Eigentumswohnung in München: So finden Eigentümergemeinschaften die passende WEG-Verwaltung

Wer in München eine Eigentumswohnung besitzt, ist Teil einer Gemeinschaft, die über Dach, Fassade, Heizung und Rücklage gemeinsam entscheidet. Die Umsetzung dieser Entscheidungen liegt fast immer bei einer Verwaltung. Ob die Gemeinschaft gut versorgt ist, merken Eigentümer an pünktlichen Abrechnungen, an Handwerkern, die tatsächlich kommen, und an Beschlüssen, die nach der Versammlung auch umgesetzt werden. Läuft es dagegen schlecht, stauen sich Reparaturen und der Ton in der Versammlung wird rauer. Die Suche nach einer neuen Verwaltung beginnt deshalb oft aus Frust. Dieser Beitrag zeigt, welche Aufgaben eine Verwaltung übernimmt, welche Rechte die Gemeinschaft seit der Reform hat, welche Besonderheiten der Münchner Wohnungsbestand mitbringt und wie sich Angebote sachlich vergleichen lassen.

Die Verwaltung führt die Geschäfte der Gemeinschaft

Das Wohnungseigentumsgesetz weist der Verwaltung die laufenden Geschäfte zu. Sie setzt Beschlüsse um, beauftragt Handwerker, schließt Wartungsverträge, betreut die Gebäudeversicherung und überwacht den Zahlungsverkehr. Über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung darf sie ohne vorherigen Beschluss entscheiden, alles Größere braucht die Zustimmung der Eigentümerversammlung. Zuständig ist sie für das Gemeinschaftseigentum. Was innerhalb der eigenen vier Wände liegt, bleibt Sache des jeweiligen Eigentümers.

Einen großen Teil der Arbeit macht das Rechnungswesen aus. Die Verwaltung stellt den Wirtschaftsplan auf, aus dem sich das monatliche Hausgeld ergibt, erstellt nach Ablauf des Jahres die Abrechnung und legt einen Vermögensbericht vor. Wie Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan zusammenhängen, lohnt sich vor der ersten Versammlung genauer anzusehen, weil dort über beide Unterlagen abgestimmt wird.

Seit der Reform kann die Gemeinschaft ihre Verwaltung leichter wechseln

Mit der WEG-Reform 2020 hat sich das Verhältnis zwischen Gemeinschaft und Verwaltung spürbar verschoben. Die Abberufung ist jederzeit per Mehrheitsbeschluss möglich, ein wichtiger Grund muss nicht mehr nachgewiesen werden. Der Verwaltervertrag endet in diesem Fall spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Gleichzeitig hat die Verwaltung mehr Befugnisse im Alltag bekommen, was die Auswahl umso wichtiger macht.

Für die Bestellung reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Sie gilt höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Gründung der Gemeinschaft höchstens drei Jahre. Wer mit der bisherigen Verwaltung unzufrieden ist, muss also nicht bis zum Ende der Laufzeit warten. Sinnvoll ist trotzdem ein geordneter Übergang, damit Konten, Verträge und Unterlagen ohne Lücken übergeben werden.

Münchner Wohnanlagen stellen eigene Anforderungen an die Verwaltung

Der Wohnungsbestand in München ist sehr gemischt. In der Altstadt, im Lehel oder in Haidhausen stehen viele ältere Häuser mit wenigen Einheiten, manche davon unter Denkmalschutz. Dort brauchen Sanierungen Abstimmung mit den Behörden und Handwerker, die mit historischer Bausubstanz umgehen können. Am Stadtrand und in Gemeinden wie Unterhaching oder Ottobrunn prägen größere Wohnanlagen mit Tiefgarage, Aufzug und zentraler Heizung das Bild. Hier zählen Wartungsverträge, Prüffristen und eine vorausschauende Erhaltungsplanung.

Hinzu kommen örtliche Regeln. Beim Winterdienst etwa hängt es von der Lage des Grundstücks ab, ob die Stadt die Gehwege räumt oder ob die Gemeinschaft selbst dafür sorgen muss. Eine Verwaltung, die solche Zuständigkeiten kennt und die Einsätze dokumentiert, schützt die Eigentümer vor Haftungsfragen. Weil Wohnungen in München hohe Werte darstellen, wirkt sich eine schwache Erhaltungsplanung schnell auf den Wert jeder einzelnen Einheit aus.

