Steuererkläung – Steuern sparen mit Verlusten

Steuern sparen mit Verlusten - beim Immobilienkauf

Dieser Teil der Steuererklärung ist für Vermieter meist eine lohnende Angelegenheit, denn in den ersten Jahren nach dem Bau oder Kauf liegen die Werbungskosten durch Abschreibungen und Kreditzinsen meist deutlich höher als die Mieteinnahmen.

Der Anleger schreibt steuerliche Verluste, die er mit seinen übrigen Einnahmen verrechnen kann. Dadurch spart er Steuern. Erst mit zunehmender Entschuldung und steigenden Mieteinnahmen wird die seteurliche Gewinnzone erreicht. Aber zumindest ein Teil der Mieteinnahmen bleibt durch die Abschreibung weiterhin steuerfrei.

Eigentum einfach abschreiben

Für Abschreibungen gelten unterschiedliche Regeln die in § 7 des Einkommenssteuergesetz (EStG) niedergelegt sind. Für Laien ist das Ganze nicht leicht zu durchschauen. Details sollte man mit dem Steuerberater besprechen. Ein kleiner Überblick: Käufer gebrauchter Immobilien könnte 50 Jahre jährlich zwei Prozent der Gebäudeanschaffungskosten absetzen. Für Altbauten mit Baujahr 1924 beträgt die Abschreibung 40 Jahre lang je 2,5 Prozent. Großzügiger ist die degressive Abschreibung für Nebauten. Hat der Eigentümer zum Beispiel nach dem 31.Dezember 2003 und vor dem 1.Januar 2006 den Bauantrag gestellt oder den Kaufvertrag abgeschlossen, kann er in den ersten zehn Jahren vier Prozent, im 11 bis 18.Jahr je 2,5 Prozent und weitere 32 Jahre 1,25 Prozent abschreiben. Die Abschreibung steht Eigentümern nur für die Gebäudekosten, nicht aber für Kosten des Grund und Bodens zu. Bei Eigentumswohnungen müssen daher die anteiligen Grundstückskosten, meist zehn bis 30 Prozent, von den Gesamtkosten abgezogen werden.

Sonderabschreibungen: Ausgaben für die Sanierung von Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten können Eigentümer in nur zwölf Jahren abschreiben. In den ersten acht Jahren erkennt dass Finanzamt jweils neun Prozent, in den restlichen vier Jahren je sieben Prozent der Sanierungskosten an.

Finanzierungskosten: Das Finanzamt erkennt die laufenden Zinsen sowei einmalige Kosten wie ein Disagio (Abschlag vom Darlehen), Bearbeitungs-und Wertermittlungsbgebühren sowie Notar-und Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung an. Nur die Tilgung des Darlehens zählt nicht mit.

Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten: Dazu gehören zum Beispiel Ausgaben für Reparaturen, das Haus- oder Wohngeld für die Betriebskosten sowie die Verwaltervergütung.