Was ist bei der Bewertung einer Eigentumswohnung zubeachten

Was ist bei der Bewertung einer Eigentumswohnung zubeachten

Wenn eine Bewertung für eine Eigentumswohnung ansteht, ist es wichtig, Daten für den individuellen Wert zu ermitteln. Ein direkter Vergleich mit anderen Objekten ist schwierig und die Bewertung hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, wie etwa Sanierungsmaßnahmen. Eine Immobilienbewertung oder Verkehrswertberechnung nutzt viele Faktoren für die Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises.

Wertermittlungsverfahren

Zur Festlegung des Verkehrswerts einer Wohnung kommen drei klassische Wertermittlungsverfahren zum Einsatz:

Das Vergleichswertverfahren

Die zu bewertende Immobilie wird mit bereits erzielten Verkaufspreisen für ähnliche Immobilien verglichen.

Das Ertragswertverfahren

Bei vermieteten oder verpachteten Immobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Tragen. Eine Hochrechnung von Miete oder Pacht dient zur Kalkulation des aktuellen Kaufwerts oder Ertragswerts.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren trennt Bodenwert und Wert der Bauten. Bei den Bauten unterscheidet man wiederum Außenanlagen und das Gebäude selbst. Der angenommene Wert eines Neubaus und einer darin enthaltenen Wohnung derselben Art vermindert um die Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien (Abschreibung) ergibt den Sachwert.

Üblicherweise nehmen Immobilienmakler, Gutachter und Sachverständige die Immobilienbewertung vor. Für einen geplanten Verkauf genügt eine Bewertung durch einen Makler. Ist eine Bewertung für Gericht oder das Finanzamt nötig, muss ein Gutachter den Immobilienwert berechnen. Ein derartiges Verkehrswertgutachten über Gutachter oder Sachverständigen kann jedoch mehrere tausend Euro kosten.

Bewertungskriterien

  • Quadratmeterpreis

Für die Wertermittlung einer Eigentumswohnung, besonders bei stehenden Wohnungen, spielt der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche eine bedeutende Rolle. Jedoch gibt es Abweichungen, die von einer Vielzahl von Faktoren abhängig sind. Eine Vielzahl von Zu- oder Abschlägen kann sich auf den Durchschnittspreis auswirken.

  • Stadtteil und Mikrolage der Wohnung

Bei der Lage einer Wohnung unterscheidet man zwischen Makrolage und Mikrolage. Die Makrolage bezeichnet die Region, die Stadt oder den Stadtteil, die Mikrolage die engere Umgebung einer Immobilie. Dazu gehören

  • Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
  • Lärm- und Luftemissionen sowie Lichteinfall
  • die Infrastruktur mit Geschäften, Ärzten, Apotheken, Schulen sowie kulturellen und gastronomischen Angeboten
  • die Himmelsrichtung
  • die zukünftige Entwicklung der Umgebung.
  • Baujahr, Grundriss und Etage
  • Die Anzahl der Stockwerke eines Bauwerks und die Wohnungsetage kann ebenfalls zu Abweichungen vom Durchschnittsquadratmeterpreis führen. Eine Souterrain-Wohnung oder eine Wohnung im 6. Stock eines Gebäudes ohne Lift bedeutet Werteinbußen. Wichtig ist auch der Grundriss der Wohnung oder die Aufteilung der einzelnen Räume sowie das Baujahr.
  • Zustand der Wohnung

Den Zustand der Wohnung beeinflusst beispielsweise eine Renovierung oder Modernisierung. Vermietete Wohnungen sind meist weniger wert als leer stehende, da der Eigentümer nicht frei über die Immobilie verfügen kann und beispielsweise Kündigungsfristen einzuhalten sind.

  • Miteigentumsanteile

Die Aufteilung des Wohneigentums am Gemeinschaftseigentum spielt bei der Bewertung ebenfalls eine Rolle. Denn jeder Wohnungseigentümer hat neben dem Recht am eigenen Wohnraum (Sondereigentum) auch einen Anteil am Gebäude (Gemeinschaftseigentum). Bei Entscheidungen, die dieses Gemeinschaftseigentum betreffen, muss eine gemeinsame Entscheidung und Abstimmung aller Eigentümer in einer Eigentümerversammlung erfolgen.