Bei der Suche nach einer WEG-Verwaltung in München hilft es deshalb, auf Erfahrung mit genau diesen Gebäudetypen und auf kurze Wege zu achten. Die Hausverwaltung LIKKA Immobilien etwa betreut nach eigenen Angaben mehr als 2.500 Einheiten, ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD und hat neben dem Münchner Büro Standorte in Fürstenfeldbruck und Landsberg am Lech. Eigentümer sehen Abrechnungen und Belege dort über ein Kundenportal ein.

Zertifizierung und Gewerbeerlaubnis lassen sich vor der Wahl prüfen

Zwei Nachweise sollte jede Gemeinschaft vor der Bestellung anfordern. Gewerbliche Verwalter brauchen eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung und müssen sich regelmäßig weiterbilden, nämlich 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren. Daneben hat der Gesetzgeber den zertifizierten Verwalter eingeführt. Nach den Angaben der IHK München zum zertifizierten Wohnimmobilienverwalter müssen Verwalter seit dem 1. Juni 2024 in der Regel eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer bestanden haben, sofern sie nicht durch eine einschlägige Ausbildung oder ein Studium davon befreit sind. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt.

Eine Ausnahme gilt für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, wenn ein Eigentümer selbst die Verwaltung übernimmt und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter fordert. Für die meisten Münchner Wohnanlagen spielt diese Regel keine Rolle.

Diese Punkte gehören in jeden Angebotsvergleich

Angebote unterscheiden sich weniger im Preis pro Einheit als im Umfang der enthaltenen Leistungen. Ein günstiges Grundhonorar verliert seinen Vorteil, wenn Versammlungen, Sonderumlagen oder die Begleitung von Sanierungen extra berechnet werden. Folgende Fragen schaffen Vergleichbarkeit:

• Liegen Erlaubnis nach § 34c GewO und Nachweis der Zertifizierung vor?
• Führt die Verwaltung für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto statt eines Sammelkontos?
• Welche Leistungen deckt die Grundvergütung ab, und was wird gesondert abgerechnet?
• Gibt es feste Ansprechpartner und verbindliche Reaktionszeiten?
• Sind Abrechnungen, Protokolle und Belege digital einsehbar?
• Welche Erfahrung besteht mit Gebäuden ähnlicher Größe und Baualtersklasse?

Mindestens drei schriftliche Angebote geben der Versammlung eine belastbare Grundlage. Eine Besichtigung durch die Bewerber ist ein gutes Zeichen, weil ein seriöses Angebot den Zustand des Gebäudes berücksichtigt.

Der Beirat bereitet die Entscheidung vor

Hat die Gemeinschaft einen Verwaltungsbeirat, übernimmt er in der Praxis die Vorauswahl. Er holt Angebote ein, führt erste Gespräche und stellt die Kandidaten der Versammlung vor. Welche Aufgaben eines Verwaltungsbeirats das Gesetz vorsieht, ist überschaubar, die Rolle als Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwaltung ist im Alltag aber kaum zu ersetzen. Ein Beirat, der Abrechnungen prüft und Fragen bündelt, entlastet beide Seiten.

Für die Auswahl lohnt sich ein persönliches Gespräch mit dem künftigen Ansprechpartner. Dabei wird schnell klar, ob die Verwaltung das Objekt verstanden hat und wie sie mit Konflikten in der Gemeinschaft umgeht.

Ein geordneter Wechsel braucht etwa ein halbes Jahr Vorlauf

Steht die Entscheidung fest, beschließt die Versammlung die Abberufung der alten und die Bestellung der neuen Verwaltung, idealerweise in derselben Sitzung. Anschließend wird der Verwaltervertrag unterzeichnet. Die bisherige Verwaltung muss sämtliche Unterlagen herausgeben, also Beschluss-Sammlung, Verträge, Kontoauszüge und Abrechnungen. Die neue Verwaltung prüft die Bestände, gleicht offene Forderungen ab und informiert Dienstleister und Versicherer über den Wechsel. Wer den Wechsel zum Jahresende plant, sollte die Versammlung bis zum Sommer ansetzen, damit die Jahresabrechnung bereits vollständig in neuen Händen liegt.

Fazit

Eine passende Verwaltung erkennt eine Münchner Eigentümergemeinschaft an überprüfbaren Nachweisen, an einem klar umrissenen Leistungsumfang und an Erfahrung mit vergleichbaren Gebäuden. Seit der Reform kann die Gemeinschaft eine unzufriedenstellende Verwaltung ohne besonderen Grund abberufen. Mit einem vorbereiteten Beirat, mehreren Angeboten und einem rechtzeitig geplanten Übergang gelingt der Wechsel, ohne dass Abrechnungen oder Instandhaltung darunter leiden.