Instandhaltungsrücklagen

Instandhaltungsrücklagen

Von einer Instandhaltungsrücklage spricht man, wenn es um eine Rückstellung für die langfristige Erhaltung einer Immobilie beziehungsweise der Marktwerte von Eigentumswohnungen geht. Andere Bezeichnungen sind Instandhaltungsrückstellung, Erneuerungsfonds Reparaturfonds oder Rücklage. Es handelt sich um eine im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehene Geldsumme, die zweckgebunden ist für die künftige Finanzierung von Instandsetzung und Instandhaltung von Immobilien. Die Höhe von Instandhaltungsrücklagen ist gesetzlich nicht festgelegt, darüber entscheiden Wohnungseigentümer selbst. Für die Berechnung dieser regelmäßig in die Rückstellung abzuführenden angemessenen Geldsumme gibt es verschiedene Methoden.

Gesetzliche Grundlage bei Instandhaltungsrücklagen

Im Wohnungseigentumsgesetz nennt die Instandhaltungsrückstellung oder Instandhaltungsrücklage als ein Mittel zur Finanzierung der Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums. Die konkrete Höhe und Fälligkeit der Mittel sind jedoch ungewiss. Die Ansammlung von angemessenen Instandhaltungsrücklagen gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungsgemeinschaft. Wohnungseigentümer können dies daher verlangen und gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen. Die Instandhaltungsrücklage wird von allen Miteigentümern anteilig aufgebracht und die Höhe der monatlichen Beiträge ist im Wirtschaftsplan festzulegen.

Zweck der Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden, darf also nur für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie für deren Begutachtung genutzt werden. Jedoch gibt es eine Ausnahme, wenn sich eine Eigentümergemeinschaft in einem finanziellen Engpass befindet. Die Instandhaltungsrücklage ist jedoch nur dann zu verwenden, wenn ein Überschuss besteht, welcher die angemessene Rücklage übersteigt.

Instandhaltungsrücklagen dienen zur Deckung der Kosten, welche durch Reparaturen oder Sanierungen des Gemeinschaftseigentums entstehen. Laut Wohnungseigentumsgesetz soll diese in angemessener Weise ausfallen, sodass Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft gesichert ist. Da jedoch keine gesetzliche Verpflichtung besteht, kann die Eigentümerversammlung auch mehrheitlich einen Verzicht darauf vereinbaren.

 Instandhaltungsrücklagen Berechnung

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage hängt von den Gegebenheiten des Objekts und der Berechnung des Geldbetrags ab. Individuelle Faktoren sind beispielsweise der Zustand, das Alter und die Ausstattung der Immobilie. Die häufigste Methode der Berechnung ist die sogenannte Peterssche Formel. Diese nutzt die reinen Herstellungskosten ohne Grundstücks- und Erschließungskosten, multipliziert mit dem Faktor 1,5 und dividiert durch 80 als Kennzahl für die Jahre der Gebäudenutzung. Hier liegt die Annahme zugrunde, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Baukosten für die Instandhaltung eines Gebäudes anzuwenden ist. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind meist 65 bis 70 Prozent der Instandhaltungskosten zweckgebunden für Gemeinschaftseigentum und der Rest für das Sondereigentum der Eigentümer.