Eine neue Eigentumswohnung kaufen

Ein neue Eigentumswohnung kaufen

Das Besondere am Kauf einer neuen Eigentumswohnung besteht darin, dass diese in den meisten Fällen nur auf dem Papier besteht. Während Sie eine gebrauchte Eigentumswohnung besichtigen können, ist dies bei einem Neubau in der Regel nicht der Fall.

Deshalb ist es umso wichtiger, dass Sie verschiedene Aspekte beachten, um keinerlei finanzielles Risiko einzugehen.

Warum eine neu gebaute Eigentumswohnung kaufen?

Der Kauf einer neu gebauten Eigentumswohnung hat zahlreiche Vorteile:

  • Sie erhalten eine topmoderne Immobilie, die technisch auf dem neuesten Stand ist
  • Die Instandhaltungsrücklage fällt deutlich geringer aus, da Reparatur- und Modernisierungsarbeiten in den ersten Jahren nicht (oder nur selten) zu erwarten sind
  • Sie haben ein Mitsprachrecht bei der Planung Ihrer Wohnung und können diese somit individuell an Ihren Bedarf anpassen

Jedoch sollten Sie auch die Nachteile beachten:

  • Vor dem Kauf ist keinerlei Besichtigung der Wohnung möglich
  • Sie müssen sich auf die Baupläne, auf die Kompetenz des Bauträgers und auf Ihr Bauchgefühl verlassen
  • Sie können die Wohnung in den meisten Fällen nicht sofort nach dem Kauf bewohnen oder vermieten, da diese erst fertiggebaut werden muss
  • Ein Neubau kostet deutlich mehr als der Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung

Das sollten Sie vor dem Kauf einer neuen Eigentumswohnung beachten

Wie bei einer gebrauchten Eigentumswohnung, sollten Sie sich auch beim Kauf einer Neubauwohnung verschiedene Fragen stellen, ehe Sie den Kaufentschluss fassen.

  • Gefällt Ihnen die Gegend, in der die Wohnung gebaut wird?
  • Verfügt die Umgebung über eine gute Infrastruktur?
  • Befinden sich Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
  • Wie weit liegt Ihre Arbeitsstätte entfernt?
  • Wird die Wohnung groß genug sein?
  • Möchten Sie die Wohnung vermieten oder nach deren Fertigstellung selbst einziehen?
  • Können Sie aktiv in die Planung eingreifen, damit die Wohnung einen Grundriss erhält, der Ihrem Geschmack voll und ganz entspricht?
  • Gehören ein Balkon, eine Terrasse oder ein eigener Garten zur Wohnung?
  • Benötigen Sie für den Kauf der neuen Eigentumswohnung eine Finanzierung von der Bank oder bezahlen Sie den Kaufpreis selbst?

Der Blick in die Baupläne und Baubeschreibungen ist immens wichtig

Wie erwähnt, können Sie die Neubau-Eigentumswohnungen meistens erst einmal nur auf dem Papier „besichtigen“. Zwar überzeugen die Bauträger hier oft mit tollen Grafiken, Bildern und sogar mit 3D-Animationen. Dennoch können Sie die Immobilie nicht live besichtigen.

Es ist daher überaus wichtig, dass Sie sich die Baupläne und Baubeschreibungen in aller Ruhe anschauen, sodass Sie alle Kleinigkeiten wahrnehmen.

In der Baubeschreibung sind sämtliche Leistungen niedergeschrieben, die der Bauträger erbringt. Was Sie im Rahmen dieser Baubeschreibung nicht finden, wird das Bauunternehmen demzufolge auch nicht umsetzen.

Das Problem:
Wenn Sie zum ersten Mal eine Eigentumswohnung kaufen, sind Sie wahrscheinlich ein Laie und Sie wissen womöglich gar nicht, welche Leistungen innerhalb der Beschreibung fehlen. Sie wissen schlichtweg nicht, worauf Sie eigentlich achten sollten.

Wir raten Ihnen daher, sich im Vorfeld mit einem Experten zu beraten, der die Baubeschreibung überprüft und Ihnen konkrete Anhaltspunkte geben kann, welche Leistungen enthalten sind und welche nicht. Diesbezüglich können Sie sich beispielsweise bei der Verbraucherzentrale informieren.

Achtung
Verlassen Sie sich nicht darauf, entsprechende Auskünfte vom beurkundenden Notar zu erhalten. Dieser ist nicht verpflichtet, Sie darauf hinzuweisen.

Die Kosten für den Kauf einer neuen Eigentumswohnung

Grundsätzlich schließen Sie beim Kauf einer neu errichteten Eigentumswohnung mit dem Bauträger einen Kaufvertrag ab. Dieser muss von einem Notar beurkundet werden, denn dies ist im deutschen Recht so vorgesehen.

Sie kommen daher um eine Beurkundung nicht herum.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung fällt somit nicht nur der tatsächliche Kaufpreis an, sondern auch die sogenannten Kaufnebenkosten.

