein)
• aktuelle Abrechnungen für Heizung, Wasser, Gas, Strom, Müllabfuhr, Grundsteuer
• Rechnungskopien wichtiger Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen
• sämtliche Schlüssel für Haus, einzelne Räume, Nebengebäude und Garagen

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Sachmängelausschluss

Üblicherweise sind relevante Details im Kaufvertrag festgehalten. Die meisten notariellen Kaufverträge beinhalten Sachmängelausschlüsse. Diese Klausel bedeutet, ein Haus wird so gekauft, wie es bei der Besichtigung durch den Käufer war. Der Verkäufer haftet nicht für Schäden und Mängel, außer er hat sie arglistig verschwiegen. Lässt sich das arglistige Verschweigen beweisen, kann der Käufer den Kaufpreis zurückhalten. Schäden, welche erst beim Auszug oder durch Renovierungsmaßnahmen entstanden, muss der Verkäufer auf eigene Kosten beheben lassen. Für Käufer ist es daher ratsam, ein detailliertes Protokoll bei der Besichtigung anzulegen und Kopien dem Notar und dem Verkäufer auszuhändigen.

Unterlagen

Folgende Unterlagen gehen anlässlich der Übergabe beim Hausverkauf vom Verkäufer an den Käufer über:

• bereits vorhandene Versicherungsurkunden
• Gebrauchsanleitungen, Wartungsverträge und Garantiescheine
• Prüfprotokolle (Heizung, Schornstein)
• Zählerstände und aktuelle Abrechnungen für Heizung, Wasser, Gas, Strom, Müllabfuhr, Grundsteuer
• Rechnungskopien wichtiger Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen
• sämtliche Schlüssel für Haus, einzelne Räume, Nebengebäude und Garagen

Meist kommt es zur Schlüsselübergabe erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises.

Das Übergabeprotokoll

Ein Übergabeprotokoll dient der Dokumentation aller übergebenen Unterlagen, des Zubehörs und des Zustands der Immobilie. Es sollte nicht nur Mängel auflisten, sondern auch gesonderte Absprachen zur Möbelübernahme und Schlüsselübergabe. Meist spricht der Kaufvertrag vom besenreinen Zustand einer Immobilie, also frei von Möblierung und sonstigen Besitztümern des vorherigen Eigentümers. Ausgenommen sind jene Dinge, die ausdrücklich mit verkauft wurden. Die Verkäufer sollten während der Übergabe ein detailliertes Protokoll zum Zustand der Immobilie erstellen. So schützen sie sich auch vor etwaigen Nachforderungen der Käufer. Die Käufer schützen sich wiederum vor Mängeln und anderen Nachteilen, die sich nach dem Verkauf ergeben könnten.

Ein Übergabeprotokoll enthält allgemeine Angaben, wie die Adresse des verkauften Objektes, die Kontaktdaten der bisherigen und neuen Eigentümer sowie das Übergabedatum. Anzugeben ist weiters eine Liste aller Unterlagen, Dokumente, Schlüssel, Zählerstände, Bedienungsanleitungen und weiterer Gegenstände, die laut Kaufvertrag übergeben werden sollen. Auch vor Ort wahrgenommene Mängel gehören ins Übergabeprotokoll.

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Grundregeln für die Besichtigung beim Hauskauf

Für die Besichtigung beim Hausverkauf sollten Verkäufer Vorbereitungen treffen und bestimmte Regeln einhalten. Denn auch beim Hauskauf ist es der erste Eindruck, der wirklich zählt.

Haus im Top-Zustand

Die wichtigste Grundvoraussetzung für eine Besichtigung beim Hausverkauf ist der Top-Zustand der Immobilie. Das Haus bedarf einer Präsentation von der besten Seite und sollte ordentlich und sauber wirken. Kleine Reparaturen und Sanierungen vor der Besichtigung, Aufräumen, Rasenmähen, Putzen und persönliche Gegenstände und Möbel wegräumen sollten eine Selbstverständlichkeit sein.

Terminwahl

Beim Besichtigungstermin sollte eine möglichst angenehme Atmosphäre herrschen. Helle, sonnige Tage sind ideal für Besichtigungen, ansonsten können kleine Lampen, Lichterketten oder indirekte Beleuchtungen oder gar ein Feuer im Kamin Gemütlichkeit ausstrahlen. Auch die Lage und die Tageszeit können eine Rolle spielen. Bei Westlage ist es etwa vorteilhafter, das Haus am späten Nachmittag zu präsentieren. Bei Ostlage sind Termine am Vormittag günstiger. Die Dienste einer Home Staging Agentur können ebenfalls entscheidend zum Verkaufserfolg beitragen.

Erreichbarkeit

Die Verkäufer sollten sicherstellen, jederzeit erreichbar zu sein, beispielsweise per Telefon oder E-Mail. Besonders wichtig ist hier das erste Wochenende nach der ersten Anzeigenschaltung. Alle Anrufe und Mails sollten die Verkäufer zeitnah beantworten. Wenn potenzielle Käufer allerdings nicht den vollen Namen oder die Anschrift nennen möchten, können die Verkäufer getrost ein Treffen ablehnen. Denn auch alle seriösen Makler überprüfen die Interessenten für eine Immobilie im Voraus.

