Was ist eine Eigentumswohnung?

Was ist eine Eigentumswohnung?

Von einer Eigentumswohnung spricht man, wenn man durch den Kauf einer Wohnung zu deren Eigentümer wird. Der Unterschied zur Mietwohnung ist demzufolge, dass Sie die Wohnung nicht mieten, sondern kaufen.

Ob Sie den Kauf aus eigener Tasche oder per Darlehen durch eine Bank finanzieren, bleibt Ihnen dabei selbst überlassen.

Jedoch sollten Sie beachten, dass Sie durch den Kauf einer Wohnung nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum besitzen. Dies bedeutet, dass Ihnen anteilig auch die folgenden Dinge – und demzufolge die damit verbundenen Rechte und Pflichten – gehören:

  • Das Grundstück, für das Sie nach dem Kauf die Grunderwerbsteuer entrichten müssen
  • Der Briefkasten bzw. die Briefkastenanlage
  • Die Klingel- und Sprechanlage an der Haustür
  • Die Fenster sowie die Fensterrahmen
  • Kellergänge und Flure
  • Die Fassade
  • Das Dach und die Dachfenster
  • Die Treppenhäuser und Treppen
  • Böden und Decken
  • Innenwände, sofern diese tragend sind
  • Die Feuchtigkeits- und Trittschallisolierung in Fußböden
  • Die SAT-Anlagen
  • Trockenräume und Waschräume
  • Die Hausmeisterwohnung
  • Die Geschossdecken von Tiefgaragen
  • Sämtliche Versorgungsleiten für Strom, Wasser, Abwasser, Telefon oder Heizung
  • Die Wohnungseingangstüren
  • Teile des Balkons wie beispielsweise die Außenwände, die Balkondecke, der Fußbodenbelag und das Geländer
  • Sämtliche Bestandteile der Warmwasser- und Heizungsanlage
  • Der Aufzug

Die Wohnung selbst gehört hingegen nicht zum Gemeinschaftseigentum, sondern zu Ihrem Sondereigentum. Sie sind deshalb der alleinige Eigentümer Ihrer Wohnung und entscheiden selbst, was Sie innerhalb Ihrer vier Wände tun und lassen. Lediglich einige bauliche Beschränkungen, wenn diese beispielsweise die Statik des Hauses betreffen, müssen vom Wohnungseigentümer beachtet werden. Außerdem kann es sein, dass bestimmte bauliche Veränderungen zunächst von der Eigentümergemeinschaft bewilligt werden müssen.

Ein Verwalter wird zum Verwalten des Gemeinschaftseigentums eingesetzt. Jedoch werden alle Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, durch die Eigentümergemeinschaft getroffen. Zu diesem Zwecke werden regelmäßige Eigentümerversammlungen abgehalten, in denen die wichtigsten Punkte besprochen werden. Das Treffen wird protokolliert, sodass jeder Eigentümer nochmals alle besprochenen Themen und Entscheidungen nachlesen kann.

Schauen Sie in die Protokolle

Wir möchten Ihnen an dieser Stelle den Tipp geben, dass Sie sich bereits vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen anschauen sollten. Diese kann Ihnen der Verkäufer zur Verfügung stellen. Anhand der Protokolle können Sie überprüfen, ob Unstimmigkeiten zwischen den Eigentümern bestehen. Treten diese vermehrt auf, so ist von Streitigkeiten auszugehen. Sie sollten in einem solchen Fall überlegen, ob Sie sich den damit verbundenen Stress durch den Kauf der Wohnung wirklich antun möchten.

Wer finanziert das Gemeinschaftseigentum?

Damit Reparaturen, Wartungen oder Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden können, bezahlen alle Wohnungseigentümer das sogenannte Hausgeld. Dieses wird an den Verwalter entrichtet, welcher wiederum die entsprechenden Maßnahmen bei verschiedenen Dienstleistern beauftragt.

Je älter die Immobilie ist, desto höher wird das Hausgeld ausfallen, denn mit zunehmendem Alter des Hauses werden Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten sowie Sanierungen immer wahrscheinlicher.

Natürlich kann es passieren, dass das vereinnahmte Hausgeld nicht ausreicht, um die anstehenden Arbeitsleistungen zu begleichen. Für diesen Fall sollten Sie eine monatliche Ansparung des Hausgeldes vornehmen, damit Sie nicht von einer Nachzahlung überrascht werden. In vielen Fällen zahlen Sie diese Ansparung ebenfalls an den Verwalter. Dieser bildet hieraus die Instandhaltungs-Umlage.

Wer finanziert das Sondereigentum?

Das Sondereigentum, zu dem die meisten Bestandteile innerhalb Ihrer Wohnung gehören, müssen Sie aus eigener Tasche finanzieren. Zusätzlich zum Hausgeld und den Instandhaltungskosten müssen Sie demzufolge eine weitere Rücklage für Renovierungen oder Modernisierungen bilden.

All diese Kosten können schnell teurer werden als erwartet. Kalkulieren Sie daher vor dem Kauf der Eigentumswohnung bestmöglich, ob Sie sich diese dauerhaft leisten können, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

Auch hier kann es sich lohnen, die Protokolle und Kostenaufstellungen für durchgeführte Arbeiten im Vorfeld anzuschauen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, welche Beträge zukünftig auf Sie zukommen.