Die Kosten für den Kauf einer neuen Eigentumswohnung

Sie müssen mit den folgenden Kosten rechnen:

  • Notarkosten

Der Notar entwirft den Kaufvertrag und beurkundet diesen später unter Anwesenheit aller beteiligten Personen. Hierfür werden Gebühren fällig, die nach der entsprechenden Gebührenordnung abgerechnet werden.

Als Grundlage hierfür dient der Verkehrswert der Eigentumswohnung.

  • Grundbuchkosten

Für die Eintragung ins Grundbuch, die ebenfalls zwingend notwendig ist, fallen Kosten an.

Für die Gebühren vom Grundbuchamt und vom Notar müssen Sie ca. 1,5 Prozent der Kaufsumme einplanen.

  • Grunderwerbssteuer

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sind Sie Miteigentümer des Grundstücks, auf dem sich das Haus befindet. Deshalb müssen Sie anteilig die Grunderwerbssteuer bezahlen.

Diese liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme, je nachdem, in welchem Bundesland die Immobilie steht.

  • Provisionen

Beauftragen Sie einen Makler mit der Suche nach einer geeigneten Eigentumswohnung, müssen Sie auch dessen Provision bezahlen.

Kaufen Sie die Wohnung direkt beim Bauträger, werden meist keine zusätzlichen Provisionen verlangt, denn die meisten Bauunternehmer haben diese bereits in den Kaufpreis eingerechnet.

Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf maximal 20 Prozent der Kaufsumme und müssen zu dieser hinzugerechnet werden.

Laufende Kosten für die neu gebaute Eigentumswohnung

Selbstverständlich müssen Sie auch bei einer neuen Immobilie mit laufenden Kosten rechnen. Anders als bei einer Mietwohnung bezahlen Sie diese Nebenkosten nicht an den Vermieter, sondern an einen Verwalter. Dieser begleicht im Namen der Eigentümergemeinschaft sämtliche Rechnungen. Allerdings spricht man bei einer Eigentumswohnung nicht von Nebenkosten, sondern von „Hausgeld“.

Zusätzlich zum Hausgeld müssen Sie die folgenden Kosten einkalkulieren:

  • Instandhaltungskosten

Die Instandhaltungskosten werden ebenfalls an den Verwalter gezahlt. Dieser beauftragt die entsprechenden Gewerke, sobald Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten notwendig sind, und begleicht später die Rechnungen.

Der Vorteil bei einer neu gebauten Eigentumswohnung besteht darin, dass die Instandhaltungskosten zunächst sehr gering ausfallen. Schließlich ist ein Neubau auf dem aktuellen Stand, sodass in den ersten Jahren kaum mit Reparaturen zu rechnen ist.

Je älter die Immobilie jedoch wird, desto höher fallen die Instandhaltungskosten aus.

  • Instandhaltungs-Umlage

Die Instandhaltungs-Umlage ist eine weitere Ansparung für Instandhaltungen. Allerdings wird diese nur ausgeschöpft, wenn die angesparten Instandhaltungskosten nicht ausreichen, um alle Rechnungen zu begleichen.

Auch die Umlage wird bei einem Neubau für einige Jahre recht gering ausfallen und sich erst im Laufe der Zeit steigern.

Bedenken Sie:

All diese Kosten beziehen sich lediglich auf das Gemeinschaftseigentum. Für alle Arbeiten, die Sie an Ihrem Sondereigentum – also innerhalb Ihrer Wohnung – durchführen möchten, müssen Sie ebenfalls Geld zur Seite legen.

Den richtigen Bauträger finden

Die Suche nach einem passenden Bauträger gestaltet sich alles andere als einfach, denn leider gibt es einige schwarze Schafe.

Sie sollten daher eine Sache immer in den Fokus stellen: Ihre Sicherheit!

In der Vergangenheit kam es häufig vor, dass Bauträger das Geld vom Kunden vereinnahmt haben, dann aber Insolvenz anmelden mussten. Das Problem: Sie als Kunde stehen vor einer halbfertigen Wohnung und bekommen Ihr Geld nicht zurück. Gleichzeitig werden Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten und können somit kein neues Bauunternehmen mit der Fertigstellung beauftragen.

Das Gesetz sieht seither vor, dass der Bauträger immer nur einzelne Bauabschnitte abrechnen darf, sobald der jeweilige Baufortschritt erzielt wurde. Die entsprechenden Vorschriften zu diesen Ratenzahlungen ergeben sich aus § 3 Abs. 2 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung).

Abgesehen von diesen Raten müssen auch die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein, damit die Bausumme fällig wird:

  1. Alle Genehmigungen liegen vor
  2. Der Vertrag ist wirksam
  3. Die Auflassungsvormerkung für den Käufer wurde bereits eingetragen
  4. Die Teilungserklärung im Grundbuch wurde vollzogen
  5. Die Wohnung wurde von allen vorrangigen Grundpfandrechten freigestellt
  6. Die Baugenehmigung liegt vor

Ein vollständiger Schutz besteht dennoch nicht, sodass wir Ihnen empfehlen, immer darauf zu achten, dass der Bauunternehmer eine aktuelle Baufertigstellungsversicherung besitzt. Diese sichert Sie finanziell ab, wenn der Bauträger Pleite geht. Die Baufertigstellungsversicherung kommt dann für die Mehrkosten auf, die das neue Bauunternehmen in Rechnung stellt, um die Eigentumswohnung fertigzustellen.