Vorbereitung

Weiters sollten sich die Verkäufer auf alle möglichen Fragen der Käufer zum Objekt einstellen. Grundsätzlich gilt: Je besser die Vorbereitung für Fragen, desto seriöser wirken Verkäufer auf potenzielle Käufer. Für eine gelungene Besichtigung sollten also alle relevanten Unterlagen parat liegen, um jede Frage zu den Details beantworten zu können.

Sachliche Verhandlung

Ist der Besichtigungstermin vereinbart, hat der Verkäufer eine weitere Vorbereitung zu treffen. Auch wenn ein Makler die eigentlichen Verkaufsverhandlungen abwickelt, bedeutet die Besichtigung beim Hauskauf auch ein Verkaufsgespräch. Hier sollten sich Verkäufer grundsätzlich auch auf kritische Fragen vorbereiten. Diese sollten sachlich und keinesfalls emotional beantwortet werden. Es ist anzuraten, sich gute Argumente für Verkaufsverhandlungen vorher zu überlegen. In den Gesprächen sollte man die Vorteile der Immobilie betonen, ohne etwaige Mängel zu verschweigen.

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1. Fehlende oder mangelhafte Planung

Viele unterschätzen den Arbeitsaufwand, welcher mit einem Immobilienverkauf verbunden ist. Es gilt den Immobilienwert zu ermitteln, alle notwendigen Unterlagen zu besorgen, mit ansprechender Präsentation (Fotos, Exposé) eine Marketingstrategie auszuarbeiten und schlussendlich Verkaufsverhandlungen zu führen. Dieser gesamte Prozess verlangt Planung und verschlingt viel Zeit und auch Geld. Dies gilt auch in jenen Fällen, wenn professionelle Hilfe zur Seite steht, Als Verkäufer ungeduldig zu sein und eine Immobilie voreilig ins Internet zu stellen, ohne Strategie und Planung, kann wortwörtlich teuer zu stehen kommen.

2. Fehlende Unterlagen

Für den Hausverkauf sind zahlreiche Unterlagen nötig, um diese dem Käufer, der finanzierenden Bank, den Behörden und dem Notar für den Kaufvertrag vorzulegen. Bei älteren Immobilien kann es der Fall sein, dass wichtige Unterlagen für den Verkauf fehlen. Viele Banken fordern eine nahtlose Dokumentation der Immobilie für die Finanzierung einer Transaktion. Das kann die Kaufabwicklung verzögern und eventuell springen potenzielle Käufer ab. Es ist daher unumgänglich, dass sich der Verkäufer um alle Dokumente, wie etwa Grundrisse, Grundbuchauszüge, Energieausweis, Lage- und Baupläne oder Genehmigungen für Anbauten und Umbauten kümmert. Auch Rechnungen für Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen, Mietverträge bei aktuell vermieteten Immobilien, Hausgeldabrechnungen und Nachweise über Wohnungsrücklagen fallen unter notwendige Unterlagen für den Immobilienverkauf.

3. Bestehende Verbindlichkeiten

Als Verkäufer sollte man sich lange im Vorfeld beraten lassen, ob sich der Immobilienverkauf wirklich lohnt. Ist beispielsweise ein Haus mit einer hohen und noch lange laufenden Hypothek belegt, schreckt das potenzielle Käufer ab. Auch kann das Kleingedruckte im Vertrag mit einem Finanzierer einen Verkauf sogar untersagen. Darüber hinaus spielt der Verkaufszeitpunkt eine große Rolle, wenn es um die Spekulationssteuer geht. Diese entfällt nur dann, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie mindestens zehn Jahre liegen. Es ist also unumgänglich, genaue Information über die Immobilie und die Finanzierungslage einzuholen, ehe man sie auf den Markt bringt.

4. Fehlerhafte Bewertung

Der Preis der Immobilie sollte sich nicht nur nach den Wunschvorstellungen des Verkäufers richten. Was die 10 häufigsten Fehler beim Hauskauf betrifft, ist eine fehlerhafte Bewertung der Immobilie wohl der schwerwiegendste. Der Verkaufspreis muss unbedingt auf einem professionellen Verkehrswertgutachten durch unabhängige Sachverständige beruhen. Bei der Bewertung unterscheidet man zwischen unterschiedlichen Ermittlungsverfahren. Der Ertragswert kommt bei Objekten ab 3 Wohneinheiten und Gewerbeimmobilien vor. Der Sachwert gilt häufig bei Wohnimmobilien und der Vergleichswert bei Einfamilienhäusern. Für die Interessenten ist es wichtig, durch eine fundierte Bewertung eine Grundlage für die Finanzierung des Immobilienkaufs zu bekommen. Ein Verkehrswertgutachten zur Immobilienbewertung gilt auch beispielsweise bei Gerichten, Behörden und Versicherungen als wichtige Entscheidungsgrundlage.

