Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Die Immobilienbewertung basiert auf verschiedensten Kriterien und Faktoren, welche den Wert maßgeblich und nachhaltig beeinflussen:

• Lage: Die wichtigste Einflussgröße bei der Bewertung. Dabei wird zwischen Mikrolage (der unmittelbare Umgebung, der Infrastruktur, der Verkehrsanbindung und der Nahversorgung) und Makrolage (regionale Wirtschaftskraft, Arbeitsmarkt, Entwicklungspotenzial) unterschieden. Nach wie vor gilt der alte Immobilienmakler-Spruch: „Was zählt ist Lage, Lage, Lage“
• Größe und Zuschnitt:  Die Wohnfläche, Anzahl und Schnitt der Zimmer sowie die Aufteilung beeinflussen die Attraktivität einer Immobilie.
• Zustand und Baujahr: Ein modernes oder gut saniertes und renoviertes Gebäude hat meist einen höheren Wert als ein sanierungsbedürftiges Objekt (Hier zählt der Energieausweis).
• Ausstattung: Hochwertige Bodenbeläge, eine moderne Markenküche (Neff, Bosch, Siemens, …) oder eine luxuriöse und gehobene Badausstattung steigern den Immobilienwert.
• Energieeffizienz: Aufgrund steigender Energiekosten und gesetzlicher Vorschriften ist die Energieeffizienz ein immer wichtigerer Faktor. Ein guter Energieausweis (A+ bis D) erhöht die Nachfrage und damit den Preis.
• Marktsituation: Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt spielen eine zentrale und nicht unerhebliche Rolle. In begehrten Regionen mit geringen verfügbaren Objekten steigen die Preise meist konstant.

2. Methoden zur Immobilienbewertung

Es gibt drei verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts. Je nach Art der Immobilie kommt eine andere, bewährte Methode zum Einsatz.

Vergleichswertverfahren: Dieses wird hauptsächlich für Wohnimmobilien wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen genutzt. Hierbei wird der Wert anhand kürzlich verkaufter und vergleichbarer Objekte in derselben Region ermittelt. Faktoren wie das Baujahr, Größe und die Ausstattung werden dabei berücksichtigt. 

Vorteil: Sehr realitätsnah, praxistauglich und schnell, da es sich an aktuellen Marktdaten orientiert.
Nachteil: Funktioniert nur, wenn ausreichend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen.

Sachwertverfahren: Kommt häufig bei selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz, insbesondere bei Einfamilienhäusern. Dabei wird der Wert der Immobilie auf Basis der Baukosten ermittelt.

Die Berechnung:

1. Bodenwert: Der Wert eines Grundstücks wird anhand der aktuellen Bodenrichtwerte bestimmt (Diese sind öffentlich zugänglich)
2. Bauwert: Die Baukosten der Wohnung oder des Hauses werden ermittelt und um eine Abschreibung reduziert.
3. Marktanpassung: Da der ermittelte Wert nicht zwangsläufig dem Marktpreis entspricht, erfolgt eine zwingende Anpassung anhand der aktuellen Marktlage.

Vorteil: Eher unabhängiger von Marktschwankungen.
Nachteil: Der Wert kann vom tatsächlichem Verkaufspreis deutlich abweichen, da es sich nicht an der Nachfrage orientiert.

Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Immobilien oder auch bei Gewerbeimmobilien angewandt. Hierbei steht die erwartbare Rendite im Fokus. Also häufig bei Anlageobjekten

Berechnung:

1. Jahresreinertrag: Die Nettomieteinnahmen werden berechnet. ACHTUNG: Hier nicht die Bruttomieten nutzen
2. Kapitalisierungsfaktor: Der Ertragswert ergibt sich aus der Multiplikation der Mieteinnahmen mit einem marktspezifischen Faktor.
3. Marktanpassung: Wie beim Sachwertverfahren wird eine Anpassung an die Marktsituation vorgenommen. Dies ist muss unbedingt gemacht werden.

Vorteil: Besonders geeignet für Kapitalanleger, da ausschließlich die Rentabilität der Immobilie im Vordergrund steht.
Nachteil: Funktioniert nur bei vermieteten Immobilien.

3. Zusätzliche Aspekte der Immobilienbewertung

Neben den gängigen, beschriebenen Bewertungsmethoden gibt es weitere Aspekte, die eine Rolle spielen:

• Trends und Zukunftsaussichten: Städte mit wachsender Bevölkerung (z.B. Stuttgart oder Berlin) oder neuen Infrastrukturprojekten haben oft eine nachhaltig steigende Immobiliennachfrage.
• Rechtliche Faktoren: Grundbucheinträge, Wohnrechte oder baurechtliche Einschränkungen können den Wert erheblich beeinflussen.
• Emotionale Werte: Immobilienkäufer zahlen oft mehr für eine Immobilie, die persönliche Wünsche oder Emotionen erfüllt. Häufig fällt am Ende doch der Bauch die Kaufentscheidung.

4. Warum eine professionelle Bewertung stets sinnvoll ist

Eine professionelle Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler oder Sachverständigen hilft dabei, einen realistischen und Objektiven Marktpreis festzulegen. Vorteile sind:

✅ Objektive und sachliche Einschätzung: Ein Immobilienmakler kennt den Markt und kann die Immobilie realistisch und emotionsfrei bewerten.
✅ Vermeidung von gravierenden Fehleinschätzungen: Eine zu hohe oder zu niedrige Preisansetzung kann potenzielle Kaufinteressenten abschrecken oder zu finanziellen Verlusten führen.
✅ Bessere Verkaufschancen: Eine marktgerechte Bewertung beschleunigt den Verkaufsprozess erheblich.

Immobilienmakler führen Immobilienbewertungen übrigens meist kostenlos durch. Lesen Sie dazu auch hier Immobilienmakler Ludwigsburg

Fazit

Die Immobilienbewertung ist ein komplexer Prozess, der verschiedenste Faktoren berücksichtigt. Die Wahl der richtigen Bewertungsmethode hängt von der Art der Immobilie und der geplanten Nutzung ab. Eine professionelle Bewertung durch einen Immobilienmakler sorgt für eine realistische Preiseinschätzung und erleichtert den Verkaufsprozess erheblich. Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte daher auf die Expertise eines Profis setzen.