Eine weitere Möglichkeit ist, dass Sie vom Bauträger eine sogenannte Vertragserfüllungsbürgschaft verlangen. Diese jedoch verweigern die meisten Bauunternehmen.

Bauträger finden – Darauf sollten Sie achten:

  • Wirkt der Bauträger vertrauenswürdig?
  • Sind im Vertrag alle wichtigen Leistungen enthalten und verstehen Sie den Vertrag? Falls nicht, lassen Sie ihn unbedingt von einem Experten überprüfen.
  • Welche Regelungen wurden hinsichtlich der Bezahlung des Bauvorhabens besprochen? Sind diese gesetzeskonform?
  • Kann der Bauträger eine Baufertigstellungsversicherung oder eine Vertragserfüllungsbürgschaft nachweisen?
  • Liegt bereits eine Baugenehmigung vor? Um allem Ärger zu entgehen, sollten Sie dafür sorgen, die Baugenehmigung bereits in den Händen zu halten, ehe der notarielle Kauvertrag unterschrieben wird. Ist dies nicht der Fall, sollte dem Bauunternehmer im Vertrag eine Frist zur Einholung der Baugenehmigung auferlegt werden. Hält er diese nicht ein, können Sie dann, sofern dies ebenfalls entsprechend im Kaufvertrag geregelt ist, kostenlos von diesem zurücktreten.
  • Enthalten die Baukosten sämtliche Arbeiten? Hierzu gehören auch die Baunebenkosten, wie beispielsweise die Planung der Wohnung oder die Vermessung des Grundstücks.

Wir empfehlen Ihnen, den Vertrag mit dem Bauträger immer durch einen Experten überprüfen zu lassen. Hierbei müssen derart viele Dinge beachtet werden, dass dies für einen Laien höchst kompliziert ist.

Wichtige Aspekte rund um den Vertragsabschluss für den Kauf einer neuen Eigentumswohnung

Für den Kauf einer neugebauten Eigentumswohnung ist zwingend eine Beurkundung beim Notar vonnöten. Bei dieser wird der Vertrag, welcher zunächst allen Beteiligten zum Zwecke der Prüfung als Entwurf vorgelegt wurde, unterzeichnet. Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer müssen sich durch ein gültiges Dokument ausweisen.

Achtung:
Verträge mit Bauträgern sind oft lückenhaft oder enthalten Klauseln, die Sie auf den zweiten Blick teuer zu stehen kommen. Wir empfehlen Ihnen daher, einen Kaufvertrag, den Sie mit dem Bauträger abschließen, zusätzlich durch einen Experten prüfen zu lassen.

Reicht die Zeit bis zur Beurkundung beim Notar nicht aus, können Sie den Termin verschieben. Auf keinen Fall sollten Sie unter Zeitdruck irgendwelche zweifelhaften Klauseln unterschreiben.

Bedenken Sie, dass Sie den Vertrag nicht rückgängig machen können, wenn Sie diesen einmal unterschrieben haben.

Prüfen Sie die folgenden Unterlagen:

  • Den Kaufvertrag
  • Die Baubeschreibung und die Baukosten
  • Die Teilungserklärung
  • Den Grundbuchauszug
  • Den Energieausweis

Außerdem sollten Sie sich informieren, welche Bestandteile zum Gemeinschaftseigentum gehören. Auch das Gemeinschaftseigentum wurde irgendwann einmal von der Eigentümergemeinschaft abgenommen. Hiervon gibt es ein Protokoll, welches Sie ebenfalls anfordern sollten.

Was passiert nach dem Vertragsschluss?

Entsprechend der im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen, wird der Bauträger mit den Bauarbeiten beginnen. Einige Bauträger bieten Ihnen die Möglichkeit, den Bau zu überwachen, um Mängel frühzeitig zu erkennen. Sollte dies nicht der Fall sein, gehen Sie bei der Übergabe der Eigentumswohnung, die auch als „Abnahme“ bezeichnet wird, sorgfältig vor.

Um alle Mängel zu enttarnen, sollten Sie bestenfalls einen Bausachverständigen mit zur Abnahme nehmen. Dieser sieht auf den ersten Blick, welche Mängel bestehen und kann die Verantwortlichen um Beseitigung bitten.

Grundsätzlich sollten Sie bei der Abnahme immer ein Protokoll führen, welches unbedingt sämtliche Mängel beinhalten muss, denn nur die im Protokoll aufgeführten Mängel muss der Bauträger beheben. Alles andere gilt als abgenommen, sodass Sie im Nachhinein keinen diesbezüglichen Rechtsanspruch mehr haben.

Kaufen Sie eine bereits existierende, jedoch neugebaute Eigentumswohnung, sollten Sie die Abnahme ebenfalls mit dem Verkäufer durchführen und ein Protokoll schreiben. Schließlich kann es auch hierbei noch Mängel geben, die vom Verkäufer zu beheben sind.