5. Mangelhafte Bausubstanz

Weist die Bausubstanz der Immobilie Mängel auf, sollte dies ebenfalls Gegenstand der Präsentation sein. Mängel an der Immobilie zu vertuschen oder das auch nur zu versuchen, ist ein schwerer Fehler. Im schlimmsten Fall kann dies rechtliche Folgen haben, wenn etwa Personen durch versteckte Mängel zu Schaden kommen. Beim Besprechen eventueller Mängel ist auch der Zeitpunkt wichtig und etwaige Probleme sollten schon im Vorfeld angesprochen werden. Findet der Kaufinteressent Mängel bei der Besichtigung mit Hilfe eines Sachverständigen, wirkt sich das negativ auf die Preisverhandlungen aus und auf das Vertrauen in den Verkäufer.

6. Verzicht auf Makler

Für die 10 häufigsten Fehler beim Hauskauf gilt der Verzicht auf Makler als einer der schlimmsten. Nur wenige Immobilienbesitzer besitzen genügend Fachwissen, um alle Schritte des Immobilienverkaufs selbst abwickeln zu können. Die professionelle Hilfe durch Immobilienmakler kostet zwar etwas, erleichtert jedoch die Verkaufsabwicklung und erspart so auch finanzielle Einbußen. Ein Makler kümmert sich um die notwendigen Unterlagen, erstellt Exposé und Marketingstrategie, übernimmt die Verkaufsverhandlungen und wickelt später auch alle Details zum Kaufvertrag ab. Wichtig ist jedoch auch, gute professionelle Makler zu finden, die auf korrekte Preisermittlung und ehrliche Arbeitsweise setzen.

7. Mangelnde Vorbereitung für Besichtigung

Auch wenn ein Makler die Besichtigung organisieren sollte, gilt es im Vorfeld Überlegungen anzustellen. Sollen nur Interessenten kommen, die bereits eine Finanzierung gesichert haben oder alle Interessenten? Zu welcher Zeit soll die Immobilie zur Besichtigung zur Verfügung stehen? Hier können auch die Lage und die Tageszeit eine Rolle spielen. Beispielsweise bei Westlage ist es vorteilhafter, das Haus am späten Nachmittag zu präsentieren. Bei Ostlage sind Termine am Vormittag günstiger. Bei der Besichtigung selbst sollte der Verkäufer alle Daten der Immobilie kennen oder zumindest alle nötigen Unterlagen parat haben, um jegliche Frage beantworten zu können.

8. Mangelhafte Präsentation

Für den Immobilienverkauf genügt es nicht, schnell mit dem Handy ein Foto zu knipsen und dieses in ein Immobilienportal zu stellen. Ein professioneller Fotograf oder eine Home Staging Agentur kann eine Immobilie optisch und emotional aufwerten. Auch das Exposé sollte professionell wirken, so lässt sich auch ein höherer Preis erzielen. Für Fotos und Besichtigung sollte die Immobilie außen und innen auf alle Fälle im Top-Zustand sein. Das betrifft beispielsweise fällige und notwendige Reparaturarbeiten und Instandsetzungen, Entrümpeln und Aufräumen. Wichtig ist eine saubere, ansprechende Atmosphäre und persönliche Einrichtungsgegenstände sollten entfernt werden.

9. Unwirksame Vermarktung

Richtiges Marketing ist für einen erfolgreichen Verkauf unumgänglich. Exposé und Anzeigengestaltung sollten professionell und ansprechend, dabei sachlich korrekt und anschaulich gestaltet sein. Dazu gehört auch die Frage der Zielgruppe, um zu entscheiden, auf welchen Plattformen die Anzeige geschaltet wird. Durch eine Mischung von gedruckten Anzeigen und ausgewählten Internetportalen lässt sich die maximale Anzahl an Interessenten erreichen, die auch einen guten Kaufpreis zu zahlen bereit sind. Zu überlegen ist auch der Zeitpunkt und die Laufzeit. Bleibt eine Immobilie zu lange auf dem Markt, vergrault das eher potenzielle Käufer. Kaufinteressenten bewegen sich im Durchschnitt 6 Monate auf dem Markt und länger sollte eine Anzeige auch nicht rotieren.

10. Mangelhafte Verhandlungsstrategie

Fehlt dem Immobilienverkäufer die Verhandlungsstrategie, wirkt sich das nicht nur auf die Preisverhandlungen, sondern auch auf das Vertrauen in den Verkäufer aus. Ein wichtiger Teil der Strategie ist die Erreichbarkeit für Verhandlungen oder Besichtigungen. Die Käufer setzen ständige Erreichbarkeit, auch an Abenden und Wochenenden, und Zeit für ausführliche Gespräche voraus. Auch aus diesem Grund ist es ratsam, die Verkaufsverhandlungen einem professionellen Makler zu überlassen.

Wir hoffe dieser Ratgeber „Fehler beim Hausverkauf“ hat Ihnen weitergeholfen

Der Beitrag Die 10 häufigsten Fehler beim Hausverkauf erschien zuerst auf Ratgeber Eigentumswohnung.