Was ist bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses zu beachten

Was ist bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses zu beachten

Wenn eine Bewertung für ein Mehrfamilienhaus ansteht, gilt es viele Daten und Informationen zu beachten. Beispielsweise können Sanierungsmaßnahmen an Dach oder Fassade den Wert einer Immobilie erhöhen. Eine Immobilienbewertung oder Verkehrswertberechnung nutzt viele Faktoren, um einen realistischen Verkaufspreis eines Mehrfamilienhauses zu ermitteln. Üblicherweise nehmen Immobilienmakler, Gutachter und Sachverständige die Immobilienbewertung vor. Für einen geplanten Verkauf genügt eine Bewertung durch einen Makler. Ist eine Bewertung für Gericht oder das Finanzamt nötig, muss ein Gutachter für das Mehrfamilienhaus den Immobilienwert berechnen. Ein derartiges Verkehrswertgutachten über Gutachter oder Sachverständigen kann jedoch mehrere tausend Euro kosten.

Entscheidende Faktoren

Lage des Objektes

Die Lage der Immobilie ist jener Faktor, der sich am stärksten auf den Preis einer Immobilie auswirkt. In einer begehrten Lage – beispielsweise in einer Stadt oder am See – liegt ein Grundstückswert um ein Vielfaches über dem vergleichbaren Wert in ländlichen Regionen. Daher ist für die Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises für eine Immobilie umfangreiches Fachwissen und auch Ortskenntnis nötig.

Zustand und Ausstattung

Jede Immobilienbewertung nimmt auf Ausstattung und Zustand der Immobilie Rücksicht. Neue und gut ausgestattete Mehrfamilienhäuser mit hoher energetischer Qualität haben höheren Verkaufswert als ein älteres sanierungsbedürftiges Gebäude. Bei der Bewertung spielen besonders der Zustand der Heizungsanlage, der Fenster und des Daches eine große Rolle.

Rechtliche Faktoren

Der Nutzwert einer Immobilie hängt auch davon ab, wie frei der Käufer über das Haus, das Grundstück oder die Wohnung verfügen kann. Diese rechtlichen Aspekte spiegeln sich natürlich auch im Preis wider. Es kann sich werterhöhend auswirken, wenn der Bebauungsplan eine weitere Bebauung auf dem Grundstück zulässt. Einschränkungen kann es durch Denkmalschutz oder bestehende Mietverhältnisse geben, was sich wiederum preismindernd auswirkt.

Unterschiedliche Bewertungsverfahren

Bei der Beurteilung des Verkaufswerts eines Mehrfamilienhauses gibt es mehrere Verfahren zu berücksichtigen.

Das Vergleichswertverfahren

Die zu bewertende Immobilie wird mit bereits erzielten Verkaufspreisen für ähnliche Immobilien verglichen. Die Daten dazu kann beispielsweise der Gutachterausschuss einer Gemeinde liefern. Der so ermittelte Durchschnittswert pro Quadratmeter erhält eine individuelle Anpassung durch Zu- und Abschläge. Eine besonders gute Lage oder eine unlängst vorgenommene Sanierung bringen Zuschläge, eine sehr große Eigentümergemeinschaft einen Abschlag.

Das Ertragswertverfahren

Bei vermieteten oder verpachteten Immobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Tragen. Eine Hochrechnung von Miete oder Pacht dient zur Kalkulation des aktuellen Kaufwerts oder Ertragswerts. Entscheidend sind hier auch der Zeitrahmen, bis welchen die Immobilie wegen Abnutzung wertlos wird, die Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz. Der Liegenschaftszinssatz spiegelt die aktuellen Preise des örtlichen Immobilienmarkts wider.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren trennt die Ermittlung von Bodenwert und des Werts der Bauten. Bei den Bauten unterscheidet man wiederum Außenanlagen und das Gebäude an sich. Der angenommene Wert eines Neubaus derselben Art, vermindert um die Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien (Abschreibung) ergibt den Sachwert. Diese sogenannten Normalherstellungskosten sind genau aufgelistet in den Richtlinien zur Ermittlung des Sachwerts, herausgegeben 2010 vom Gesetzgeber. Gegebenfalls muss noch eine Marktanpassung an die Lage auf dem jeweiligen Immobilienmarkt beziehungsweise den regionalen Baupreisverhältnissen vorgenommen werden.